In de Nota Woningbouwbeleid is de navolgende programmering voorgesteld
1. grote goedkope koopwoningen van f 100.000,- tot f 150.000,-
2. kleine eengezinshuurwoningen tot f 650,- huur per maand
3. bejaardenwoningen in de huursector van f 450,- tot f 650,- p.m.
4. luxere gestapelde huurwoningen van f 600,- tot f 650,- p.m.
5. vrije sector koopwoningen van rond f 250.000,--.
Voorts wordt een vaste verhouding tussen huren en kopen in de
programmering van 1 op 1 aangehouden. Hierbij moet echter tevens
rekening worden gehouden met de omzetting van huur- naar koopwoningen.
De verdeling van de nieuwbouw over de financieringscategorieën is als
volgt
in procenten
sociale huur 41,6 2
premiehuur 83
premiekoop-A 16,7
premiekoop-C 16,7
vrije sector 16,7
totaal 100,0 2
In het navolgende wordt aan de hand van de gerealiseerde aantallen
bekeken in hoeverre de programmering "op koers ligt". In 1988 en 1989
zijn de volgende aantallen uit de nieuwbouw opgeleverd:
1988 1989 1990 (geschat)
sociale huur
238
75
175
premiehuur
81
46
premiekoop
209
176
150
vrije sector
78
248
100
totaal 606 545 425
De afgelopen jaren is nieuwbouw in de koopsector aanzienlijk geweest.
Rekening houdend met de realisatie van huurwoningen uit de verbouw
levert dit een verhouding huur:koop van 6:7 op. Omdat tevens rekening
moet worden gehouden met de verkoop van relatief nieuwe sociale
huurwoningen vindt per saldo een verschuiving naar de koopsectoren
plaats. Het is door de stijgende rente en de aanscherping van normen
voor de premie-A-subsidiëring en de gemeentegarantie echter nog hoogst
onzeker of de koopsector zich zo voorspoedig zal blijven ontwikkelen.
Thans zijn er sterke aanwijzingen dat de contingenten (A en C) maar
zeer moeizaam gerealiseerd worden. Omdat het nog te vroeg is om de
meerjarige verhouding tussen de financieringscategorieën te gaan
wijzigen. In de planning zal in verband met de prioriteit voor de
stadsvernieuwing het aandeel premiekoopwoningen voor de jaren 1991 en
1992 worden verlaagd, om daarna weer toe te nemen. In hoeverre dit
gezien het toekomstperspectief realistisch zal moeten blijken.
Gezien de onduidelijkheden rond de verhouding tussen kopen en huren,
hebben wij een onderzoek hiernaar ingesteld waarvan de resultaten in de
planning en programmering voor 1992 kunnen worden verwerkt. Dan zal
blijken of de thans voorgestane meerjarige gewenste verhouding tussen
kopen en huren van 1 op 1 ook langere termijn gehandhaafd kan worden.
Er zijn namelijk ook ontwikkelingen op de langere termijn die de
verhouding tussen kopen en huren in de nieuwbouw kunnen gaan
beïnvloeden. Op deze plaats wordt hieraan enige aandacht besteed.
Uit mededelingen van het Ministerie van VR0M blijkt dat met het oog op
de vorming van een volkshuisvestingsfonds en het te voeren
prijs-kwaliteitsbeleid sociale koopwoningen (de premie-A-woningen)
wellicht reeds in 1992 volledig kunnen worden gelijkgeschakeld met
sociale huurwoningen in termen van kwaliteit en programma van eisen
(normkostenniveau)Dit bevordert weliswaar de uitwisselbaarheid en de
keuzemogelijkheden tussen kopen en huren. Echter voor de Leeuwarder
situatie betekent dit, dat door het verder omlaag brengen van de
stichtingskosten voor premie-A-woningen de mogelijkheden om in het
segment koopwoningen van f 100.000,- en f 150.000,- voldoende aanbod
uit nieuwbouw te kunnen realiseren zullen afnemen. Selectieve
toedeling van de premie-C-contingenten aan de goedkopere projecten
(tot f 150.000,--) zou een oplossing kunnen bieden. De bedoelde
selectie zou zich moeten richten op de volgende aspecten:
kosten-kwaliteitsverhouding blijkend uit reeds geleverde prestaties,
zuinigheid in grondprijzen (oppervlakte en prijsniveau) en bijdrage aan
het kwaliteitsbeleid van de gemeente. Bij het verder verlagen van de
stichtingskostengrenzen komt het gemeentelijk beleid inzake de
kwaliteit van de woningbouw in het gedrang. Dreigend verlies aan
kwaliteit dient evenwel te worden voorkomen.
Bij het rijk zou met het oog op het realiseren van kwaliteit moeten
worden aangedrongen op een meer geleidelijke overgang qua subsidiëring
naar de licht gesubsidieerde en duurdere premie-C, zoals in de
vervallen premie-B-regeling. Als mogelijk nieuw beleidsinstrument zou
het van gemeentewege verstrekken van een aanvullende
revolving-fund-subsidie (een subsidie die wordt terugbetaald) voor de
categorie goedkopere premie-C-woningen kunnen worden onderzocht. Een
dergelijke subsidie zou uitsluitend moeten zijn gericht op het
kwaliteitsstreven en niet als inkomensmaatregel mogen worden
ingebracht
De gelijkschakeling van woningwetwoningen en premiekoop-A-woningen zal
naar verwachting tot een kwaliteitsdaling in de laatstgenoemde
categorie leiden. Ten opzichte van de te verkopen sociale huurwoningen
zullen de kwaliteitsverschillen in de toekomst zelfs in het voordeel
van de reeds bestaande woningen kunnen gaan uitvallen. Daarom verdient
de verkoop van woningwetwoningen in de wijken Aldltn, Westeinde en
wellicht in de toekomst ook in Camminghaburen extra aandacht. Door de
lagere prijzen t.o.v. de nieuwbouw kunnen deze woningen uitstekend
dienen als vervanger van de premie-A-woningen en de goedkope
premie-C-koopwoningen. Ondanks het ontbreken van de resultaten uit het
evaluatieonderzoek van het verkoopprogramma kan op basis van de
huidige ervaringen worden gesteld dat verkoop binnen de reeds gestelde
randvoorwaarden voortzetting verdient.
7
