kunnen worden in hoeverre nog ruimte aanwezig is voor commerciële ruimten
ten behoeve van zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en voor
onderwijsvoorzieningen voor de wijk (basisschool).
Gezien de beschikbare ruimte zal het bij de dienstverlening moeten gaan om
kleinschalige vestigingen. Ook vanuit het gemeentelijke kantorenbeleid ligt
een dergelijke invulling voor de hand omdat de vestiging van grootschalige
kantoren met name in het gebied van de kantorenhaak dient plaats te vinden.
In ieder geval zal de bij deze ontwikkeling behorende parkeerbehoefte
binnen de plannen moeten worden opgevangen.
Stedenbouwkundige aspecten
Aan de stadsring zijn meerdere grootschalige geclusterde ontwikkelingen die
qua structuur en bebouwinghoogte het standaardstramien van de bebouwing
langs de rondweg onderbreken. Denk in dit verband aan het MCL, FEC en de
Kenniscampus. De locatie Sportpark Cambuur in combinatie met het
Cambuurstadion als publieke functie leent zich voor een gelijksoortige
ontwikkeling. Voor deze ontwikkellocatie kan om die reden worden gekozen
voor het toelaten van hogere bebouwingshoogten. Ook biedt de keuze voor
hogere bebouwing meer mogelijkheden om het gebied transparant en
toegankelijk te maken.
In het kader van de nadere uitwerking zal nog een verdere afweging moeten
plaatsvinden voor wat betreft een nauwkeuriger detaillering van de
bebouwingshoogten in relatie tot de omgeving (Cambuurplein, Coopmansstraat
Archipelweg en Insulindestraat)Op voorhand kan worden gesteld dat het
Cambuurplein aan de stadionzijde veel meer wandvorming nodig heeft.
Hierdoor wordt het stadion als semi-openbaar gebouw veel manifester als het
belangrijkste element aan het plein.
Parkeren
Zoals eerder aangegeven neemt door de uitbreiding van de stadioncapaciteit
de parkeerdruk op het gebied toe. Door de eigenaar en de gebruiker van het
stadion zal een vervoersplan moeten worden opgesteld waarin is aangegeven
hoe de parkeerproblematiek wordt opgelost.
Bij de parkeervisie voor het gebied moet ook gekeken worden naar
oplossingen voor de parkeerbehoefte van winkels en overige voorzieningen.
De nieuwbouw van woningen genereert een extra parkeerdruk. Voor de bepaling
hiervan dient te worden uitgegaan van de door de gemeente gehanteerde
parkeernormen
Parkeerplaatsen voor de bewoners van de nieuwe woningen dienen bij voorkeur
in gebouwde parkeervoorzieningen te worden uitgevoerd. Het parkeren van de
bezoekers kan op een andere wijze worden opgelost. In ieder geval zal de
door deze ontwikkeling ontstane parkeerbehoefte binnen het
ontwikkelingsgebied moeten worden opgevangen.
Het bieden van een structurele oplossing voor de parkeerproblematiek is
voor de gemeente voorwaardelijk voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het
gebied.
Milieuaspecten
Rekening dient gehouden te worden met de milieueisen die voortvloeien uit
de geluidemissies en lichtemissies van het Cambuurstadion. Op zich biedt de
regelgeving mogelijkheden voor een combinatie van een voetbalstadion en
woningbouw in de onmiddellijke omgeving. De Interimwet Stad- en
Milieubenadering geeft gemeenten een handvat om in dergelijke situaties
woningbouw te realiseren en tegelijk de kwaliteit van de leefomgeving
optimaal te houden. Het geluidprobleem kan worden opgelost door of
maatregelen bij de inrichting die dit veroorzaakt of door maatregelen aan
de woonbebouwing. Ook ten aanzien van lichthinder zijn oplossingen denkbaar
die bij de uitwerking van de plannen in ogenschouw genomen kunnen worden.
De verkeerstoename door eventuele nieuwbouw leidt, zonder maatregelen, tot
een verhoging van de gevelbelasting. De gevelbelasting van nieuwe bebouwing
langs de Coopmanstraat en de Insulindestraat ligt boven de voorkeurswaarde
2
Dit betekent dat voor nieuwbouw een procedure Hogere Waarde moet worden
gevolgd. Afhankelijk van de situering van de woonbebouwing speelt de
geluidproblematiek ook i.v.m. de Archipelweg.
De benodigde milieuprocedures zullen worden bepaald aan de hand van de
definitieve plannen. Bezien zal worden hoe in vergelijkbare situaties met
de geluid- en lichtproblematiek rond stadions wordt omgegaan.
Financiën
De gronden onder het Cambuurstadion zijn eigendom van de gemeente en voor
een symbolisch bedrag in erfpacht uitgegeven aan de BVO Cambuur. Indien het
stadion van eigenaar wisselt zal de erfpachtcanon in overeenstemming moeten
worden gebracht met het gebruik van de gronden dan wel zullen deze gronden
kunnen worden verkocht
Ook de gronden van het Sportpark Cambuur zijn eigendom van de gemeente.
Voor een tweetal percelen grond met daarop het clubgebouw en was- en
kleedgebouwen is tot 31 december 2 033 het zakelijk recht van opstal
verleend aan de amateurvereniging die de sportvelden in gebruik heeft.
Deze gronden zullen (deels) moeten worden verkocht dan wel zal bij uitgifte
in erfpacht hiervoor recht van opstal moeten worden verleend.
De keuze voor uitgifte in erfpacht dan wel verkoop zal in nader onderling
overleg worden bepaald.
Als uitgangspunt bij eventuele verkoop van de gronden geldt dat voor
woningen, commerciële en zorgfuncties een commerciële prijs wordt
gehanteerd. Indien door A7 de noodzaak wordt aangetoond kan een residuele
grondprijsberekening voor het gehele of delen van het plangebied worden
gehanteerd waarbij als ondergrens een neutraal resultaat geldt.
De daadwerkelijke hoogte van de grondwaarde is derhalve afhankelijk van het
programma dat gerealiseerd gaat worden in dit ontwikkelingsgebied.
In ieder geval geldt dat de kosten die samenhangen met reconstructie van
het sportcomplex en de infrastructurele voorzieningen binnen het gebied
onderdeel uitmaken van de plankosten van het project en dat deze voor
rekening komen van de ontwikkelende partijBij de vaststelling van de
hoogte van de grondprijs wordt hiermee rekening gehouden.
3
