Blad 4
Aangezien de boekwaarde van het pand nihil is en een en
ander niet ten koste gaat van geplande inkomsten in bij
voorbeeld het grondcomplex Hofsingel gaat, zou toevoeging
hiervan aan het voor f 1,- te verkopen complex betekenen,
dat de gemeente afziet van het genereren van deze
inkomsten. Impliciet is dit derhalve een extra gemeente
lijke bijdrage van f 125.000,- aan het ontwikkelingsproces
dat moet leiden tot realisatie van de herbouw.
U dient deze bijdrage te beschouwen in het kader van het
totaalbeeld van inzet (en verwerving) van aanvullende
middelen door de bij de ontwikkeling betrokken partijen om
te komen tot herbouw van de Infirmerie. Wij beschouwen deze
f 125.000,-, in combinatie met het herbouwsubsidie en het
stimuleringssubsidie van f 150.000,-, als een evenwichtige
bijdrage van de gemeente ten opzichte van de toegezegde
provinciale bijdragen van f 500.000,- voor het CBK-concept
en f 50.000,- voor het monument.
De bijdragen van gemeente en provincie worden aangevuld met
in ieder geval een door een extern fonds reeds toegezegde
bijdrage van f 250.000,-, zodat de stichting CBK door inzet
van eigen en te lenen middelen de eerste herbouwfasen kan
bekostigen. In hoeverre de stichting haar verdere ambities
kan bekostigen is afhankelijk van de verwerving van aan
vullende fondsen.
Het gekozen ontwikkelingsmodel biedt niet alleen voor de
gemeente - behoudens de hiernavolgende stimulerings
subsidies - een sluitend en (in vergelijking met vroegere
opties) gunstig exploitatieresultaat van haar vastgoed
Infirmerie. Ook de stichting kan in potentie een gezonde
exploitatie van in ieder geval bouwfase 1 en 2 tegemoet
zien
De eigendomsoverdracht
Ter wille van het bereiken van het doel, zoals in het
ontwikkelingsmodel nader is uiteengezet, is wat betreft de
eigendomsoverdracht gekozen voor de volgende methode.
De verkoop en levering van de onroerende zaak vindt, wat de
voorwaarden betreft, voor het overgrote deel plaats onder
de bestendig daarbij overeen te komen bedingen. De koopsom
bedraagt f 1,- en de transactiekosten zijn voor rekening
van de koper.
Naast de omstandigheid dat de gemeente, gezien de aard en
bestemming van het gebouw en de symbolische koopsom, toe
zicht op het blijvend gebruik voor de nu gekozen bestemming
gewaarborgd wenst te zien, is het gezien de fiscale
constructie noodzakelijk bestemmings- en verkoopregulerende
bepalingen op te nemen.
Blad 5
Samengevat komt een en ander er op neer, dat de koper
verplicht is het gebouw te gebruiken als centrum voor
beeldende kunst, tentoonstellingsruimte, galerie, kunst
uitleen, ateliers voor kunstenaars, etc. Door middel van
een door de gemeente als verkoper privaatrechtelijk goed te
keuren bouwplan zal het gebouw door verbouw en restauratie
voor deze bestemming geschikt moeten worden gemaakt. Deze
verbouw/restauratie zal binnen 3 jaren na de dag van
verlijden van de notariële akte een feit moeten zijn. Na
gereedkomen daarvan zal het gebouw vervolgens ook blijvend
voor de gemelde bestemming moeten worden gebruikt.
Wijzigingen in het interieur en exterieur zijn daarna
zonder toestemming van de gemeente niet toegestaan. Al deze
regelingen zijn door middel van een boete- en kettingbeding
aan de koper opgelegd.
Voor het overige heeft de gemeente een voorkeursrecht van
koop bedongen voor het geval de koper zou willen vervreem
den (en dit dan in de meest uitgebreide zin des woords)Na
een aanbod van de koper kan de gemeente besluiten tot aan
koop over te gaan tegen een koopsom, waarvan de wijze van
berekening nu al bindend tussen partijen is overeengekomen.
Op niet-nakoming van deze regeling is een boete gesteld.
Uiteraard kan de gemeente ook besluiten niet van het aanbod
tot koop van de koper gebruik te maken. In dit geval is de
koper vrij de onroerende zaak aan derden te vervreemden. In
het voorkomende geval zal het verschil tussen de nu
bepaalde koopsom en de alsdan van derden te ontvangen koop
som met de gemeente moeten worden verrekend. Deze
verrekeningplicht loopt 10 jaar en wordt al naar gelang de
verstreken tijdsduur afgebouwd.
De herbouwsubsidie
Als uitvloeisel van het gekozen ontwikkelingsmodel draagt
de gemeente het na aftrek van de gemeentelijke kosten en
het BTW-bestanddeel resterende schadebedrag over in de vorm
van een subsidie (herbouwsubsidie)
De Stichting CBK ontvangt als deel van de eigendomsover
dracht de herbouwplicht ingevolge de verzekering. Zij zal
de herbouw realiseren en de gemeente in staat stellen aan
haar verplichtingen jegens de verzekeraar te voldoen.
De eigendomsoverdracht geschiedt onder het regime van BTW-
belast gebruik en verhuur. Het CBK draagt als exploitant
voor dit gebruik het risico en zal dit in haar bedrijfs
voering en verhuurovereenkomsten vertalen.
De door het belaste gebruik ontstane BTW-verrekening biedt
voor de verzekeraar het voordeel dat het vastgestelde
schadebedrag wordt verlaagd met de kosten van BTW.
