- 6 -
ad a.-
en d. Voor deze punten verwijst de projectgroep naar de ter zake
door haar reeds eerder geformuleerde standpunten.
DStandpunt van het College.
Wij stemmen in met de voorgestelde conserverende bestemming op de deel
gebieden II, III en IV (deels). Eveneens kunnen wij ons verenigen met
het aanwijzen als renovatiegebied van de "Hollanderwijk"Wij zullen
contact opnemen met de woningbouwvereniging "Leeuwarden" om na te gaan
op welke wijze deze vereniging op deze aanwijzing wil en kan inspelen.
Wat deze onderdelen betreft doen zich tussen de projectgroep en de
wijkvertegenwoordigers ook geen verschillen van mening voor.
Ten aanzien van de woningen aan de Nieuwe Hollanderdijkde Van Loon-
straat en in het Triool onderschrijven wij het standpunt van de project
groep, zoals dit hierboven onder III, sub A, ad 3 is uiteengezet.
Eveneens doen wij dit met betrekking tot de bestemming, welke voorge
steld wordt voor de terreinen van de Nederlandse Spoorwegen, welke
vervoersverwervende activiteiten toelaat. Wij scharen ons tevens achter
het commentaar, hierboven onder III, sub C, ad b uiteengezet, dat de
projectgroep gegeven heeft op de zienswijze op dit onderdeel van de
wijkvertegenwoordigers
Duidelijke verschillen van mening tussen projectgroep en wijkvertegen
woordigers bestaan over de toekomstige bestemming van de woningen aan
de Simon de Vliegerstraat en de gronden in de Hollanderhof.
Wij merken daaromtrent het volgende op.
Het door het Ingenieursbureau "Het Noorden" ingestelde onderzoek en
opgestelde begroting voor de renovatie van de woningen aan de Simon
de Vliegerstraat geven aan, dat de daaraan verbonden kosten niet blijven
binnen de door het Ministerie van V.R.O. gehanteerde richtlijnen. Het
betreft hier voorts een complex woningen, dat de gemeente destijds
heeft verworven tegen een bedrag, dat een rendabele exploitatie van
deze woningen in de huidige staat niet mogelijk maakt.
Bij renovatie zal dus tevens moeten worden besloten of de toekomstige
huur ook in verband daarmede moet worden aangepast.
Uit de voor U ter inzage gelegde exploitatie-opzet blijkt, dat een
rendabele huur slechts mogelijk is, indien na renovatie, rekening
houdende met de vorming van een risico-reserve voor toekomstig groot
onderhoud aan deze woningen, een huur van rond 400»per maand per
woning wordt gevraagd. Wij achten een dergelijke huur, ook na renovatie,
niet haalbaar.
Ter toelichting op deze exploitatie-opzet merken wij op, dat wij zijn
uitgegaan van een gemiddeld bedrag aan renovatiekosten van 63.250,
per woning. Genoemd Ingenieursbureau heeft dit bedrag na een nauwkeurige
opname van de woningen becijferd. Van haar kant heeft de bewoners
organisatie via een aannemer ook zelf een globale kostenbegroting van
de renovatie doen opstellen. Deze aannemer schat de verbeteringskosten
globaal op 55*000,daarbij evenwel opmerkende, dat een exacte
kostenraming slechts verkregen kan worden door een proefrenovatie
te laten uitvoeren. Bij brief van 7 aprilj.l. heeft genoemd Ingenieurs
bureau medegedeeld de kostenbegroting van de door de bewonersorganisatie
aangewezen aannemer niet te kunnen ondersteunen, aangezien het aannemers
bedrijf ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een aantal posten,
zoals architectenhonorarium, centrale verwarming e.d.
- 7 -
Daarbij wijst het Ingenieursbureau er op, dat de door haar verstrekte
begroting is opgesteld aan de hand van gedurende een aantal jaren
opgedane ervaring in renovatieprojecten.
Indien bij de beoordeling van de door de aannemer opgestelde begroting
met de opmerkingen van het Ingenieursbureau rekening wordt gehouden,
wordt de door deze opgestelde begroting zeker benaderd. Voor de goede
orde merken wij op, dat in beide begrotingen geen rekening is gehouden
met renteverlies en leegstand tijdens de renovatie.
De conclusie moet o.i. dan ook worden getrokken, dat de renovatiekosten
van deze woningen eerder hoger dan lager dan 63.25O,zullen bedragen.
Wij wijzen er verder op, dat het in de exploitatie-opzet in verband
met de renovatie aangenomen huurverhogingspercentage (t.w. 3,16%) gekop
peld is aan het huurverhogingspercentage, zoals vermeld in de particu
liere woningverbeteringsregeling. Deze koppeling hebben wij gelegd na
overleg met de Hoofdingenieur-Directeur van de Volkshuisvesting, die
van oordeel is, dat hiervan moet worden uitgegaan, tenzij bij vergelij
king van de gerenoveerde woningen met soortgelijke woningen elders
in onze gemeente een toepassing van deze huurverhoging in redelijkheid
niet zal kunnen worden gevraagd. Dit zou kunnen inhouden, dat een huur
verhoging van 3,16% van de renovatiekosten te hoog zal worden geacht
ten opzichte van de werkelijke geriefsverbetering.
Afgezien van het bovenstaande menen wij te moeten betwijfelen of voor de
renovatie van deze woningen op medewerking van het Rijk mag worden
gerekend.
Het is reëel te veronderstellen, dat het Rijk gezien de woon- en bouw
technische kwaliteit van de woningen en de beperkte woonaccommodatie
welke na renovatie zal ontstaan, het standpunt zal innemen, dat deze
woningen geen renovatie toelaten.
Wij beseffen, dat een beslissing tot afbraak van de woningen aan de Simon
de Vliegerstraat voor de bewoners daarvan sociale problemen met zich
mee zal brengen. Aan deze problemen zou echter tegemoet kunnen worden
gekomen indien de huurders van de te slopen woningen binnen redelijke tijd
grotendeels wederom in de wijk zelf gehuisvest zouden kunnen worden,
zonder daarbij afhankelijk te zijn van verhuismutaties elders in de wijk.
Als alternatief voor de renovatie van bedoelde woningen zou daarom ge
kozen kunnen worden voor het realiseren van vervangende nieuwbouw in de
sociale sector in de directe omgeving; daarmede zou de categorie
woningwetwoningen met relatief lage huren (doch thans met een aantal
kwalitatief goede woningen) op peil blijven. Een geschikte lokatie voor
deze vervangende sociale woningbouw is op korte termijn voorhanden
in de Hollanderhof.
De grond ter plaatse is eigendom van de gemeente en terstond voor het
bouwrijpmaken geschikt. De bewoners van de Simon de Vliegerstraat in
de eerste plaats, doch ook de bewoners van andere aanliggende straten,
die geïnteresseerd zijn in verhuizen naar nieuwbouw, kunnen van het
begin af aan bij de tot stand koming van de bouw- en omgevingsplannen
worden betrokken. Aangenomen mag worden, dat uitgaande van een stichtings-
kostenbedrag van rond 100.000,all in, en een dynamische kost-
prijshuur van 5^% (over april 1978) een nieuwe woning gerealiseerd
kan worden, welke circa 450,huur per maand zal moeten opbrengen.
Daarmede wordt dan een woning beschikbaar gesteld, welke qua gerief
ver uitgaat boven dat van de huidige woning in gerenoveerde staat.
Bovendien zal dan een investering voor 50 jaar in plaats van 25 jaar,
zoals bij renovatie, worden getroffen.
