Blad 4
een maximum hoogte van 16,5 m (beiden inclalgemene
vrijstelling) in het bijzonder in het oog.
Aangezien, aldus de SAOZ, ook aan de oostzijde van de Nauwe
Greuns een woongebied ontstaat, eveneens grootschalig, met
ook hierin (noordelijk van de woning van belanghebbende)
een woongebouw met soortgelijke afmetingen wijzigt de
gehele belevingswaarde van de woning van belanghebbende in
aanzienlijke mate. Hierbij speelt mede een rol dat in de
omgeving van de woning de geluiden samenhangend met een
woonwijk, in vergelijking met voorheen het overwegend
agrarische gebied zullen toenemen. Dit betékent naar het
oordeel van de SAOZ dat de woning van belanghebbende in een
ongunstiger situatie terecht komt in vergelijking met het
voorheen, onder het regime van het bestemmingsplan
"Buitengebied"bestaande zicht en beleving van de
woonomgeving
Volgens de SAOZ heeft de planologische maatregel voor
belanghebbende, voor wat betreft de opstal met de daarbij
behorende grond, geleid tot een nadeliger positie waaruit
op de voet van artikel 4 9 WRO voor vergoeding vatbare
schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
Waarde en waardevermindering
Hierover staat in het advies van de SAOZ o.a. dat de
waardevermindering, naast de waarde van het getroffen
object, met name wordt bepaald door de aard en de ernst van
de inbreuk in verhouding tot de oude planologische
situatie. De in het advies genoemde specifieke gevolgen van
de onderhavige planologische mutatie, zijnde
uitzichtverliesgeluidhinder, aangetaste ligging, hebben
er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de
waarde van het object per peildatum met een bedrag van
f 50.000,-- 22.689,--) is gedaald naar een bedrag in de
orde van grootte van f 425.000,-- 192.857,--).
Vergoedbaarheid
Op de dag dat de eigendom van de onroerende zaak werd
verworven (22 januari 1992)was de planologische mutatie
niet te voorzien. Evenmin, aldus de SAOZ, is gebleken van
andere feiten en/of omstandigheden, welke rechtvaardigen,
dat de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van
belanghebbende dient te blijven. Het schadebedrag komt
derhalve geheel voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie
Op grond van het vorenstaande adviseert de SAOZ het namens
belanghebbende ingediende verzoek om vergoeding van schade
ex artikel 49 WRO toe te wijzen, hem een schadevergoeding
toe te kennen tot een bedrag van f 50.000,-- 22.689,--)
en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente.
Blad 5
Second opinion
Wij hebben gemeend dat er aanleiding was om een second
opinion in te winnen (het advies van de SAOZ nog eens tegen
het licht te houden)Aan Houdringe Rentmeesters te Assen
is dan ook verzocht een hertaxatie uit te voeren in verband
met dit verzoek om planschadevergoeding.
In het advies van Houdringe Rentmeesters staat o.a. dat
voor de waardebepaling wordt uitgegaan van het feit dat de
jachthaven in exploitatietechnische zin als gevolg van de
bestemmingsplanwijziging noch nadeel, noch voordeel
ondervindt. Immers de haven is thans volledig bezet en kan
niet voller. Wellicht doet de mogelijkheid zich voor op
toename van meer reparatiewerk, meer winterberging of meer
handel. Evenwel is dit gissen. Daar staat tegenover dat het
bedrijf in de nieuwe planologische situatie een betere
afsluiting behoeft.
Wat wel als een voordeel kan worden gezien, aldus Houdringe
Rentmeesters, is de mogelijkheid om onder nader te stellen
eisen een tweede bedrijfswoning toe te staan als dit als
gevolg van de aard van de bedrijfsactiviteiten noodzakelijk
is. Evenwel, gelet op de omvang van het aantal ligplaatsen,
winterberging en reparatie/verkoop, lijkt ons de realisatie
en het benutten van de mogelijkheid tot bouw van een tweede
bedrijfswoning niet voor de hand liggend, aldus Houdringe
Rentmeesters
Het waardeonderdeel woning/woonboerderij ondergaat als
gevolg van de planologische wijziging van het
bestemmingsplan - door uitzichtverlies, verminderde
ligging, lichthinder, geluidhinder - een negatieve
waardemutatieEen negatieve waardemutatie als gevolg van
een planologische wijziging en niet behorend tot het
maatschappelijk risico dient te worden vergoed, aldus
Houdringe RentmeestersDe door de SAOZ toegekende waarde
vóór de waardemutatie ad f 475.000,-- 215.546,
evenals de geconstateerde waardemutatie ad f 50.000,--
22.689,--) wordt door Houdringe Rentmeesters niet onjuist
geacht
Tenslotte hebben wij contact opgenomen met de prof. mr.
D.A. Lubach, hoorleraar bestuursrecht aan de
Rijksuniversiteit Groningen, deskundige op het gebied van
planschade. Daarbij is de vraag gesteld hoe een en ander
dient te worden gezien in het licht van de adviezen (second
opinion) die hij heeft uitgebracht ten aanzien de claims in
verband met de bestemmingsplannen "Hempens-Teerns" en
"Goutum-Noord"De eigenlijke vraag was of de redenering
die hij heeft gevolgd in zijn advies d.d. 20 februari 2001
ook hier toepasselijk is, in casu of de woningbouw ter
weerszijden van de Nauwe Greuns in dit geval in der lijn
der verwachtingen lag, zodanig dat van risicoaanvaarding
kan worden gesproken, die met zich brengt dat een eventuele
schade voor eigen rekening dient te blijven. Prof. Lubach
meent dat in deze zaak de redenering in zijn adviezen over
