- 2 -
Anders ligt liet net hot in verscheidene Gemeenten voorkomende bedinse
ingevolge hetwelk do grond voor bijvoorbeeld 75 jaren in erfpacht wordt uit
gegeven. Bij het uitgeven van grond voor oen vast aantal jaren zal telkens
moeten worden nagegaan wanneer er een recht afloopt. Een bepaling, dat het
erfpachtsrecht op oen in de Algemene Erfpachtsbopalingcn vastgestelde datum
eindigt, biedt voor do administratie het voordeel, dat alle rechten op die
datum eindigen. Dit systeem brengt echter hot bezwaar met zich mee, dat
naarmate deze d.atum nadert do grond moeilijker uit te geven zal zijn. Aan
dit bezwaar zou evenwel tegemoet gekomen kunnen worden door een afwijking
van die datum mogelijk te maken. Ook zullen telkens wanneer de tijd daar
voor rijp geacht wordt do Algemene Erfpachtsbopalingcn gewijzigd kunnen
worden in die sin, dat do nieuwe uitgiften op een latere datum eindigen.
Boven de genoemde systemen menen wij evenwel de voorkeur te moeten
geven aan een stolsel, waarbij het einde van de erfpachtstermijn wordt vast
gesteld por als stodebouwkundigo eenheid te beschouwen complex gronden, bij
voorbeeld hot gebied van een bepaald uitbreidingsplan in onderdelen dan wel
van oen gedeelte daarvan. Indien dan ook de periodieke herzieningen van de
canon (percentage en grondwaarde) voor een dergelijk complex worden gesyn
chroniseerd, wordt de verwezenlijking daarvan eenvoudiger. Bovendien komen
aldus verschillende van de argumenten, die voor hot erfpachtstolsel kunnen
worden aangevoerd, hot beste tot hun recht. Zo zal bij dit systeem oen als
een oenheid te beschouwen complex grond in zijn geheel vrij van erfpacht
vallen. Indien do erfpachtstermijn overeenkomt met de economische levens
duur van de bebouwing, kan sanering ton zoorste worden vergemakkelijkt. Een
bezwaar van deze methode is weliswaar, dat uitgifte van bepaalde restpor-
colcn in verband met do mogelijk te kort wordende tormijn moeilijk of zelfs
onmogelijk wordt, naar do aantrekkelijke aspecten wegen stellig ruimschoots
togen dit bezwaar op. Voor een complex gronden, waarvan nu nog geen of
slechts weinige percelen in erfpacht zijn uitgegeven doch waarvan de meeste
percelen binnenkort zullen worden uitgegeven, zou de einddatum kunnen worden
gestold op 51 december 2040. Bij uitgifte van percelen in een complex, waar
tal van percelen reeds in erfpacht zijn uitgegeven, zal de tormijn, waarvoor
dit is geschied, bepalend zijn.
De synchronisatie van de herziening van de canons per complex wordt
bereikt door de formulering, die voor artikel 15, tweede lid, is gekozen.
Bij dit onderdeel moeten wij nog enkele opmerkingen maken over twee
hiermede samenhangende onderwerpen, n.l. (l) opzegging en (2) verlenging.
Ad_l_._ "Opzegging" door de Gemeente zal alleen nodig zijn, indien het orf-
pachtsrocht beëindigd moot worden om redenen van algemeen belang of wegens
onbowoonbaarvorklaring. Deze gevallen zijn geregeld in de artikelen 24 en
25.
Opzegging door de erfpachter echter vindt in het ontwerp geen regeling,
het is niet do bedoeling, dat de erfpachter op elk gewenst moment zijn orf-
pachtsrccht aan do Gemeente kan "teruggeven"; dit zou voor do Gemeente te
bezwaarlijk zijn. Als de erfpachter van zijn recht af vil, verkopo hij het
aan oen aspirant-erfpachter. Uiteraard kan de erfpachter, door do erfpachts-
bcpalingcn niet na te loven, de Gemeente aanleiding geven hom van zijn recht
vervallen te verklaren. Dat kan bezwaarlijk z;ijn voor do Gemeente, maar is
nog bezwaarlijker voor do erfpachter zelf, wegens het daaraan voor hem ver-
bondon financiële nadeel (art. 26). Bovendien kan hem, ingeval van wanpre
statie, oen fikse boete worden opgelegd (art. 27).
Toch kan het voor do erfpachter, om volkomen oirbare redenen, aantrek
kelijk zijn, hot orfpachterecht op te zeggen. Op een dergelijk geval wees
een raadslid in een sectievergadering van de Raad betreffende de ontwerpbe
groting 1964 (bijlage no. 332, p. 9* punt 5)? daarbij hot probleem schet
send van do man, die oen opstal op erfpachtsgrond wil kopen met gold uit oen
hypothecaire lening, doch geen hypotheek kan krijgen omdat de erfpacht in
1990 afloopt. In do raadsvergadering van 13 december 1963 is dit probleem
nog nader toegelicht.
Yan de zijde van ons College is toen bestudering van deze kwestie in
het kader van do herziening van do Algemene Erfpachtsbepalingen toegezegd.
Wij menen hieromtrent het volgende te kunnen stollen.
Dezelfde kwestie als in het geval dat word genoemd doet zich voor,
wanneer de erfpachter, i.v.m. her- cf verbouw, vernieuwing of dergelijke,
hypotheek op zijn orfpachtsrecht wil vestigen. Als een aspirant-hypotheok-
nemer voorziet, dat hij het onderpand binnen afzienbare tijd kwijt is, zal
hij of slechts een loning op korte termijn govc-n öf zonder moer oen lening
weigeren.
Kan nu, werd gevraagd, niet een bepaling in de Algemene Erfpachtsvoor-
waardon worden opgenomen, dat in oen dergelijk geval do erfpachter do erf
pacht tussentijds kan beëindigen en een nieuwe erfpacht voor oen langere
periode, dan in do oorspronkelijke erfpacht resteerde, kan aangaan?
O.i. is een bepaling als hier wordt gesuggereerd, overbodig. Partijen kun
nen steeds in onderling overleg aan een zakelijk recht oen eind maken en
daarna een nieuwe rechtsverhouding aangaan; dit hooft niet apart bepaald
te worden. Een andere vraag is, of de erfpachter of asnirant-crfpachoer met
een dergelijke omzetting zijn doel wel bereikt. Immers als op het orfpachts
recht reeds oen hypotheek gevestigd was, blijft die hypotheek - tenzij deze
tegelijk mot do omzetting zou worden afgelost - op dat recht ruston totdat
do tormijn, genoemd in do hypotheekakte resp. in do "oudo" erfpachtsakte,
is verstreken. Hot zal vaak niet meevallen oen tweede hypotheek op het orf
pachtsrecht te krijgen, ook al zal die tweede langer duren dan de eerste
hypotheek. Omzetting, al dan niet gepaard met overdracutzal dus alleen
oplossing kunnen brengen wanneer hot erfpachtsrocht nog niet verhypothekeerd
is of de hypotheoknomer op het oudo ook do hypotheek op het nieuwe orfpach^s
recht neemt zodat er ook oen omzetting van hypotheek plaats hooft dan wel
wanneer do oudo hypothecaire geldlening -wordt afgelost,
Ons dunkt dus dat de Gemeente thans niet verder kan gaan dan stellen,
dat zij elk verzoek om omzetting (en, in hot algemeen, om tussentijdse be
ëindiging van hot recht) in concreto zal bestuderen en er op zal beschik
ken, rekening houdend met de belangen van de Gemeente (de Gemeente kan er
b.v. belang bij hebben dat do grond aan het eind van de oorspronkelijke
erfpacht stermijn weer in volle eigendom aan haai" komt) en van a_.le -index e
betrokken partijen, waaronder degene die eventueel hypotheek op het "oude"
orfpachtsrecht heeft gegeven.
Dit alles is - het worde nog eens gezegd - gewoon civiel recht en be
hoeft niet uitdrukkelijk bepa.ald te worden. Een recht op tussentijdse
beëindiging of omzetting van hot orfpachtsrecht kan, zoals ui 0 heboven
staande blijkt, o.i. niet worden verleend.
Ad 2. Terecht word in de raadsvergadering van 18 december 1963 opgemerkt,
dat de bepalingen O.C. niet in verlenging voorzien, derhalve een z.g. "ver
lenging" juridisch oen geheel nieuw orfpachtsrecht oplevert en een even
tueel op hot "oude" recht rustende hypotheek door hot verstrijken van do
oorspronkelijke tormijn vervalt. Yolgons do schrijvers (b.v. preadvies Mr,
Treurniet, 1957, p. 114) leidt verlenging tot het voortbestaan van het
oudo recht alleen in hot geval, dat do akte van vestiging van het orfpachts
recht de verlenging enigszins regelt, b.v. door verlenging te constateren
als geen dor partijen vóór de afloop van de oorspronkelijke termijn hoeft
opgezegd of als oen der partijen verlenging wenst.
Om dezelfde redenen als ad 1 t.a.v. opzegging of omzetting zijn ge
noemd, achten wij hot niet gewenst op enige wijze een automatische verlen
ging of een recht op verlenging in de Algemene Erfpachtsvoorwaardon op te
nemen. Do Gemeente behoort vrij te blijven om na beëindiging van de erf
pachtstermijn zelf weer over de grond te beschikken. Do eventuele hypo-.heek
nemer kan zich, wanneer bij het einde van de termijn zijn recht teniet gaat
daarover niet met reden beklagen; uit de gepubliceerde akte van vestiging
van het orfpachtsrecht immers kon hij afleiden waar hij op te rekenen had.
Een recht op verlenging is derhalve niet in het ontwerp opgenomen.
