- 2 -
Naast de kosten van het geschikt of heter geschikt maken van grond
tot bouwgrond zullen ook kosten aan de grond moeten worden toegerekend,
die moeten worden gemaakt om tot het in bouwexploitatie brengen van
grond te kunnen overgaan, zoals kosten van grondverwerving en ophoging
van gronden.
Tevens zijn er met de bouwexploitatie samenhangende kosten, bijv. kosten
van het gemeentelijk apparaat en renteverliezen.
Welke kosten, behalve de directe kosten van bouwrijpmaken, ten
laste van de grond komen is afzonderlijk geregeld in artikel 9 van de
verordening.
Belangrijk uitgangspunt van de verordening is, dat de exploitatie
van gronden binnen een bepaald complex (exploitatiegebied) zoveel mogelijk
zelfdekkend moet zijn, dat wil zeggen dat de kosten van voorzieningen ten
nutte van het exploitatiegebied zoveel mogelijk geheel op de gronden in
het exploitatiegebied verhaald moeten worden.
Het is de particulier, die in een dergelijk gebied grond bezit niet
verboden zelf de exploitatie van gronden ter hand te nemen, mits hij
voldoet aan de terzake geldende voorschriften vervat in bestemmingsplannen,
gebruiksvoorschriften, bouwverordening, enz. Uit de bepalingen van de
bouwverordening met betrekking tot het bouwen aan wegen en met betrekking
tot wegen, waaraan mag worden gebouwd (zie de artikelen 37 en 290 van de
Bouwverordening) volgt, dat de medewerking van de gemeente vereist is,
wanneer particulieren willen overgaan tot het geschikt maken van grond
tot bouwgrond. De voorwaarden, waaronder deze medewerking wordt verleend,
worden vastgelegd in een overeenkomst tussen de bouwgrondexploitant en de
gemeente op basis van de exploitatieverordening. In dit systeem staat
tevoren vast, welke financiële verplichtingen de bouwexploitant op zich
moet nemen bij realisering van een plan, terwijl anderzijds de gemeente
geen medewerking behoeft te verlenen indien het verhaal der kosten niet
bij overeenkomst wordt geregeld.
Indien de betrokken exploitant zelf de weg waaraan moet worden
gebouwd wil aanleggen, stuit hij op artikel 287 van de Bouwverordening,
welke het aanleggen van wegen verbiedt zonder vergunning van de Gemeente
raad. Opdat nu de gemeentebesturen bij het verlenen van de gevraagde
medewerking voor wegaanleg door particulieren en bij het overnemen van
aldus aangelegde wegen niet naar willekeur zullen handelen en opdat iedere
aspirant-grondexploitant kan weten volgens welke objectieve maatstaven
door de gemeente zal worden gehandeld, is een exploitatieverordening
volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening noodzakelijk.
Waar nodig is in dit ontwerp aansluiting gezocht bij de Algemene
Beheersverordening. In afwijking van die verordening is evenwel in artikel
7 van dit ontwerp bepaald, dat tenminste eenmaal per jaar zal worden nage
gaan of de exploitatie-opzet dient te worden herzien.
Enige afwijkingen ten opzichte van de model-verordening.
Aan te leggen of uit te voeren werken (Rioolwaterzuiveringsinstallaties
en verkeerslichteninstallaties).
In artikel 2 van het model wordt een opsomming gegeven van aan te
leggen werken die geacht worden bij te dragen tot het geschikt of beter
geschikt maken van grond tot bouwgrond. In dit verband wordt ook de bouw
van rioolwaterzuiveringsinstallaties genoemd. Afgezien van het feit, dat
in onze gemeente de kosten van de bouw van een zuiveringsinstallatie tot
nu toe nooit als onderdeel van de grondkosten zijn beschouwd, is op grond
van de provinciale taak op het gebied van het zuiveringsbeheerde bouw
van zuiveringsinstallaties niet opgenomen in artikel 2 van het ontwerp.
In overeenstemming met de in het bestemmingsplan Camminghaburen gevolgde
praktijk, is in artikel 2 onder d als toevoeging op het model de aanleg
van verkeerslichteninstallaties opgenomen.
Notariële akte.
Artikel 4 van het model bepaalt, dat de gemeente slechts medewerking
verleent aan het in exploitatie brengen van grond krachtens een overeenkomst
waarvan een akte wordt opgemaakt. Het verdient aanbeveling hier uitdrukke
lijk een notariële akte voor te schrijven.
Deze kan dan voor de levering van de in artikel 5 bedoelde eigendommen
in de openbare registers worden overgeschreven.
In artikel 6 wordt in een ten opzichte van het model toegevoegd tweede
lid terugverwezen naar deze akte.
Verlenen van medewerking aan exploitatie.
Ten opzichte van het model zijn in artikel 4 nog twee bepalingen
toegevoegd, op grond waarvan niet aan exploitatie zal worden meegewerkt.
Dit betreft het gestelde in het tweede lid, onder f en g.
Uit praktische overwegingen is er veel voor te zeggen om alle
nodige transacties in onroerend goed tussen gemeente en exploitant in
één keer af te wikkelen. Het bepaalde onder f kan in dit verband nuttig
zijn. Wat de toevoeging onder g betreft, dient er op gewezen te worden,
dat de in het tweede lid genoemde gevallen waarin de medewerking geweigerd
wordt een limitatief karakter dragen. Met des te meer zekerheid moet dus
vaststaan dat de door de exploitant verstrekte gegevens volledig en ook
juist zijn.
Kostenfactoren.
In artikel 9 onder d is als toevoeging ten opzichte van het model als
kostenfactor opgenomen, een bijdrage als algemene omslag ten behoeve van
bovenwijkse voorzieningen, welke berekend wordt op de wijze die gebruike
lijk is, indien de gemeente deze gronden zelf zou exploiteren.
Terreinoppervlaktefactor
Voor het bepalen van de in artikel 10 van het model genoemde reken
eenheid, wordt het gemiddelde bedrag per genormeerde bouweenheid, ver
kregen door het aantal geprojecteerde bouweenheden binnen het exploi
tatiegebied naar soort te vermenigvuldigen met een bestemmings- en een
liggingsfactor
In het concept is aan laatstgenoemde factoren ook nog een terrein-
oppervlaktefactor toegevoegd.
Voor het verkrijgen van een verantwoorde genormeerde bouweenheid,
is een terreinoppervlaktefactor in veel gevallen onontbeerlijk omdat
bijvoorbeeld de terreinen voor vrije sectorwoningen nogal in oppervlakte
kunnen variëren. In de bestaande praktijk wordt bij exploitatie-opzetten
in onze gemeente met deze factor ook al rekening gehouden.
