Advies omtrent het verzoek.
Overeenkomstig de regels van de Procedureverordening planschadevergoeding
heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken opdracht gekregen ter zake te
adviseren. Ter uitvoering van deze opdracht zijn door de stichting zowel de ver
zoekster als de gemeente in de gelegenheid gesteld hun standpunten uiteen te
zetten.
Het adviesbureau wijst er terecht op, dat het op 26 september 1977 genomen
voorbereidingsbesluit voor het plangebied Bonifatiuskerk/Turfmarkt, met een
werkingsduur van 2 jaar en later verlengd tot 3 jaar, overeenkomstig de wet
telijke bepalingen, door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd.
In Uw vergadering van 14 mei 1979 hebt U aan de hand van een rapport van de
desbetreffende projectgroep de toekomstige ontwikkeling van dit plangebied
aangegeven. Relevant is hierin, dat in afwijking van het structuurplan voor de
binnenstad voor wat betreft de Nieuwekade/Amelandsstraat gedacht werd aan de
bestemming wonen, ten einde deze functie in de binnenstad - en in verband met de
goede situatie met name op deze plaats - te versterken. In dit verband merken
wij op, dat over het rapport van de projectgroep een hoorzitting is gehouden met
belanghebbenden.
Hierbij heeft Jabo bezwaar gemaakt tegen de uitsluitende functie "wonen", ter
wijl zij op dat moment een bebouwingsvoorstel indiende, bestaande uit winkels
met bovenwoningen.
Op 31 maart 1981 hebt U het bestemmingsplan Bonifatiuskerk/Turfmarkt vastge
steld, op grond waarvan de onderhavige gronden de bestemming Gemengde Doelein
den, met als nadere aanduiding "wonen" hebben gekregen.
Dit plan, waaraan Gedeputeerde Staten op 14 juni 1982 gedeeltelijke goedkeuring
hebben verleend, verkreeg bij Koninklijk Besluit van 16 september 1985, nr. 33
- op enkele in dit kader niet relevante onderdelen na - rechtskracht. Jabo
maakte zowel bij Uw Raad als bij Gedeputeerde Staten bezwaar tegen dit plan. Het
door haar bij de Kroon ingestelde beroep heeft zij in de openbare vergadering
van de Afdeling voor de geschillen van bestuur van de Raad van State van 14 mei
1985 ingetrokken.
Zoals eerder opgemerkt, heeft Jabo haar panden in dit gebied in mei 1984
reeds verkocht; ter plaatse is een woningbouwproject voor de Stichting Gerefor
meerd Bouwcorporatie voor Bejaarden bestaande uit 72 bejaardenwoningen gereali
seerd.
De vraag is nu of Jabo B.V. met recht een beroep kan doen op schade
vergoeding op grond van artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening.
Artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening bepaalt onder meer, dat,
indien een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan
schade lijdt, of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel, te
zijnen laste behoort te blijven, de Gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar
billijkheid te bepalen schadevergoeding kan toekennen.
Jabo stelt, dat zij als gevolg van de bepalingen van het bestemmingsplan
"Bonifatiuskerk/Turfmarkt" schade heeft geleden in de vorm van een waardevermin
dering van haar toenmalig onroerend goed, welke schade, vermeerderd met rente
tot en met 31 december 1985 een bedrag beloopt van 3.229.458,welk bedrag
vanaf 1 januari 1986 vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente. De
vraag of Jabo ontvankelijk is in haar verzoek kan bevestigend worden beantwoord nu
zij haar schadeclaim relateert aan het rechtsgeldig bestemmingsplan "Bonifatius
kerk/Turfmarkt"
Vóór het van kracht worden van dit plan gold ter plaatse uitsluitend de
Bouwverordening, welke geen planologische beperkingen inhield ten aanzien van de
aard van de bebouwing. Het onderhavige bestemmingsplan beperkt de mogelijkheden
voor wat betreft de aard van de bebouwing wel; ter plaatse mogen nl. geen
winkels, doch uitsluitend woningen worden gebouwd. De gestelde schade van ver
zoekster is derhalve een direct gevolg van de bepalingen van een bestem
mingsplan, zoals artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke ordening als voorwaarde
stelt.
Omtrent de vraag of deze schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste
van belanghebbende behoort te blijven, overweegt het Adviesbureau het volgende.
Vooreerst merkt zij op, dat voor zover belanghebbende haar verzoek doet
steunen op de omstandigheid, dat in het in 1974 vastgestelde "structuurplan voor
de binnenstad" aan het onderhavige gebied de functie "Gemengde bebouwing, in
hoofdzaak winkels" is toegedacht, een structuurplan blijkens constante jurispru
dentie geen bestemmingsplan is in de zin van artikel 49, voornoemd.
Derhalve houden de uit dit structuurplan mogelijk voor belanghebbende ontstane
verwachtingen geen verband met de bepalingen van een bestemmingsplan.
Gebleken is voorts, dat Jabo de verschillende onroerende goederen in eigen
dom heeft verkregen na de datum (26 september 1977), waarop voor het onderhavige
gebied een voorbereidingsbesluit is genomen (de eerste transactie voor panden in
dit gebied vindt plaats op 14 april 1978). Belanghebbende heeft niet aangetoond
waaruit de reeds vóór 26 september 1977 aangegane verplichtingen bestonden en
waarom na de datum van het voorbereidingsbesluit moest worden doorgegaan met de
resterende aankopen. In dit verband moet wel worden opgemerkt, dat wij bij onze
brief van 11 mei 1978 Jabo B.V. hebben meegedeeld, dat wij in verband met de
voorbereiding van een bestemmingsplan niet bereid waren te bevorderen, dat twee
in dit gebied gelegen gemeentelijke perceeltjes, welke nodig waren voor de
realisering van de plannen van Jabo, aan haar zouden worden verkocht.
Ook is het de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken niet gebleken, dat er
van de kant van het tot beslissen bevoegd orgaan van de gemeente concrete
toezeggingen omtrent de bebouwingsmogelijkheden zijn gedaan, waaruit Jabo had
mogen en kunnen afleiden, dat de door haar ontwikkelde en te ontwikkelen plannen
tot realisatie zouden kunnen leiden. De in dit verband door verzoekster aange
voerde van gemeentezijde verstrekte informatie, geeft niet meer aan dan dat er
een mogelijkheid bestaat om een bouwvergunning te verkrijgen indien de plannen
overeenstemmen met de uitgangspunten van het structuurplan voor de binnenstad,
welk plan de burgers niet bindt en niet kan worden vergeleken met een bestem
mingsplan.
Naar het oordeel van het adviesbureau heeft Jabo met het kopen van
onroerende goederen in een gebied, waarvoor reeds een voorbereidingsbesluit van
kracht was, terwijl bekend was dat de gemeente twee voor de realisatie van de
plannen benodigde perceeltjes grond vooralsnog niet wenste te verkopen en met
het bovendien klaarblijkelijk nalaten om in de koopovereenkomsten ontbindende
voorwaarden op te nemen, een risico op haar genomen, waarvan de nadelige
gevolgen redelijkerwijs te harer laste behoren te blijven. Dit standpunt wordt
bevestigd door jurisprudentie op dit gebied.
Zij meent dan ook te moeten adviseren het door Jabo B.V. te Leeuwarden inge
diende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de ruim
telijke ordening af te wijzen.
- 2 -
- 3 -
