Het tekort aan koopwoningen manifesteert zich in Leeuwarden vooral in de vraag naar eengezinswoningen van
alle typen in de prijsklasse van 150-300 duizend gulden én in het hogere marktsegment van vrijstaande
woningen vanaf 300 duizend. Dit kwalitatief tekort aan eengezinswoningen is in het woningbehoeftenonderzoek
van Leeuwarden geraamd op 3.000. Vooral in het stadsdeel 'binnen de rondweg' en in mindere mate in de
'recente wijken' is de vraag naar koopwoningen groot. Leeuwarden kan niet voldoende tegemoetkomen aan deze
kwaliteitsvraag van alleen al de eigen bewoners. Dit komt ook duidelijk naar voren uit de doorstromingscijfers:
80% van de doorstromers woont nu in een huurwoning en daarvan zoekt 65% een koopwoning, waarbij
hoekwoningen, twee-onder-één-kap-womngen en vrijstaande woningen populair zijn.
Tot en met 1998 kwam de woningbouwproductie niet tegemoet aan de door de markt gevraagde kwaliteiten: te
weinig vrijstaande en twee-onder-één-kap-woningen, te weinig in het duurdere segment, nauwelijks vrije kavels
en veel huurwoningen. In 1999 is daarin een lichte kentering opgetreden: er worden veel minder huurwoningen
en aanzienlijk meer koopwoningen gebouwd, vooral in de uitleggebieden met een grotere variatie in
woonmilieus.
Duurzaamheid
Op dit aspect van het woningbouwbeleid heeft Leeuwarden haar sporen verdiend. Zo is er de afgelopen 4 jaar
veel bereikt op het gebied van duurzaam bouwen (DuBo), veelal op initiatief van de gemeente en/of door
stimulering van specifieke projecten. Voor ca. 2.000 nieuwbouwwoningen in Leeuwarden is inmiddels
vastgelegd dat deze (zullen) voldoen aan de DuBo-standaard, het nationaal pakket voor duurzame woningbouw.
Een aansprekend voorbeeld van DuBo is dat van nieuwbouwwoningen 10 m2 dakoppervlak geschikt gehouden
wordt voor (toekomstige) benutting van zonne-energie. Enkele nieuwe woningbouwlocaties zijn ontwikkeld aan
de hand van aanbevelingen uit de VNG-publicatie 'Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw'. Op het gebied
van de toepassing van duurzame energie en nieuwe technieken voor verwarming en klimaatbeheersing zijn
projecten met een landelijke voorbeeldstatus ontwikkeld.
Vermeldenswaard zijn de C02-balanswoningen in het Pieter Christiaanpark, de energie-O-woningen in het
Havankpark en de productie van drinkwater uit vijvers in Hempens-Teems voor circa 700 woningen. De
realisatie van deze projecten vergt omvangrijke investeringen van zowel de subsidiënten als de vele
participanten. Van de kant van kopers is verrassend veel belangstelling voor deze innoverende toepassingen, met
uitzondering echter voor woningen met het innovatieve drinkwatersysteem.
Conclusie
De woningmarkt in Leeuwarden is onevenwichtig én (voor bepaalde categorieën) ontspannen met een
gelijktijdig tekort aan middeldure en dure koopwoningen en een teveel aan goedkope woningen, vooral in
bepaalde segmenten van de huurmarkt. Er zijn onvoldoende keuzemogelijkheden voor alle groepen van
woningzoekenden in Leeuwarden. De verwachting is, dat in de komende jaren de ingezette ontwikkelingen
zullen doorzetten. Voor een kentering en een duurzaam herstel van de woningmarkt is een krachtige impuls voor
de stedelijke bouw- en herstructurerings-opgave noodzakelijk. De ruimtelijke kwaliteiten van Leeuwarden
bieden kansen voor het creëren van wervende en gevarieerde stedelijke woonmilieus.
Strategisch doel:
Het creëren van een evenwichtige, concurrerende woningmarkt met een voldoende kwantitatief, maar vooral
kwalitatief en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonomgevingen.
Werkwijze
Voor een duurzaam herstel van de balans tussen vraag en aanbod wordt ingezet op het realiseren van voldoende,
kwalitatief hoogwaardige woningen in gevarieerde woonmilieus. Dat stelt Leeuwarden voor de opgave van een
aanzienlijke kwaliteitsslag. Leeuwarden verwacht een optimaal resultaat, wanneer zij die opgave op twee fronten
én tevens goed afgestemd en integraal aanpakt: dat van de nieuwbouwproductie in uitleggebieden en dat van de
bestaande stad.
Uitleggebieden
De nieuwbouw in de uitleggebieden vormt een substantieel deel van de totale woningproductie. Omdat niet alle
gewenste woonmilieus in de bestaande stad aanwezig zijn, noch via transformatie te realiseren zijn, worden in de
uitleggebieden gedifferentieerde hoogwaardige woonmilieus gecreëerd. Daarmee is deze nieuwbouw
complementair aan de bestaande stad. Met deze hoogwaardige woonmilieus wordt beoogd bewoners aan te
trekken die in Leeuwarden (gaan) werken en behoren tot de midden- en hogere inkomensgroepen. De markt
wordt actief gemonitord om snel in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen via effectieve product/markt-
combinaties.
44
Om stagnatie in het woningaanbod te voorkomen en differentiatie in het aanbod te creëren zullen meerdere
locaties tegelijk ontwikkeld worden, waardoor bij stagnatie in de productie uitgeweken kan worden naar een
andere locatie. De gemeente Leeuwarden voert onder andere ook om die reden een pro-actief grondbeleid. De
beoogde markt zal actief benaderd worden om het woningaanbod in de gemeente te promoten.
De kwantitatieve en kwalitatieve nieuwbouwopgave in de uitleggebieden wordt mede bepaald door de afspraken
die daarover, als onderdeel van het Ontwikkelingskader Leeuwarden, met de provincie en de omliggende
gemeenten worden gemaakt. In het op te stellen regionaal Woonplan wordt voor de periode tot 2010 per
gemeente niet alleen vastgelegd welk netto aantal woningen maximaal toegevoegd mag worden, maar ook welke
kwaliteiten op de woningmarkt geleverd moeten worden zodat ook op dat gebied een aanzet wordt gegeven tot
een spreiding in de regio.
Daaraan koppelt de provincie een provinciebreed systeem voor monitoring.
In de volgende uitleggebieden zal woningbouw plaatsvinden in het tijdvak 2000 tot 2005:
Havankpark
Hempens-Teems (le en 2e fase)
Tusken Moark en le (Bullepolder)
Ontwikkeling Leeuwarden Zuid (functiemenging) (Goutumer Nieuwland)
Dorpen: Wytgaard en Wirdum
De bestaande stad
Kaderplan Stedelijke Vernieuwing
Op basis van een in 1998 gesloten convenant hebben de gemeente Leeuwarden en de Federatie van Leeuwarder
Woningcorporaties een Kaderplan Stedelijke Vernieuwing opgesteld. Dit plan geeft het stedelijk raamwerk voor
de kwaliteitsslag die nodig is om Leeuwarden een aantrekkelijke woonstad te laten zijn voor al haar inwoners.
De inzet is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de stad, de wijken en de woonomgeving aan de hand
van de thema's 'water', 'rondweg' en 'ruim en groen wonen'.
Daarbinnen vindt in de komende 5 a 10 jaar een omvangrijke verbetering en vernieuwing van de
woningvoorraad en de woonmilieus plaats. Minimaal door het beheer te versterken en kleinschalige ingrepen te
verrichten. Maximaal door wijken of delen van wijken te transformeren, waardoor een geheel nieuw woonmilieu
wordt gecreëerd via een combinatie van sloop, renovatie en herontwikkeling (verdunning van de
bebouwingsdichtheid).
Grootschalige ingrepen liggen gezien de knelpunten en mogelijkheden het meest voor de hand in de relatief
kleine wijk Achter de Hoven/Vegelin, in de Noordrand (Bilgaard en Vrijheidswijk voorop) en in het stadsdeel
Oost (binnen en buiten de rondweg). De trajecten voor transformatie gaan gepaard met grote aandacht voor
sociale, economische en werkgelegenheidsaspecten en de positie van de doelgroepen van het
volkshuisvestingsbeleid. De aandachtsgroepen van beleid zijn: huishoudens met lage inkomens,
studenteivjongeren, grote gezinnen met 5 kinderen en meer, ouderen en de leeftijdsgroep van 50-65 jaar. In de
projecten die voortvloeien uit het kaderplan zullen de mogelijkheden voor maatwerk in de (her)huisvestmg van
deze aandachtsgroepen nader uitgewerkt worden.
In het Kaderplan Stedelijke Vernieuwing zijn in principe drie keuzes gemaakt:
1Voor een directe samenhang tussen de ontwikkeling van de bestaande stad en de nieuwe uitleg; in kwaliteit, in
ontwikkelingstempo en in ruimtelijke samenhang.
2. Indien noodzakelijk, voor een grootschalig durven slopen en herontwikkelen. Een optelsom van kleinschalige ingrepen
levert voor de wijk, het stadsdeel en uiteindelijk de stad wellicht te weinig op om duurzaam veranderingen af te
dwingen.
3. Voor een aanpak van de Noordrand in eerste instantie en pas in latere instantie het stadsdeel Oost, omdat in Oost de
problematiek veel complexer is en omdat vooral in de Noordrand veel aanknopingspunten aanwezig zijn voor een goede
herontwikkeling. Voor Oost is het dan wel noodzakelijk dat er een goed en op elkaar afgestemd fysiek en sociaal beheer
wordt ingesteld. Het is en blijft namelijk een stedelijk gebied dat gekenmerkt wordt door een mix aan koop en huur,
waaronder in markttermen kwetsbare delen, met een grote diversiteit in bewonersgroepen.
Prioritaire gebieden: projecten en maatregelen
In haar woningmarktbeleid staat Leeuwarden een gebiedsgerichte en integrale aanpak voor van verbetering van
woonkansen en opheffing van woonbedreigingen. In samenhang met het bouwprogramma voor de
'uitleggebieden', wordt met de stedelijke vernieuwing een programma gestart voor verbetering en transformatie
van bestaande woonmilieus in stadsdelen die gekenmerkt worden door een zwakke positie op de woningmarkt.
De prioritering in aanpak van de stadsdelen die fysiek en sociaal economisch achterop zijn geraakt, is ingegeven
door een afweging van de volgende aspecten:
De ernst of de risico's van de problemen en ontwikkelingen; zoals gesignaleerd in de diverse woningmarkt
onderzoeken, het wijksignaleringssysteem en de GSB-momtor.
De kansen om door een integrale aanpak, vanuit een kwaliteitsperspectief, snel een substantiële bijdrage te leveren aan
het evenwichtsherstel op de woningmarkt.
De mogelijkheid om nieuwe, voor Leeuwarden waardevolle woonmilieus te creëren.
45
