Aanmerkelijk sneller dan verwacht verandert de woningmarkt van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt. De
vraag naar vooral 'kwaliteit' wordt in het Noorden bovendien gesteld op een kwantitatief ontspannen markt,
kwalitatief is er een grote discrepantie tussen de vraag en het aanbod.
Ontwikkelingen: provincie Fryslan en regio Leeuwarden
In 1995 hebben de zes betrokken gemeenten van het Stadsgewest Leeuwarden afspraken gemaakt over de
productie van de per gemeente door de provincie toegewezen richtgetallen woningbouw in de provinciale
planperiode 1993-2010. In Leeuwarden is de woningbouwproductie tot en met 1999 achtergebleven: 19% van
het totaal toegewezen contingent is gerealiseerd, terwijl dat 35% zou moeten zijn als uitgegaan wordt van een
gelijkmatige verdeling over 17 'productiejaren'. Daartegenover staat dat enkele stadsgewestgemeenten in
dezelfde periode al een voorschot hebben genomen op het toegewezen contingent woningbouw tot 2010.
Inmiddels is het provinciaal woonbeleid voor de planperiode 1993-2010 geactualiseerd in de nota 'Wenjen yn
Fryslan'(dat gebaseerd is op maatschappelijke trends en ontwikkelingen), waarin per gemeente de
maximumgrens wordt aangegeven van het aantal toe te voegen woningen (voor Leeuwarden: 8.075).
Vooruitlopend op een, als onderdeel van het Ontwikkelingskader Leeuwarden (OKL), op te stellen regionaal
woonplan voor een kwalitatieve vertaling van het woningbouwprogramma, is op stadsgewestelijk niveau een
plan van aanpak 'Wonen Regio Leeuwarden' ontwikkeld. In dit kader is onder meer afgesproken dat de
oorspronkelijke richtgetallen woningbouw per gemeente voor het eerstkomende planningstijdvak van 4 jaar tot
en met 2002 gehandhaafd blijven, alvorens tot eventuele herverdeling wordt overgegaan. Dat betekent voor
Leeuwarden een aanzienlijke verhoging van de woningproductie: 2.049 woningen netto toe te voegen in 1999
t/m 2002, vermeerderd met 1.275 in het 2C planningstijdvak tot en met 2004.
Het provinciaal woningmarktonderzoek (WOBOF, 1998) kenschetst de Friese en regionale woningmarkt als
ontspannen. Met een redelijke verhouding tussen vraag en aanbod, maar met een onevenwichtige spreiding van
kwantiteiten en kwaliteiten in de regio Leeuwarden. In de afgelopen jaren hebben de omliggende gemeenten
vooral in het dure en middeldure koopsegment (vrijstaand en twee-onder-één-kap) gebouwd, terwijl Leeuwarden
rijen woningen in het middeldure koop- en vooral goedkope huursegment gerealiseerd heeft. Uit de migratiesaldi
blijkt een vertrekoverschot uit Leeuwarden van inwoners die een koopwoning zoeken, daaronder zijn veel
gezinnen en hogere inkomensgroepen. Van de nieuwkomers in Friesland zijn dit ook de groepen
woonconsumenten die zich niet in de hoofdstad vestigen. Naar de omringende gemeenten zijn er in de afgelopen
6 jaar gemiddeld 1.000 bewoners (ca. 600 huishoudens) uit Leeuwarden vertrokken, tegen een instroom vanuit
de omliggende gemeenten van ca. 800 (zie tabel), dit zegt overigens niks over doelgroepen. Het merendeel van
deze bewoners geeft aan dat zij niet verhuizen voor hun werk of studie, maar omdat ze een aantrekkelijker
woonmilieu hebben gevonden.
Van Leeuwarden
naar:
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Totaal
1992-1997
Boarnsterhim
163
154
145
136
228
200
Leeuwarderadeel
159
185
211
229
224
346
Menaldumadeel
158
193
197
204
234
213
Littenseradiel
56
90
90
65
89
67
Tytsjerksteradiel
268
340
323
361
389
349
Totaal per jaar
804
962
966
995
1.164
1.175
6.066
Naar Leeuwarden
vanuit:
Boarnsterhim
121
159
145
169
168
163
Leeuwarderadeel
141
133
182
145
169
136
Menaldumadeel
176
141
135
160
198
164
Littenseradiel
73
68
49
69
81
75
Tytsjerksteradiel
247
228
259
278
235
274
Totaal per jaar
758
729
770
821
851
812
4.741
SALDO
-46
-232
-196
-174
-313
-363
-1.325
Bron: Databank provincie Fryslan.
Uit het WOBOF blijkt verder dat binnen het stadsgewest een concrete vraag bestaat naar ca. 4.400 vrijstaande en
ca. 2.300 twee-onder-één-kap-woningen. Het verwachte aanbod in deze categorieën wordt geraamd op ca. 1.000
resp. ca. 1.300 woningen. Het merendeel van de gezochte woningen ligt in de prijsklasse vanaf f 300.000,— voor
vrijstaande woningen en tot f250.000,— voor de twee-onder-één-kap-woningen. Verder blijkt dat, afgezien van
een klein tekort bij huurwoningen onder f 500,—, er sprake is van groeiende overschotten in de overige
segmenten van de huursector.
Aan de vraagzijde bedraagt de vraag naar ouderenwoningen ('levensloopbestendige woningen') ongeveer 1.215.
Dit terwijl er op dit moment weinig tot geen aanbod is (gepland). Wel moet worden vastgesteld dat de vraag naar
ouderenwoningen in het stadsgewest is gedaald in de afgelopen 4 jaar (in 1994 was er nog een tekort van 1.318).
42
Het aandeel ouderen in de bevolking is vrijwel constant gebleven. Belangrijk aspect voor dit type woningen is de
nabijheid van voorzieningen en een goede bereikbaarheid door middel van openbaar vervoer.
Ontwikkelingen Leeuwarden
De woningmarkt in Leeuwarden ondervindt nadrukkelijk de invloeden van de geschetste landelijke en
provinciale ontwikkelingen, versterkt door een reeds lang bestaande ontspannen woningmarkt (althans in
kwantitatieve zin is er een redelijke verhouding tussen vraag/aanbod). Kwantiteit was in Leeuwarden lange tijd
het thema van de nieuwbouwproductie. In de jaren '60 en '70 werden er, in hoogbouw en seriematig, veel
woningen in de sociale sector gebouwd. Het bouwprogramma werd ingegeven door een bevolkingsprognose van
een snelle groei naar ruim boven de 100.000. Die prognose is niet uitgekomen, integendeel in de jaren 80
stabiliseerde de bevolkingsgroei. Tegelijkertijd nam de grootte van huishoudens af en de mate waarin steeds
meer mensen zelfstandig gingen wonen nam toe. Alleen al de andere samenstelling van huishoudens heeft geleid
tot een andere vraag op de woningmarkt. In eerste instantie werden hogere eisen gesteld aan het technisch
uitrustingsniveau en het woongerief van de woning. Via woningverbeteringsprogramma's is een groot deel van
de oudere woningvoorraad gerenoveerd; in de huursector door woningcorporaties, in de particuliere sector met
inzet van gemeentelijke subsidies. De kwaliteitsvraag van de woonconsumenten strekt zich echter ook in
Leeuwarden in toenemende mate uit naar woningtype en vooral de woonomgeving. Van belang daarbij is de
combinatie van de woning met de fysieke en sociale omgeving: het woonmilieu. Daarnaast wil de Leeuwarder
woonconsument vooral kopen in plaats van huren, omdat de huurprijs zich op het landelijk niveau bevindt
terwijl de koopprijs van een vergelijkbare woning aanzienlijk goedkoper is dan elders in Nederland.
Illustrerend in dit verband is de vergelijking van de gemiddelde woningwaarde van een standaard
eengezinswoning per 1 januari 1995, gebaseerd op de toen geldende WOZ-taxaties en gecorrigeerd door de
Belastingdienst met een per gemeente vastgesteld ophogingpercentage (Consumentenbond, augustus 1999):
Gemiddelde woningwaarde 1995
Nederland
175.000 gulden
Hoogste Wassenaar
423.000 gulden
Laagste Leeuwarden
90.000 gulden
Heerenveen
140.000 gulden
Tytsjerksteradiel
167.000 gulden
Groningen
128.000 gulden
Assen
147.000 gulden
Zwolle
161.000 gulden
Ontwikkelingen woningvoorraad
De bestaande Leeuwarder woningvoorraad kenmerkt zich door een grote hoeveelheid gestapelde woningen,
waaronder veel flats (43%), een, zeker voor Friese begrippen, groot aandeel huurwoningen (54%) en goedkope
woningen (46%). Aan alle drie categorieën is steeds minder behoefte (Woningmarktonderzoek Leeuwarden,
Quintis 1998). In vergelijking met het woningmarktonderzoek van 1994 heeft er een omslag plaats gevonden.
In totaal is in 1994 een tekort gemeten van ca. 1.340 huurwoningen; in 1998 is er een overschot van ca. 1.270 én
een leegstand van ca. 750 huurwoningen. Het in 1994 gemeten tekort van ca. 1.700 koopwoningen is in 1998
opgelopen tot ca. 3.000.
Het overschot en de huidige leegstand manifesteren zich in een bepaald segment van de huurmarkt, dat met
name voorkomt in de naoorlogse wijken (Bilgaard, Vrijheidswijk, Heechterp en Oost) met een hoog aandeel
corporatiebezit. Naast eengezinswoningen met een dure huurprijs f 850,—), zijn het vooral woningtypen als
maisonnettes, portiek-/etagewoningen en galerijflats in alle prijsklassen zijn niet meer gewild (Centrale
Woningregistratie, 1999). Noch bij starters, die in toenemende mate de huur overslaan, noch bij
woonconsumenten binnen de huur, die een kwaliteitssprong in de wooncarrière weten te realiseren. Deze wijken
zijn destijds voor een andere categorie huishoudens gebouwd dan er nu woont. De combinatie van een
ontspannen woningmarkt en het huidige womngaanbodsysteem heeft geleid tot een tweedeling in de te
onderscheiden stadsdelen. De naoorlogse wijken kennen een bevolkingssamenstelling van relatief veel mensen
met lagere inkomens en relatief weinig met hogere inkomens. In sommig? dMen van de binnen en buiten de ring
gelegen wijken in Oost is sprake van een cumulatie van problemen: een hoge werkloosheid,
(drugs)verslavingsproblematiek en criminaliteit. De eenzijdige fysieke en sociaal-economische structuur van die
buurten heeft negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en de voorzieningen in de wijk.
Een bijzondere leegstand manifesteert zich in de binnenstad op een groot deel van de verdiepingen boven de
winkel-/bedrijfspanden. In het onderhoud wordt niet of nauwelijks geïnvesteerd, zodat op veel plaatsten sprake is
van verpaupering boven het winkelniveau. Overigens wordt het binnenstedelijk wonen bovengemiddeld
gewaardeerd, vooral door jongeren en één- en tweepersoonshuishoudens (Quintis, 1998). Er is grote
belangstelling voor koopappartementen en voor (huur)appartementen.
43
