4. Instrumentarium
25
Nota grondbeleid
4.1. Algemeen
Het instrumentarium dat de gemeente ten dienste staat bij de planontwikkeling en de
uitvoering van het beleid kan worden onderscheiden in het ruimtelijke en het grondbeleid
instrumentarium. Onderstaand worden deze instrumentaria verder besproken.
4.2. Ruimtelijk instrumentarium
Het ruimtelijke instrumentarium is vooral gericht op het grondgebruik,
bebouwingsmogelijkheden en de inrichting van de openbare ruimte. Het instrumentarium
bestaat uit de structuurvisie, het stedenbouwkundige plan, het bestemmingsplan en het
beeldkwaliteitplan. In hoofdlijnen worden daarop de volgende toelichtingen gegeven.
4.2.1. Structuurvisie
De meest gewenste ruimtelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Leeuwarden in
structuurvisies vastgelegd. Voorbeelden hiervan zijn de structuurvisie voor de
uitbreidingslocaties Leeuwarden Zuid (De Zuidlanden) en de structuurvisie voor de
Binnenstad. Hoewel de structuurvisies geen wettelijke status hebben zijn deze qua inhoud
vergelijkbaar met de structuurplannen zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (WRO).
Zowel de structuurplannen als de structuurvisies richten zich in hoofdlijnen op de
ontwikkeling van de ruimtelijke indeling van de gemeente.
In dit stadium van de planontwikkeling bestaan de werkzaamheden van de planeconoom
voornamelijk uit het 'tentatief rekenen'. De aandacht is gericht op efficiënt ruimtegebruik en
risico's.
4.2.2. Stedenbouwkundige plan
Vooral voor de uitleggebieden wordt vanuit de structuurvisie het stedenbouwkundige plan
opgesteld. In dit plan wordt de ruimtelijke en functionele structuur van een gebied
aangegeven. Het stedenbouwkundige plan wordt veelal nader uitgewerkt in een
verkavelingsplan. Omdat feitelijk de keuzes ten aanzien van kwaliteit in dit stadium gemaakt
worden, zal het tekenen en rekenen hier gelijk opgaan. Als dat niet gebeurt, kan er geen goed
evenwicht ontstaan tussen kwaliteit en financiën.
4.2.3. Bestemmingsplan
In bestemmingsplannen beschrijft de gemeente wat er met de ruimte mag gebeuren. Het gaat
daarbij niet alleen om regels over het grondgebruik maar ook over bebouwingsmogelijkheden.
De beoordeling van de economische uitvoerbaarheid (op basis van het stedenbouwkundige
plan) vormt een verplicht onderdeel van het bestemmingsplan Volgens de huidige wetgeving
moeten de bestemmingsplannen elke tien jaar worden geactualiseerd.
Past een bouwplan niet in het bestemmingsplan dan kan de gemeente onder bepaalde
voorwaarden vrijstelling verlenen. Volgens voorstellen van het kabinet zal de
vrijstellingsprocedure in de nieuwe WRO ingeperkt worden en de positie van het
bestemmingsplan versterkt.
De gemeente Leeuwarden is momenteel bezig met het actualiseren van de
bestemmingsplannen. Gekozen wordt voor het opstellen van bestemmingsplannen voor
grotere, aaneengesloten en qua problematiek samenhangende gebieden. Het aantal geldende
bestemmingsplannen zal daardoor drastisch aftiemen. Om te voorkomen dat in de toekomst
Nota grondbeleid
onnodig teruggevallen moet worden op anticipatieprocedures en partiële herzieningen worden
de nieuwe bestemmingsplannen zo globaal en flexibel mogelijk opgesteld.
Onderdeel van het bestemmingsplan is de financiële haalbaarheid. Door betrokkenheid van de
planeconoom bij het tot stand komen van structuurvisie en stedenbouwkundige plan is deze
haalbaarheid het best gewaarborgd. Door verruiming van de gebruiks- en
bebouwingsmogelijkheden van gronden kan sprake zijn van hogere grondwaarden.
4.2.4. Beeldkwaliteitplan
In het beeldkwaliteitplan wordt een beschrijving in woord en beeld gegeven van de gewenste
kwaliteit van een gebied. Sfeer, materiaalgebruik en kleuren worden beschreven en met
referentiebeelden verduidelijkt. In de beschrijving in hoofdlijnen van een bestemmingsplan
kan verwezen worden naar het opgestelde beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan is
daarmee het toetsingskader voor de architectuur van de opstallen en de onderwerpen voor de
openbare ruimte.
4.3. Grondbeleid instrumentarium
4.3.1. Algemeen
Het grondbeleidinstrumentarium richt zich ondermeer op de realisatie van
bestemmingplannen. Het gaat daarbij om de zorg dat de gronden binnen de plangebieden
geschikt of beter geschikt worden gemaakt voor bebouwing. Feitelijk gaat het hier om een
productieproces waarbij grond wordt omgezet naar zogenoemde bouwrijpe grond waarvan de
openbare ruimte in een later stadium woonrijp gemaakt moet worden. Dit productieproces kan
de gemeente in eigen beheer doen, dit kan aan de markt worden overgelaten of er kan
samenwerking met marktpartijen worden gezocht.
4.3.2. Grondexploitatie
Wanneer de gemeente zelf de gronden verwerft en het bouwrijp maken in eigen beheer houdt
voert zij een actief grondbeleid. Na het bouwrijp maken worden deze gronden, voor zover niet
benodigd voor openbare voorzieningen, voor bebouwing beschikbaar gesteld. Het verhaal van
kosten vindt plaats door de verkoop van gronden. Omdat de gemeente hier optreedt als
ondernemer loopt zij ook het daarbij behorende ondememersrisico. Hier staat tegenover dat
de gemeente gemakkelijker invulling kan geven aan haar sociaal-economisch en ruimtelijk
beleid. Ook het kostenverhaal is door verkoop eenvoudig waarbij als de markt het toelaat de
mogelijkheid bestaat om winst te maken.
Via de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) tracht het Rijk de grondverwerving voor
gemeenten te vereenvoudigen. Vooral vanwege constructies die door private partijen worden
gemaakt heeft de WVG voor gemeenten niet altijd het gewenste effect. Om de gronden toch
in eigendom te krijgen blijft voor de gemeente dan alleen nog onteigening over. Hier geldt
echter weer de beperking dat als de particuliere grondeigenaar zelf in staat is het betreffende
plandeel te realiseren onteigening niet mogelijk is. In dat geval is samenwerking de enig
overgebleven mogelijkheid.
Wordt het realiseren van bestemmingsplannen overgelaten aan het particuliere initiatief dan
voert de gemeente een passief grondbeleid. De rol van de gemeente als overheid blijft in dit
geval beperkt tot het opstellen en toetsen van het bestemmingsplan en het beheer van de
openbare ruimte.
De mogelijkheid voor de gemeente om winst te maken is bij private grondexploitatie alleen
aanwezig als daarover concrete afspraken met de private partijen worden gemaakt. Als dat
niet duidelijk plaatsvindt, is het kostenverhaal zelfs beperkt mogelijk (middels
26
