Bij de hoogte van het thans geraamde vermogensverlies op het
Burmaniahuis maken we nog de volgende kanttekening. Zoals reeds
opgemerkt in paragraaf 5 van deze raadsbrief wordt het boekverlies
aanzienlijk beperkt door het complex voor eigen huisvesting te
benutten. Uit de contacten die wij hebben gehad met enkele
projectontwikkelaars kan worden geconcludeerd dat een andere
bestemming van het complex dan (langdurige) gemeentelijke huis
vesting, in het gunstige geval, zou hebben geresulteerd in een
vermogensverlies van 5 a 6 miljoen. Aangezien in dat geval een
kantoorbestemming voor projektontwikkelaars/beleggers niet
interessant zou zijn in verband met het ontbreken van voldoende
zekerheid en een uitgebreide winkelfunktie gelet op het geldende
distributie-planologisch beleid niet tot de mogelijkheden behoort,
zou het complex dan grotendeels ontwikkeld moeten worden tot een
woonfunktie, hetgeen de marktwaarde van de lokatie aanzienlijk
vermindert. Voor een nader inzicht in de door de projektonwikke-
laars opgestelde plannen verwijzen wij naar de ter inzage gelegde
stukken
Met betrekking tot de bovengeschetste financiële opstelling merken
wij nog het volgende op.
1Ontwikkeling in eigen beheer
Aan de hand van gevoerde gesprekken met projektontwikkelaars/
beleggers, architecten en andere deskundigen hebben wij ons
beraden op de vraag of de totstandkoming van het nieuwe kan
torencomplex in eigen beheer dient plaats te vinden, danwel in
handen moet worden gelegd van een projektontwikkelaarDe mate
waarin garanties kunnen worden geboden voor de kwaliteit van het
projekt hebben wij daarbij als belangrijkste criterium gehanteerd.
Op grond van dit criterium gaat onze voorkeur uit naar het in
eig_en beheer ontwikkelen van het stadskantoor. Hiertoe is in
middels een projektorganisatie opgezet. Naast de waarborgen die op
deze wijze kunnen worden gegeven voor de kwaliteit van het gebouw
heeft dit als voordeel dat de kosten verbonden aan de inbreng van
een projektontwikkelaar kunnen worden voorkomen.
2Wijze van_financiering
Na afweging van de diverse financieringsmogelijkheden zijn wij
voornemens voor de financiering van het projekt gebruik te maken
van de diensten van een beleggingsinstelling. De reden hiervan is
gelegen in het feit dat op deze wijze een financieringsregeling
kan worden verkregen, waarbij de jaarlijks te betalen vergoedingen
(rente en aflossing), gecalculeerd worden op basis van een jaar
lijks oplopend (nominaal) rentepercentage, hetgeen inhoudt dat in
de beginjaren van de totale financieringsperiode een relatief laag
kostenbedrag ontstaat, dat vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd,
aan de hand van de inflatie-ontwikkeling. Aangezien in vergelij
king met de gebruikelijke methode van direkte gemeentelijke finan
ciering een lager lastenniveau ontstaat in de beginjaren, sluit de
beoogde financieringswijze beter aan bij de budgettaire mogelijk
heden van de gemeente. Het nadeel van deze financieringscon
structie is evenwel dat het lange-termijn inflatierisico wordt
afgewenteld op de geldnemer, i.e. de gemeente. Wij achten dit
risico echter aanvaardbaar.
In verband met wettelijke bepalingen betreffende de gemeente
uitgaven impliceert de voorgestane financieringsmethode overigens
dat het nieuwe stadskantoor eigendom wordt van de belegger die het
vervolgens verhuurt aan de gemeente.
De hierboven gegeven financiële opstelling is gebaseerd op de
vorenbedoelde "klim-financiering" Hierbij is het door de belegger
te calculeren aanvangsrendement gesteld op 7,7(2,5A aflossing;
52% rente), hetgeen overeenkomt met de voor de berekening van de
beschikbare investeringsruimte gehanteerde omrekenfaktor van 13.
Door middel van een "klim-financiering" wordt een grotere
investeringsruimte gecreëerd dan in het geval van een meer
conventionele methode van financiering. Het een en ander kan als
volgt worden geïllustreerd:
investeringsruimte
Volgens huur op basis van "klim-lening" f 42.965.000,--
Op basis van 40-jarige 8% annuïteit f 38.686.000,
Op basis van lineaire afschrijving ge
durende 40 jaar en 8A rente f 30.905.000,--
In de gegeven financiële uitwerking zijn de geschatte verkoop
resultaten van de niet voor eigen huisvesting te benutten onder
delen van het Burmaniacomplex en de overige panden die in het
kader van de Aegon-transaktie zijn verworven, opgenomen. Overigens
zal pas tot verkoop worden overgegaan nadat is vastgesteld dat dit
niet strijdig is met de plannen voor de gemeentelijke huisvesting.
4Huuropbrengsten_i^vzm^_tijdelijke_vestiging_asielzoekerscentrum
In paragraaf 4 is reeds aangegeven, dat de tijdelijke aanwending
van een deel van het Burmaniacomplex als asielzoekerscentrum een
incidentele opbrengst oplevert van maximaal f 686.000, Ook deze
opbrengst is in mindering gebracht op de boekwaarde van het
complex
5Mogelijke besparingen_op_BTW-kosten/subsidies
Omtrent de mogelijkheden om besparingen te realiseren op de voor
rekening van de gemeente komende omzetbelasting zullen wij advies
inwinnen bij een extern deskundige. Tevens zullen eventuele
subsidiemogelijkheden worden nagegaan.
6. Incidenteel_dekkingstekort
Aangezien niet mag worden verwacht dat op het moment van in
gebruikname van het stadskantoor volledig kan worden beschikt over
de geraamde opbrengsten uit hoofde van zowel verkoop c.q.
huuropzegging van de niet langer te benutten panden, alsook het
optreden van positieve schaaleffekten, dient rekening gehouden te
worden met een tijdelijk financieringstekort dat op andere wijze
zal moeten worden gedekt.
-12-
-13-
3 ?P]?ï§n9:!ten_niet_te_benutten_Aegonxpanden
