1 INLEIDING
2 UITGANGSPUNTEN EN DEELGEBIEDEN
2.1 Uitgangspunten en berekeningssystematiek
2.2 Beschrijving Deelgebieden
Kuiper 8c Van Tilborg
De ontwikkeling van het project KennisCampus Leeuwarden is een samenwerking tussen de CHN
(Christelijke Hogeschool Nederland), de NHL (Noordelijke Hogeschool Leeuwarden) en de gemeente
Leeuwarden.Om de financiële gevolgen en risico's van het project voor alle betrokken partijen duidelijk
vast te kunnen stellen is een grondexploitatie (Grondexploitatie Masterplan 07-09-2005) opgesteld
waarin de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten financieel zijn vertaald.
Grondexploitatie financiële kader voor ontwikkeling
De voorliggende grondexploitatie is gebaseerd op het stedenbouwkundige Masterplan zoals d.d. 15
juli 2005 door de partners in het bestuur van de KennisCampus is vastgesteld. De grondexploitatie is
opgesteld exclusief BTW waarbij de eventuele BTW gevolgen zijn ingeschat. De vastgestelde
grondexploitatie vormt het financiële kader voor de ontwikkeling van het gebied van de
Kenniscampus.
Deze grondexploitatie is de financiële basis voor de samenwerking in een gezamenlijk op te richten
rechtspersoon (CV/BV) en de tussen partijen op te stellen samenwerkingsovereenkomst. De
organisatie van de samenwerking is in een afzonderlijk document beschreven.Deze vormt samen met
grondexploitatie en het Masterplan een samenhangend stelsel van afspraken.
Indeling in deelgebieden
Ter wille van de overzichtelijkheid, de faseerbaarheid en de toedeling aan één of meerdere
deelnemende partijen is het totale gebied van de KennisCampus opgedeeld in een twaalftal
deelgebieden. De exploitatie vormt ook het financiële kader waarbinnen de te ontwikkelen
deelgebieden gestalte krijgen.Voor elk deelgebied is, zoals in de grondexploitatie is opgenomen, een
raming van kosten opgesteld. Deze kostenbegroting dient als toetsingskader voor de verdere
planuitwerking. Voor een aantal deelgebieden zijn taakstellende opbrengsten in de grondexploitatie
opgenomen. Partijen zullen, binnen de in de grondexploitatie opgenomen termijnen, er voor zorgen
dat deze opbrengsten (voornamelijk grondopbrengsten van door derden te ontwikkelen vastgoed) op
tijd worden gerealiseerd.
Vastgoedexploitaties
In de voorliggende grondexploitatie zijn de financiële gevolgen van de vastgoedontwikkelingen van de
scholen CHN en NHL meegenomen. De vastgoedontwikkelingen CHN en NHL zijn inclusief BTW
verwerkt. De financiële gevolgen van het ontwikkelen van vastgoed door derden zoals het ontwikkelen
van gebouwen voor studentenhuisvesting en voor kennisgerelateerde bedrijven zijn in de
grondexploitatie wel zichtbaar gemaakt, maar zijn financieel gezien geneutraliseerd en hebben
daarom geen invloed op het financiële resultaat. De vastgoedontwikkelingen van derden zijn ook
inclusief BTW berekend. Voor deze werkwijze is gekozen om de totale investeringen die gemoeid zijn
met de ontwikkeling van de KennisCampus in beeld te houden. Op deze manier kan ook nog de
relatie worden gelegd met de oorspronkelijke financiële opzet die onder meer als basis voor de in
2004 bereikte afspraken tussen partijen heeft gediend.
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten voor de exploitatie beschreven. Daarnaast wordt een overzicht
en korte beschrijving van de deelgebieden gegeven. In hoofdstuk 3 volgt een toelichting op de kosten
en investeringen. Daarna volgt in hoofdstuk 4 een overzicht van de opbrengsten en bijdragen.
Hoofdstuk 5 sluit af met het financiële resultaat en analyse van risico's
In bijlage 1 is een overzichtstekening met de onderscheiden deelgebieden opgenomen. Verder is een
gedetailleerde berekening van grondexploitatie beschikbaar.
Toelichting Grondexploitatie KennisCampus Leeuwarden
Pagina 2 van 16
6-12-2005
De begroting is gebaseerd op de volgende uitgangspunten en parameters:
o Prijspeildatum: 01-01-2005
o Rekenrente: 5,5
o Kostenstijging: 3,0
o Opbrengstenstijging: 1,0%
o Startdatum: 01-01-2005
o Einddatum: 01-01-2015
o Looptijd: 10 jaar
De berekening is uitgevoerd conform de zogenaamde dynamische eindwaarde methodiek.
Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten, vanaf de aangehouden prijspeildatum (01-01-2005) tot
de investeringsdatum, met kostenstijging respectievelijk opbrengstenstijging worden verhoogd. Vanaf
de investerings- c.q. opbrengstendatum worden de, ten aanzien van prijspeil gecorrigeerde,
investeringen en opbrengsten tot de einddatum van de exploitatieperiode met rentekosten
respectievelijk renteopbrengsten belast. Vervolgens worden de eindwaarden van zowel de kosten als
van de opbrengsten gesaldeerd. Hiermee is het saldo van alle kosten en opbrengsten, inclusief
prijspeilcorrecties en rente toerekeningen op eindwaarde bepaald.
Om te weten wat de ontwikkeling op de in de berekening aangehouden startdatum kost of oplevert is
de gesaldeerde eindwaarde met het in de berekening aangehouden rente percentage
(opbrengstrente) contant gemaakt. De hieruit berekende zogenaamde contante waarde is daarmee te
zien als het financiële resultaat van de ontwikkeling, uitgedrukt in euro's op startdatum (in dit geval per
01-01-2005).
De grondexploitatie is zodanig opgezet dat inzicht wordt geboden in enerzijds de diverse hoofdkosten
soorten en hoofdopbrengstensoorten en anderzijds in de diverse deelgebieden. Op deze wijze kan per
kostensoort en per deelgebied inzicht worden gekregen in de uitgangspunten.
Op basis van het Masterplan en de daarin onderscheiden deelgebieden is een inventarisatie gemaakt
van de kosten en de opbrengsten.
Van de indeling in deelgebieden voor de grondexploitatie is het volgende overzicht te geven;
Deeiplan
Omschrijving
1e Verantwoord.
Uitvoering
Risico
1
Sportcomplex
Gemeente
Gemeente
Gemeente
2
Parkeren-Werken Noord-
West
PPS KOL
PPS KCL
PPS KCL
3
Wonen-West
PPS KOL
PPS KCL
PPS KCL
4
Kindercentrum
PPS KOL
Gemeente
Gemeente
(na overdracht)
5
Parkeren-Werken Noord-
Oost
PPS KCL
PPS KCL
PPS KCL
6
Wonen-Werken Oost
PPS KCL
PPS KCL
PPS KCL
7
Evenemententerrein
Gemeente
Gemeente
Gemeente fase 2
(na overdracht)
8
Rengerslaan
PPS KCL
Gemeente
Gemeente
(na overdracht)
Toelichting Grondexploitatie KennisCampus Leeuwarden
Pagina 3 van 16
6-12-2005
