Par. 5.2 Woningmarkt
Biz. 41
Gesteld wordt dat via woningverb. programma's een groot deel van de oudere woningvoorraad is gerenoveerd,
in de huursector door woningcorporaties in de particuliere sector door kollekektieve gesubsidieerde verbetering.
In het kader van het programma 1000 x kollektief zijn circa 450 woningen aangepakt, zodat nog ongeveer 550
op uitvoering wachten.
M.b.t. de vooroorlogse huursector zijn de meeste woningen gerenoveerd eindjaren zeventig. Dat betekent dat
de volgende renovatie omstreeks 2005 zal moeten plaatsvinden, waarbij tevens een kwaliteitsslag gemaakt moet
worden i.v.m. de veranderde vraag naar deze woningen.
Blz 42
Geconstateerd wordt leegstand in bovenverdiepingen van winkel- en bedrijfspanden in binnenstad. In het
onderhoud wordt niet of nauwelijks geïnvesteerd, zodat op veel plaatsen sprake is van verpaupering boven het
winkelniveau.
Het fonds dat hiervoor bestemd is, is ontoereikend, wat een negatieve invloed heeft op de ontwikkeling van
initiatieven in dit segment.
Blz. 43
Wij onderschrijven in z'n algemeenheid de conclusie bovenaan deze pagina, dat de woningmarkt in
Leeuwarden onevenwichtig is en (voor bepaalde categoriën) ontspannen met een gelijktijdige tekort aan
middeldure en dure koopwoningen en een overschot aan goedkope woningen, vooral in bepaalde segmenten
van de huurmarkt.
Tegelijk vinden we de conclusie te algemeen, ze verdient een verdere aanscherping.
Het groeiende kwaliteitsaanbod in het dure en middeldure segment van de koopsector (in Leeuwarden en in de
regio) heeft een benedenwaarts spiraliserende uitwerking op alle andere segementen in de markt.
De afzet van dit aanbod kan alleen gedijen indien de afzet van de bestaande eigen woning in de
achtereenvolgende lagere segmenten van de markt door voldoende vraag gewaarborgd is.
Kwantitatief is de woningmarkt verzadigd. De toevoeging door nieuwbouw aan de woningvoorraad is groter
dan de bevolkingsgroei rechtvaardigt. Ergo. in delen van de markt treden overschotten op:
In de middeldure en dure huursector van eengezinswoningen door verlies aan concurrentiekracht met de
koopsector, waardoor in deze huursectoren verkoop noodzakelijk is. Verkoop aan bewoners belemmert een
voldoende doorstroming in de koopsector die nodig is om de spiraliserende werking in de markt in stand te
houden.
In de goedkope huursector treedt, afhankelijk van de kwaliteit van de woonomgeving, enerzijds vraaguitval op,
terwijl anderzijds de bevolking in toenemende mate uit éénpersoonshuishoudens gaat bestaan, met als gevolg
toenemende sociale verschraling. Woningverbetering blijft achterwege omdat gevreesd wordt dat deze
investeringen in de toekomst niet meer goedgemaakt zullen worden, tenzij door samenvoeging van woningen
een andere doelgroep kan worden bereikt. De prijsverhoging die hiervoor noodzakelijk is brengt deze woningen
direct in een huurcategorie die niet in staat is met de koopsector te concurreren.
We zullen dus steeds vaker zien dat goedkope huurwoningen in de categorie eengezinswoningen zullen worden
verkocht in een onderhoudsstaat die te wensen overlaat.
Om de kwaliteit van de onderhoudstoestand van deze woningen te waarborgen is verkoop onder specifieke
condities nodig, bijvoorbeeld door verkoop te binden aan het lidmaatschap van een soort vereniging van
eigenaren en de instelling van een kollektief onderhoudsfonds.
Verkoop van goedkope huurwoningen aan bewoners heeft, zoals verkoop van alle huurwoningen dat heeft, een
belemmerende werking op de verkoopspiraal in de markt.
De werking van het 1 H.S. stelsel tenslotte heeft tot gevolg dat huurders bij gelijkblijvende woonlasten de
goedkope huursector verlaten en naar een duurdere huurwoning in het betaalbare huursegment verhuizen.
De kwantitatieve verzadiging leidt tot overschotten aan de onderzijde van de woningmarkt, zowel in de
goedkope huurmarkt als in de goedkope koopmarkt.
Daarbij moet met name gedacht worden aan lokaties die niet gewild zijn en waar nauwelijks toekomst
perspectief nauwelijks aanwezig is. door de slechte bouwtechnische kwaliteit, de tekortschietende
w oonkwaliteit alsmede het ontbreken van perspectief op de bereikbaarheid van een goede woonomgevings-
kwalitcit. Op deze lokaties moet niet gerekend worden op waardevermeerdering die eventuele investeringen in
het opheffen van de onderhoudsachterstand zullen goedmaken, laat staan verbetering van de woonkwaliteit.
Het subsidie-instrument blijft hier absoluut noodzakelijk.
In verband met het voorkomen van verval en verpaupering aan de onderkant van de markt vragen wij
nadrukkelijk aandacht voor het handhaven van een adequaat subsidie-instrument voor kollektieve verbetering
van goedkope koopwoningen. Met name denken wij daarbij aan het stadsdeel Oost (binnen de rondweg).
Daarbij dient ook te worden bedacht dat het vooral de goedkope koopsector is die erg gevoelig is voor
veranderingen in de financieringscondities en toenemende onderhoudslasten, immers de bevolking bestaat voor
een groot deel uit de zgn primaire doelgroep.
Blz. 43/44, Kaderplan Stedelijke Vernieuwing
Zie ook commentaar op kaderplan SV op blz. 34 m.b.t. invloed op MOP, inspraak SVK en noodzaak om dit
kaderplan te behandelen voordat MOP wordt vastgesteld.
Van belang is de ontwikkeling dat de ontvang van de primaire doelgroep, ondanks de voorspellingen van het
CPB. niet is afgenomen maar eerder is toegenomen. Een groot deel van deze primaire doelgroep is in
toenemende mate in de goedkope koopsector te vinden.
Kan deze primaire doelgroep adequaat worden bediend door de kernvoorraad van de corporaties en de
goedkope koopwoningv oorraad tezamen met v oor de laatste een vergelijkbare verantwoorde bouwtechnische-
en woonkwaliteit?
Wij zetten vraagtekens bij het ambitieuze sloopprogramma, hoewel uitvoering daarvan omwille van het
kwantitatieve evenwicht in de markt absoluut noodzakelijk is.
Die vraagtekens worden veroorzaakt door:
de omvang van het sloopprogramma per wijk/buurt.
twijfels aan maatschappelijk draagvlak in de betreffende wijken.
een tekortschietend financieel draagvlak bij corporaties en gemeente door het ontbreken van voldoende
subsidiemiddelen.
Wij verwachten vertragingen in het tempo van de sloop waardoor geen sprake is van gelijktijdige uitvoering
van de maatregelen die elkaar in het evenwicht moeten houden. Deze onbalans zal zorgen voor een (tijdelijke)
verstoring v an het kwantitatieve evenwicht op de woningmarkt waardoor met name aan de onderkant het
ontstaan van overschotten verder zal worden versterkt.
Het is maar de vraag of deze marktverstoringen tijdelijk van aard zijn.
Tenslotte hebben wij de nodige twijfels aan het herontwikkelcn van kwaliteitsplannen op slooplokaties. Het
tenigbouwen in wijken met woningbouw in de dure koopsector achten wij niet haalbaar. De vraag in deze
sector richt zich vooral op exclusiviteit in de combinatie van woon- en woonomgevings-kwaliteit. Tenigbouwen
zal zich o.i. vooral moeten richten op het naasthogere marktsegment in vergelijking met de aanwezige
kwaliteit.
Blz 44. prioritaire projecten c.q. maatregelen:
De invulling van de scenario's in het Kaderplan SV voor de wijk A. de Hoven/Vegelin zal binnenkort
geschieden onder inspraak van de bevolking. Bedoeling is dat dit eind 1999 een compleet uitgewerkt
projectplan er zal liggen. Wij betwijfelen of dit tempo zal worden gehaald. Immers, tot dusverre is de bevolking
alleen nog maar op de hoogte van de algemene beleidsuitgangspunten. De bevolking zal echter pas in beweging
komen zodra liet gaat om de concrete invulling. Eerdere presentaties van de SV zijn dan wat de bevolking
betreft allang vergeten en met meer aan de orde.
