Wij verwijzen U hiervoor naar de bijlage. Hieronder zullen enige knelpunten wor
den aangestipt. Ten aanzien van de totale voorraad kan een knelpunt met betrek
king tot de door RIGO voorgestane doorstroming gevormd worden door de huurprijzen
van recente nieuwbouw: per kwaliteitspunt ligt de prijs hoger. Een woning in
Bilgaard van iets mindere kwaliteit is veel goedkoper dan een soortgelijke woning
in Aldlan. Naast de algehele inkomensontwikkeling vormt dit gegeven een mogelijke
belemmering tot een grotere verhuisgeneigdheidHet prijsverschil tussen de be
staande voorraad en de nieuwbouw wordt immers slechts gedeeltelijk gekompenseerd
door een betere woonkwaliteit. In dit verband is de invloed van de versnelde huur-
harmonisatie nog onduidelijk. Omtrent dit punt wordt door de korporaties een on
derzoek ingesteld. Een tweede knelpunt in de non-profitsector betreft het indivi
duele huurprijsbeleid per korporatie. Het onderscheid in huren tussen enerzijds het
Gemeentelijk Woningbedrijf en anderzijds de korporaties betreft m.n. het verschil
in bouwjaar als gevolg van de voorrangsregeleerst indien geen der korporaties
wil bouwen, kan dit door het Woningbedrijf geschieden.
Het RIGO konstateert dat de vraag naar een woning zich koncentreert op de
drie en vier kamerwoningen. Er blijkt op dit moment een vraagoverschot te zijn van
ca. 1500 drie kamerwoningen, hetgeen met name bepaald wordt door de vraag van
starters hiernaar. Gelet op deze wensen en op de hiervoor beschreven ontwikkelingen
met betrekking tot de voorraad kleine woningen, ligt aanpassing - althans voor
de eerstkomende tijd - van de beleidslijn omtrent de bouw van kleine woningen in
zowel stadsvernieuwings- als uitbreidingsgebieden voor de hand. Deze aanpassing
is overigens voor de uitbreidingsgebieden noodzakelijk als gevolg van de richt
lijnen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, welke hij
heeft gepubliceerd in de voor U ter inzage gelegde circulaire MG 82-06. Op grond
van demografische en sociaal-kulturele veranderingen heeft deze een minimum per
centage kleine woningen per huurkategorie vastgesteld in de kontingenten nieuw
bouw. Het percentage bedraagt zowel in de sektor woningwet/premiekorporatie A
woningen als in de sektor premiehuur 4-0, exclusief de wooneenheden voor één- en
tweepersoonshuishoudens op basis van de verruimde subsidieregeling. Het percen
tage te bouwen kleine woningen in stadsvernieuwingswijken bedraagt in Leeuwarden
reeds vijftig. Volledigheidshalve zij opgemerkt dat de ministeriële richtlijnen
per provincie bedoeld zijn. Nader overleg met de Hoofd-Ingenieur-Directeur van de
Volkshuisvesting en met de in de regio gelegen gemeenten achten wij in deze nood
zakelijk.
6. De woningbehoefte.
Alvorens de hiervoor weergegeven gegevens omtrent de voorraad, de huidige
woningzoekenden en de potentiële starters en doorstromers met elkaar te verbinden,
eerst enige inleidende opmerkingen over te trekken conclusies.
Tot voor kort werd gewerkt met gegevens uit de Regionale Woning Behoefte Onderzoe
ken (RWB0) 1977. Leeuwarden wijkt echter op een aantal punten van deze gegevens
af. Dit betreft in de eerste plaats de in Leeuwarden bestaande grotere verhuisge
neigdheid dan in de regio. Daarnaast betreft het hiervoor al aangehaalde verschil
in huishoudensamenstelling. Naast de RWBO's zijn voor het bepalen van de woning
behoefte van belang de zogenaamde trendprognoses van de Centrale Directie van het
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Ook hier vertoont
Leeuwarden een afwijkend beeld. Het betreft:
- de kategorie inwonenden: deze is groter dan geraamd in de CDV-prognoses;
- de omvang van de kategorie urgente starters: deze is eveneens hoger dan geschat;
- de huishoudenvorming bij jongeren is onderschat;
- de kategorie woningzoekenden onder jongeren en alleenstaanden is onderschat.
Een volgende algemene opmerking betreft de konstatering van het RIGO dat voorals
nog de groei van het aantal huishoudens nog geen verzadigingspunt heeft bereikt,
In hoeverre de huidige ontwikkelingen op het loonfront van jongeren (en daaraan
gekoppeld het subject-subsidiebeleid) hierop invloed zal uitoefenen, is nog on
duidelijk.
Hiervoor is reeds aangegeven dat de bevolkingsomvang afhankelijk is van zowel
de natuurlijke groei als de migratie. Doordat in de zeventiger jaren vertrek-
overschotten plaatsvonden, bestond de mogelijkheid dat de eigen bevolking zelf
standige woonruimte vond. De gemiddelde woningbezetting is dan ook gedaald van
3,11 in 1970 tot 2,58 in 1981.
Het is de verwachting dat deze nog verder zal dalen. Het RIGO heeft in de Knel
puntennota een viertal scenario's ontwikkeld met betrekking tot de bevolkingsgroei.
Ongeacht welk scenario gekozen wordt, de gemeentelijke taakstelling in het bouw
programma 1982-1984- is te laag doordat:
- de realisatiecijfers in het verleden te laag waren;
- de te lage taakstelling een belangenconflict oproept tussen enerzijds starters
en anderzijds migranten op de woning- en woningbouwmarkt.
Naast deze twee faktoren spelen nog mee de faktoren "ontwikkeling van de huishouden-
vorming" en de "prijsontwikkeling van zowel de bestaande voorraad als nieuwbouw"
Uitspraken over de ontwikkeling van de huishoudenvorming bevatten een vrij grote
mate van onzekerheid. Uitspraken over die ontwikkeling na 1990 zijn eerst na 1985
meer gefundeerd mogelijk. Het RIGO verwacht voor de komende 6 a 7 jaar nog geen
verzadigingsniveau's met betrekking tot de huishoudenvorming. Het gaat hierbij
m.n. om jongeren en de door hen te ontwikkelen samenwoningspatronen. Aan de te
maken keuze voor welke doelgroepen gebouwd dient te worden is nauw gekoppeld het
vraagstuk van de prijsontwikkeling van de woningvoorraad en dat van de nieuwbouw.
Hiervoor is reeds aangegeven dat één van de gevolgen van de suburbanisatie is ge
weest, de (versnelde) daling van de gemiddelde woningbezetting. Het tegengaan van
suburbanisatie kan het omgekeerde tot gevolg hebben waarbij verwacht mag worden
dat juist die kategorieën (potentiële) woningzoekenden in de knel komen die tot nu
toe van de suburbanisatie geprofiteerd hebben.
Een en ander impliceert het opvoeren van het stedelijk aanbod aan voor die categorie
gewenste woningen. Een ander middel in deze betreft het in regionaal verband vergro
ten van keuzemogelijkheden voor minder draagkrachtige woningzoekenden, te meer in
dien blijkt dat een toekomstig vestigingsoverschot van met name gezinnen niet of
nauwelijks zal optreden (de zogenaamde retourmigratie).
De RIGO-nota geeft een beeld van zowel de huidige woningzoekenden als van
de potentiële woningzoekenden. In beide ligt op grond van de centrale inschrijving
van woningzoekenden en op grond van gegevens omtrent potentiële woningzoekenden,
de nadruk op één- en tweepersoonshuishoudens, waarbij verwacht mag worden dat het
merendeel in de lagere en middeninkomenskategorieën thuishoort. Bij een keuze voor
de genoemde doelgroepen dient steeds uitgegaan te worden van:
- een sobere stedebouwkundige opzet;
- een sober bouwplan;
- het bevorderen van efficiënte bouwmethoden;
- trachten het principe van de volkshuisvestingsprijs te benaderen: dit principe
houdt in de mogelijkheid dat een gemiddelde nieuwbouwwoning bewoond wordt door
iemand met een modaal inkomen, zonder een beroep te hoeven doen op individuele
huursubsidie.
Het opvoeren van de realisatiepercentages van de woningbouwprogrammering is niet
alleen noodzakelijk vanwege de dan grotere beschikbaarheid van woonruimte voor
woningzoekenden doch ook in het kader van de te ontwikkelen budgetafspraken. In
dien immers in een bepaald jaar het toegewezen contingent en budget niet gehaald
worden, dan heeft dit konsequenties voor het jaar daarop.
De voorgestelde versobering in de bouw, welke tot lagere stichtingskosten kan lei
den, mag echter niet een achteruitgang in de kwaliteit inhouden. In dit kader
zijn de jongste richtlijnen inzake de normering van kosten van zowel woningwet
als premiekorporatie-A woningen van belang. Deze bedragen voor de provincie
Friesland resp. 106.000,-- en 109.000,--, waarbij bedacht moet worden dat dit
inklusief excessieve bouwkosten is. Zo moet in Camminghaburen per woning een be
drag van vier a vijfduizend gulden voor paalfundering worden afgetrokken, terwijl
de grondkosten door het rijk bepaald zijn op 17.900,voor 1982.
- 10 -
- 11 -
