- 46 -
-4- 7 -
- de onzekerheid over de verlenging van de termijn, waardoor het onderhoud tegen
het einde minimaal is en de neiging tot het doen van investeringen afneemt;
het gevaar van roofbouw kan zich dan aandienen.
Het spreekt voor zich, dat de hier zojuist weergegeven nadelen niet los van
elkaar staan, doch elkaar beïnvloeden c.q. in eikaars verlengde liggen. De hui-
dige praktijk toont deze nadelen ook aan, al kan er beslist niet gesproken worden
van een verpaupering van de bebouwing als gevolg van de onzekerheid ten aanzien van
de verlenging na 1990.
Tenslotte moet worden vastgesteld, dat het voordeel van uitgifte voor een
bepaalde termijn, inhoudende de zekerheid dat de grond op een bepaald moment weer
ter vrije beschikking komt van de gemeente, een theoretisch voordeel is. Het is
namelijk een zuivere samenloop van omstandigheden, indien het moment waarop de
gemeente de vrije beschikking weer moet verkrijgen over de grond ter verwezenlij
king van haar plannen en het moment waarop de erfpachtscontracten eindigen samen
vallen. De praktijk in de bestaande stadsvernieuwingsgebieden laat dit duidelijk
zien
d._voor onbepaalde tijd (voortdurend).
De in sub c. genoemde nadelen kunnen worden ondervangen door de invoering
van het stelsel van de voortdurende erfpacht. Uit het in de bijlage opgenomen over
zicht blijkt dat de meeste gemeenten hiertoe zijn overgegaan. Wel zullen hier enke
le voorwaarden moeten worden opgenomen die de doelstellingen, welke de gemeente
beoogt met uitgifte in erfpacht, veiligstellen.
Zo zal ook hier de bepaling moeten worden opgenomen, dat het erfpachtsrecht
indien het algemeen belang zulks vordert, te allen tijde kan worden beëindigd.
Hierbij moet worden aangetekend dat ingevolge het Nieuw Burgerlijk Wetboek (arti
kel 5.7.1.2.) een dergelijke opzegging gedurende de eerste 25 jaren onmogelijk is.
Voor die tijd blijft vanzelfsprekend onteigening wel mogelijk. Het behoeft geen
nader betoog dat in een modern erfpachtsstelsel een vergoeding past van de schade,
welke voortvloeit uit de beëindiging ais gevolg van een tussentijdse opzegging
door de gemeente. De Algemene Erfpachtsvoorwaarden Leeuwarden 1965 voorzien hier
dan ook in (zie artikel 25).
Verder zal de mogelijkheid geopend moeten zijn om periodiek de canon aan te pas
sen. Dit zal expliciet besproken worden in paragraaf 6.
Samenvattend kan worden gesteld dat de uitgifte in erfpacht voor onbepaalde
tijd in de binnenstad de voorkeur verdient boven de uitgifte voor een.bepaalde
termijn, met dien verstande dat tussentijdse beëindiging en herziening van de
voorwaarden mogelijk moeten zijn.
III.6. Canon.
6.1._Algemene aspecten van financiële aard.
Uitgifte van gronden in erfpacht impliceert, dat de gemeente de kosten van
aankoop en bouwrijpmaken in beginsel eeuwigdurend zal moeten financieren, omdat
te allen tijde de grond in bezit (eigendom) wordt gehouden. Op de in erfpacht
uitgegeven gronden wordt immers niet afgeschreven, zodat de vaste leningschuld
alleen maar zal toenemen. De jaarlijkse opbrengsten uit de canonbetalingen zullen
in principe aangewend moeten worden om de rente van ter zake afgesloten geldle
ningen te betalen.
De toename van de schuldenlast door het telkenmale afsluiten van geldlenin
gen behoeft op zich geen problemen op te leveren, zolang de gemeente vrijelijk
op de kapitaalmarkt kan opereren en het aanbod van financieringsmiddelen voldoen
de is. Anders wordt dit, wanneer de gemeente op dit terrein beperkingen worden
opgelegd. De Wet Kapitaaluitgaven Publiekrechtelijke Lichamen kan dergelijke be
perkingen invoeren, omdat deze wet de centrale financiering kan invoeren op
grond van financieel-economische overwegingen.
r
Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een overspannen markt, maar tevens aan
verstoringen van algemeen financieel-economische aard, zoals ongewenste ont
wikkelingen op de arbeidsmarkt en de betalingsbalans. Hoewel de betrokken minis
ter in de toelichting op deze wet indertijd wel te kennen heeft gegeven niet
spoedig van deze bevoegdheden gebruik te zullen maken, zal er niettemin rekening
mee gehouden moeten worden. Indien die centrale financiering wordt ingevoerd, zal
de gemeente voor het aantrekken van langlopende leningen zijn aangewezen op de
Bank voor Mederlandsche Gemeenten en derhalve niet meer zelfstandig mogen opere
ren op de kapitaalmarkt. Het te voeren beleid wordt hiermee direct afhankelijk van
het beleid van de rijksoverheid, waarbij binnen de locale huishouding een hernieuw
de prioriteitsstelling moet plaatsvinden: het aantrekken van langlopende leningen
voor de instandhouding van het grondbeleid of voor het doen van investeringen in
andere beleidssectoren of een combinatie waarbij op alle beide terreinen een tem
porisering in acht wordt genomen. Temporisering van grondverwerving, bouwrijp-
maken en gronduitgifte is uit financiële overwegingen alleen moeilijk door te
voeren, omdat zulks primair afhankelijk is van de behoefte aan bouwrijpe grond
ten behoeve van woningbouw en industrievestiging.
Vorenstaande overwegingen dienen in eerste instantie in ogenschouw te wor
den genomen bij het bepalen van de keus tussen verkoop of uitgifte in erfpacht
(zie paragraaf H.7.). In dit onderdeel is de financieringspositie echter wel
van belang in verband met een standpuntbepaling ten aanzien van de canon. De fi
nancieringspositie kan namelijk gunstig worden beïnvloed, indien de canon aan
de gevolgen van de inflatie en de waardevermeerdering reële prijsstijging) zal
worden aangepast. In dat geval wordt namelijk boven het bedrag van de rentebeta
ling een bedrag ontvangen, dat voor aflossing en/of financiering kan worden ge
bruikt. Dit voordeel ontstaat, doordat de canon wel stijgt, terwijl de oorspron
kelijke investering nominaal gelijk blijft. In Leeuwarden wordt de meeropbrengst
aangewend als algemeen dekkingsmiddel, zodat op dit punt geen verlichting van
de financieringsbehoefte ontstaat. Het achterwege blijven - geheel of gedeeltelijk
- van een meeropbrengst zal dan ook in eerste instantie tot gevolg hebben dat er
minder activiteiten begroot kunnen worden. Een en ander kan uiteindelijk resulte
ren in schuldvrije grond. Bovendien kan in de canon eventueel een bedrag worden
ingebouwd om de grond vrij te sparen. Afschrijving op grond verdraagt zich echter
in wezen niet met de uitgangspunten van de uitgifte in erfpacht, terwijl verder
afschrijving op gronden, die nog steeds in waarde stijgen minder voor de hand ligt.
Voor een nadere standpuntbepaling in dezen is het gewenst in te gaan op de
bestanddelen waaruit de canon is opgebouwd.
6.2. Onderdelen van de canon.
Eén van de wezenlijke kenmerken van het erfpachtsrecht is, dat de gebruiker
een jaarlijkse pacht canon) moet betalen aan de blote eigenaar (artikel 767
B.W.). Normaliter bedraagt dit een percentage van de grondwaarde bij uitgifte.
Zo ook in Leeuwarden, waar de grondwaarde wordt gedifferentieerd naar aard, lig
ging en bestemming op dezelfde wijze als bij verkoop. In beginsel wordt de ge
dragslijn gevolgd dat de kosten in een bepaald complex minimaal gedekt moeten wor
den door de opbrengsten. Binnen het totale complex vindt dan de bedoelde diffe
rentiatie plaats. Er zijn echter uitzonderingen naar beide kanten. Indien name
lijk blijkt dat zelfs de kostprijs te hoog is om de gewenste bestemming te reali
seren, maar niettemin de verwezenlijking van die bestemming in hoge mate van be
lang wordt geacht, wordt in bijzondere gevallen genoegen genomen met een lagere,
doch voor de betreffende bestemming wel acceptabele grondwaarde. Op het gebied
van de woningbouw is het zelfs zo, dat de kavelprijzen voor de woningwetwoningen
door de minister worden vastgesteld. Die is zodanig, dat niet de kostprijs haal
baar is. Het verschil wordt dan weggewerkt door toedeling aan andere bestemmingen
dan wel door de toekenning van locatiesubsidie. Dit laatste geschiedt met name
in stadsvernieuwingsgebieden.
