BIJLAGE B - TOELICHTING INVESTERINGSVISIE MAATREGEL NOORDRAND
Kostenraming
PERIODE
KOSTEN
INDICATIEF DEKKINGSVOORSTEL
(x f 1 miljoen)
Gemeente
Corporaties**
Marktpartijen
Tekort
2000 - 2004
280
16
44
175
45
2005 - 2009
280
16
44
175
45
Totaal
560
32
88
350
90
de macro-investeringen (waarvan f25 miljoen voor water en f 6 miljoen voor rondweg)
verkoop huurwoningen
opbrengst verkoop nieuwbouw woningen
financiering door derden, subsidies, etc.
De kosten van het gehele project Noordrand zijn, door middel van modelberekeningen, geraamd op f 530
miljoen (prijspeil 1999). Wanneer de kosten voor de geplande macro-investeringen voor water en rondweg (f71
miljoen) toegerekend zouden worden naar deelprojecten dan hoort f 31 miljoen van deze macro-investeringen
bij het project Noordrand. Totaal zijn de kosten dus geraamd op ruim f 560 miljoen.
In de periode 2000 t/m 2010 is het de bedoeling dit project uit te voeren. Vanwege grote onzekerheden over de
dekking van de tekorten en ingeschatte financiële risico's ligt het in de bedoeling t/m 2004 ongeveer de helft van
het voorgenomen programma in deelprojecten uit te gaan voeren. Welke delen dat precies zijn (en of het meer
of minder moet/kan worden) wordt in de 2e helft 1999 nog vastgelegd, waarbij financiële terugverdien-
mogelijkheden (zowel binnen het gebied Noordrand als de rest van Leeuwarden) en externe subsidie
mogelijkheden belangrijke keuze-argumenten worden.
Verklaring
Hoofdreden voor het grote tekort (f93 miljoen f 31 miljoen voor macro-investeringen f 124 miljoen) in het
gebied zelf is dat er vooral veel flats gesloopt moeten worden, met een nog steeds aanzienlijke boek- en
bedrijfswaarde. Wat teruggebouwd kan worden is weliswaar een stuk duurder maar de mogelijke aantallen zijn
niet echt groot. Dat geldt ook voor de randen waar nieuwe woningbouw ontwikkeling is gepland. Wil
Leeuwarden namelijk succesvol deze Noordrand herprofileren dan zal er rekening gehouden moeten worden met
een concurrerende woningmarkt, waarin de vraag zich concentreert op twee-onder-één-kap-woningen en
vrijstaande woningen. De dichtheid die dus teruggebouwd kan worden is verhoudingsgewijs laag. Omdat er ook
prijstechnisch aan de Leeuwarder woningmarkt grenzen zitten is in de modelberekeningen uitgegaan van een
gemiddelde meuwbouwopbrengst van f 300.000,-: met laag maar ook niet echt hoog.
De mogelijkheden in Leeuwarden om te verdienen op de woningmarkt zijn gering. Op de uitleg wordt in ieder
geval door de gemeente niet verdiend, eerder het omgekeerde. De corporaties verdienen weliswaar op de
verkoop van woningen, maar met een gemiddelde marktprijsverwachting van f 150.000,— per te verkopen
huurwoning is op de Leeuwarder woningmarkt niet zoveel te verdienen. Meer verkopen zou een mogelijkheid
zijn, maar dit is aan maxima gebonden gezien de woningmarktsituatie.
Andere financiële mogelijkheden van de gemeente en de corporaties zijn echter ook gering. De Leeuwarder
corporaties behoren in overgrote meerderheid tot de financieel zwakkere in Nederland (dusdanig in ieder geval
dat een deel van de opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen nodig is voor het instandhouden van het
resterende bezit) en ook de gemeente Leeuwarden kan weinig financiële middelen vrijmaken op haar begroting.
De dekking van de kosten
De strategie voor het dekken van de tekorten de komende jaren is het zoeken en vinden van partners op de
woningmarkt die willen investeren (projectontwikkelaars, andere corporaties) in de stedelijke
vermeuwingsgebieden en de stad. Wil Leeuwarden echter een dusdanig investeringsklimaat verkrijgen dat
derden met enige kans op risicodekking in de bestaande stad willen investeren dan zal toch via externe subsidies
de huidige bottleneck van onvoldoende inverdienmogelijkheden vanwege een uit balans geraakte en specifieke
woningmarkt overwonnen moeten worden. Wat betreft de (zeer voorlopige eerste ideeën over) dekking van deze
kostenraming zal ongeveer f 350 miljoen uit de verkoop van nieuwbouwwoningen moeten komen, zowel op
herbouwlocaties als nieuwbouwlocaties aan de rand van het gebied. De opbrengst van de geplande verkoop van
huurwoningen in de Noordrand wordt voor ongeveer 87 miljoen aangewend als dekking door de corporaties. De
gemeente betaalt de macro-investeringen van f31 miljoen, in de Noordrand vermoedelijk uit ISV- middelen en
eigen gemeentelijke middelen (SIOF, e.d.) aangevuld met externe subsidies. De kosten van de resterende
investeringen voor de macro-investeringen liggen eveneens bij de gemeente en zullen overgeslagen worden over
nog komende projecten, waarbij de dekking opnieuw ISV- gelden en eigen gemeentelijke middelen zal zijn,
aangevuld met externe subsidies.
127
