2
1. Handhaving S8-flat met verbouw volgens het NKS (nieuwbouw-subsi-
die)
2. Handhaving S8-flat met verbouw volgens de verbeteringsregeling
(toepassing subsidieregeling voor vooroorlogse woningen t.b.v.
naoorlogs complex).
3. Theoretisch vergelijkingsmodel sloop gevolgd door nieuwbouw vol
gens het NKS van het bestaande verbouwplan SSH.
4. Sloop S8-flat volgens aanvankelijke optie WLL.
Ad 1. Verbouw met toepassing NKS.
De nadere rapportage van de kostendeskundige van het bureau DHV liet
zien, dat op zichzelf een haalbaar plan met 142 woningen kan worden
gerealiseerd, met een voor de SSH sluitende exploitatie en een aanvaard
bare huur van rond de 240,per woning per maand, mits het normkos
tensysteem voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen (NKS) zou kunnen
worden toegepast. In deze optie is slechts ruimte voor een inbrengwaarde
van het bestaande flat-gebouw van rond de 1.000.000,Dit zou bete
kenen, dat WLL de restant-boekwaarde van ongeveer 3,5 miljoen zou
moeten afboeken. Bij een verkoopprijs van rond de 2.000.000,zou er
voor WLL wellicht een meer aanvaardbare opbrengst gerealiseerd kunnen
worden, maar dan zou er een huurprijs gehanteerd moeten worden van rond
de 290,per woning per maand. De SSH achtte dit huurprijsniveau niet
aanvaardbaar, gelet op de doelgroep studenten. Tevens is uit het laatste
overleg tussen WLL, SSH en gemeente gebleken, dat WLL wenst vast te
houden aan een minimale verkoopprijs van 2.343.000,
Daarnaast was en is voor de SSH het uitgangspunt, dat voordat de onder
havige transactie plaats zou kunnen vinden, er een grote mate van zeker
heid zou dienen te bestaan ten aanzien van de acceptatie door de Staats
secretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu van de
SSH als zgn. toegelaten instelling binnen Leeuwarden. Waar het duidelijk
is, dat die helderheid pas over vele maanden te bereiken zou zijn, is
dit, gezien de noodzaak om ten aanzien van de S8-flat op korte termijn
een beslissing te nemen, van invloed op de gezamenlijke conclusie ge
weest, dat de SSH niet tot een oplossing van het probleem kon bijdragen.
Ad 2. Verbouw met toepassing verbeteringsregeling (vooroorlogs).
Onderzocht is in hoeverre het door de SSH voorgestelde verbouwplan ook
haalbaar zou kunnen zijn met toepassing van de verbeteringsregeling. De
SSH verkeert in de positie, dat zij voor haar naoorlogse bezit ook aan
spraak kan maken op de (meest gunstige) regeling voor het toekennen van
subsidie-bijdragen voor vooroorlogse woningen. Uit berekeningen blijkt,
dat bij een inbrengwaarde van 2.000.000,een huur van ongeveer
290,-- per woning per maand haalbaar is bij de veronderstelling, dat de
huren jaarlijks met 3Z stijgen en de variabele lastenstijging 2Z per
jaar bedraagt. Zoals gezegd is dit huurniveau voor de SSH niet accep
tabel. Voorts moet worden geconstateerd, dat indien de vooronderstel
lingen de komende jaren gaan afwijken, de SSH extra risico loopt. Dit is
ook het geval indien na bijvoorbeeld 20 jaar een hogere herfinanciering
zou moeten plaatsvinden. Het huidige renteniveau van 7Z is namelijk over
een periode van 40 jaar in de berekening verwerkt. Geconcludeerd moet
worden, dat bij een verkoopwaarde van 2.000.000,-- en toepassing van
de verbeteringsregeling een voor de SSH onuitvoerbare variant ontstaat,
mede gelet op het niet acceptabele huurniveau. Bij het toepassen van de
