Ook voor de inbreng van gronden moet een verdeling worden gemaakt. Zowel bij één als bij
meerdere grondeigenaren moet de inbrengwaarde worden bepaald. De werkelijk betaalde prijs is
hier niet van belang. Het gaat om de taxatiewaarde van de grond. Dit betekent dat onderdeel van
het opstellen van een exploitatieplan is het taxeren van de gronden. Hier dient de gemeente een
methode te vinden die 'houdbaar' is. Want de grondeigenaar die meer voor de grond heeft be
taald dan de taxatiewaarde zal de methodiek zeker aanvechten. Het is verstandig deze methode
door de raad te laten vaststellen.
Koppeling bouwvergunningen
Kostenverhaal is gekoppeld aan de bouwvergunningen. Op het moment dat er een exploitatieplan
is, en er wordt een bouwvergunning afgegeven binnen het gebied, dan dient bijgevoegd een fac
tuur te zijn met daarop de te verhalen kosten. Dat betekent dat de organisatie hierop moet zijn
ingericht (cluster vergunningen moet dus ook aan het exploitatieplan toetsen). Ook kan de bouw
vergunning worden geweigerd wanneer niet is voldaan aan de eisen vanuit het exploitatieplan.
Deze werkwijze moet worden vastgelegd in werkprocessen.
Werkwijze opstellen exploitatieplan
Het exploitatieplan wordt opgesteld alsof de gemeente zelf de grondexploitatie voert. Daarbij is
de gemeente verplicht om als onderdeel van het exploitatieplan een exploitatieopzet op te stellen.
In deze exploitatieopzet moeten alle kosten in verband met de exploitatie, alle opbrengsten, een
tijdvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden, voor zover nodig een fasering, en de wijze van
toerekenen van de verhalen kosten over de uit te geven gronden, zijn opgenomen (zie bijlage 2).
Hierbij wordt uitgegaan van objectief vastgestelde marktconforme prijzen, zowel bij de kosten als
de opbrengsten. Alle kosten en opbrengsten moeten worden meegeteld ongeacht wie deze voor
zijn of haar rekening krijgt. Ook moeten in het exploitatieplan regels staan voor het omslaan van
de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden. De toedeling van
de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerde uitgifteprijzen. Aan
de gronden die objectief gezien de hoogste grondopbrengst kennen, zullen ook de hoogste kosten
worden toebedeeld.
Het Bro geeft verder aan dat via een ministeriële regeling een begrenzing zal gaan gelden voor het
kostenverhaal met betrekking tot vier kostensoorten microaftopping). Het betreft de volgende
kostensoorten:
1voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht;
2. het opstellen gemeentelijke ruimtelijke plannen;
3. kosten gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ont
werp;
4. kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht te verrichten werkzaamhe
den.
Bij de maximering van de kosten kan een onderscheid worden gemaakt naar type locatie en de
aard en omvang van een project. De begrenzing kan geschieden in bedragen of in percentages.
Op dit moment is de inhoud van deze ministeriële regeling nog niet exact bekend. Er is echter een
rekentool ontwikkeld die mogelijk onderdeel wordt van deze ministeriële regeling. Uit proefbere-
keningen blijkt dat de scan voor hele kleine ontwikkelingen relatief hoge plankosten berekent en
voor grote ontwikkelingen juist relatief lage plankosten. Dat betekent dat de kans groot is dat de
werkelijke kosten die de gemeente heeft niet gelijk zullen zijn aan de kosten die verrekend kunnen
worden.
Nota grondbeleid Boarnsterhim 09-04 2009/bpav/27
