2. Beleidsbegroting
2.2 de paragrafen: Grondbeleid
Het kunnen voeren van de mate van actief grondbeleid wordt bepaald door het risico dat de gemeente
bereid is te lopen en de ruimte in de reserve grondexploitaties om deze risico's op te kunnen vangen.
Met inachtneming van de lopende PPS-contracten zal de gemeente waar mogelijk een actief grondbeleid
voeren en zodoende de rol van de gemeente als ontwikkelbedrijf verder gestalte geven. Hierbij is het
aanhouden van een ontwikkelbudget noodzakelijk.
Gezien de financiële positie van de reserve grondexploitaties is het zaak dat strategische aankopen en
stedenbouwkundige ontwikkelingen vooraf worden voorzien van een planeconomische analyse (rekenen
en tekenen gelijk op). Kwaliteit moet betaalbaar zijn, marktconformiteit is een must en winst maken mag.
De focus van acties en werkzaamheden is gericht op tijdige ontwikkeling en realisatie van gebieden. Voor
de economische ontwikkeling van de stad is locatieontwikkeling van het grootste belang. Het accent
vanuit de gemeente zal hierbij vooral liggen op ontwikkeling en initiatie van nieuwe inbreidingslocaties.
Een aantal binnenstedelijke locaties is immers al ondergebracht in PPS 3Plus BV, de uitbreidingslocaties
zijn voor de langere termijn al ingevuld door de bovengenoemde samenwerkingsverbanden. De
grondvoorraad voor bedrijventerreinen is voor de langere tijd voldoende (hoewel door afhankelijkheid van
de tracékeuze van de Haak niet direct beschikbaar).
De gemeente speelt een actieve en vooral faciliterende rol bij de verdere ontwikkeling en uitbouw van het
Frisian Expo Center (FEC) tot grootste beurscomplex van het Noorden en bij de realisatie van het WTC.
Een herstructurering van de grondposities en aanpassing van de juridische structuur vormen de basis
voor deze ontwikkelingen. Het voormalige Philipscomplex is aangekocht en zal worden herontwikkeld in
samenhang met de FEC-ontwikkeling. Dit terrein kan voorzien in de lange termijn parkeerbehoefte van
een groter gebied (inclusief het FEC). Verder wordt gedacht aan een invulling met leisure-activiteiten.
Andere ontwikkelgebieden zijn het LPF-terrein aan de Tesselschadestraat en het Dokkumer Ee gebied.
Binnen het Dokkumer Ee gebied is de gemeente betrokken bij een aantal solitaire
gebiedsontwikkelingsprojecten (De Kenniscampus grenst aan de Dokkumer Ee, de ontwikkeling van de
locatie Eeskwerd is onderdeel van de eerste tranche projecten van de PPS 3 Plus).
Tot slot kan worden vermeld dat voor de Potmargezone een integrale ontwikkelingsvisie opgesteld wordt
op basis waarvan toekomstige gebiedsontwikkeling kan worden geïnitieerd. Ook bij deze ontwikkelingen
ligt een gemeentelijke betrokkenheid voor de hand.
2.2.7.C Resultaatbeoaling qrondexploitatieproiecten
Jaarlijks worden alle grondexploitaties volledig herzien. De relatie van de grondexploitaties met de reserve
grondexploitaties is volgens een aantal regels vastgelegd. Deze staan hieronder vermeld.
Afsluiten grondexploitaties
Het moment van afsluiten van grondexploitaties is bepaald door winstneming als 95% van de kavels is
verkocht en de verwachte uitgaven nog maximaal 300.000 bedragen. Voor de nog te verwachten
uitgaven wordt (per complex) een voorziening gevormd ter hoogte van de voorziene kosten.
Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de jaarlijks op te stellen hercalculatie blijken. Het
voorziene verlies wordt op dat moment onttrokken aan de reserve grondexploitatie en ten gunste van de
"voorziening verliesgevende complexen" gebracht. Definitieve vaststelling en afwikkeling van het verlies
vindt eveneens plaats als 95% van de kavels is verkocht (normering van 95% geldt voor complexen tot
500 woningen of bedrijventerreinen van maximaal 15 ha, daarboven geldt normering van 98%).
Tussentijdse winstneminq
Tussentijdse winstneming houdt in dat vóórdat de ontwikkeling helemaal klaar is, er al middelen uit de
grondexploitatie naar de reserve grondexploitaties geboekt wordt. Dit wordt toegepast in die
grondexploitaties waar sprake is van een substantiële winstverwachting. De overige voorwaarden voor
tussentijdse winstneming zijn: er zijn grondopbrengsten gegenereerd, er is sprake van een voordelige
(negatieve) boekwaarde, er is geen sprake van specifieke risico's. De winstneming wordt berekend door
het percentage van de grondopbrengsten die gerealiseerd zijn te vermenigvuldigen met de verwachte
winst. Dit bedrag wordt gecorrigeerd met rente-invloeden en er mag geen nadelige (positieve)
boekwaarde ontstaan. Met name deze laatste voorwaarde is reden geweest om in 2006 te een extra
voorwaarde toe te voegen. Omdat vooral op bedrijventerreinen de laatste kavels vaak slecht te verkopen
zijn, is een grondexploitatie erg gevoelig voor vertraging. Door de raad is besloten dat minimaal 75% van
de verkoopopbrengsten gegenereerd moeten zijn voordat tussentijds winst mag worden genomen. De
tussentijdse winstneming wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitaties.
204
2. Beleidsbegroting
2.2 de paragrafen: Grondbeleid
Afwaardering gronden in voorraad
leder jaar wordt van de aanwezige grondvoorraad (nog niet in exploitatie genomen) bezien of de
boekwaarde nog in overeenstemming is met de marktwaarde. Zonodig vindt afwaardering plaats. Deze
methodiek speelt met name bij Zwettepark Noord en Newtonpark III. De gronden zijn destijds verworven
in de veronderstelling dat deze binnen enkele jaren in ontwikkeling zouden zijn gebracht. Dit blijkt echter
pas reëel bij duidelijkheid over de tracékeuze van de Haak. De bijgeschreven rente heeft tot gevolg dat
de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. In 2004 heeft afwaardering tot marktwaarde
plaatsgevonden. Vervolgens is dit een jaarlijks terugkerende procedure om het effect van de
bijgeschreven rente teniet te doen.
2.2.7.d Reserve grondexploitaties
Om de risico's in de grondexploitatie op te vangen is de reserve grondexploitaties gecreëerd. Ten gunste
van de reserve worden de positieve exploitatieresultaten gebracht. Voor de verwachte negatieve
resultaten is een voorziening "verliesgevende complexen" getroffen, die ten laste komt van de reserve
grondexploitatie. De reserve grondexploitatie vormt de weerstandscapaciteit voor de risico's in de
grondexploitaties.
Vanaf 2004 is een bijdrage voorzien uit de reserve grondexploitatie (van 0,9 min per jaar aan het SIOF
en de Algemene Dekkingsmiddelen). De afdracht van deze bijdrage wordt jaarlijks beoordeeld bij de
begroting. De risico's worden afgezet tegen de hoogte van de reserve. Toekomstige afdrachten zullen in
dit perspectief moeten worden afgewogen. Ook het feit of de reserve gebruikt wordt om de onrendabele
top van een strategische verwerving af te dekken is bepalend voor de hoogte van de reserve.
Onderstaand kader geeft de financiële positie van de grondexploitaties weer:
Stand reserve grondexploitatie 1-1-2006
10.811
V
Rentebijschrijvingen 2006
561
V
Verrekening met voorziening negatieve complexen
-140
N
Tussentijdse winstneming Hemrik
1.160
V
Bijdrage afwaardering gronden nog niet in exploitatie
-549
N
Onrendabele top Aankoop Rock-lt expl.kosten jaar 1
-675
N
Ontwikkelbudget
-51
N
Stand reserve grondexploitaties 1-1-2007
11.117
V
Tabel 1 - bedragen x 1.000
De hercalculaties die naar 1 januari 2006 geactualiseerd zijn (zie ook nota "rapportage calculaties
grondexploitaties 2006") leveren het volgende beeld op:
negatieve resultaten: voor de complexen met een negatief resultaat is een voorziening getroffen. De
voorziening moet gelijk zijn aan de totale huidige waarde van de grondexploitaties met een negatief
resultaat. Deze is bepaald op 0,62 min (per 1-1-2007), het geldt alleen het complex Hofsingel. Per 1
januari 2006 had de voorziening een omvang van 0,45 min. Daarom is er in 2006 ten laste van de
reserve grondexploitaties 0,17 min aan de voorziening toegevoegd.
tussentijdse winstneminq: rekening houdend met de regels van tussentijdse winstneming kan er uit de
grondexploitatie van Hemrik een bedrag van 1,16 min toegevoegd worden aan de reserve
grondexploitaties. Dit vindt in 2006 plaats.
positieve resultaten: op waarde van 1-1-2007 laten de grondexploitaties een positief resultaat zien van
4,49 min. Deze resultaten komen in de loop der jaren ten gunste van de reserve grondexploitaties.
In dit bedrag is al rekening gehouden met de tussentijdse winstnemingen.
Bij de gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen, geldt dat deze jaarlijks beoordeeld worden op
boekwaarde versus marktwaarde. De gronden die uiteindelijk naar de GEM De Zuidlanden geleverd
worden kennen dit risico niet omdat contractueel is vastgelegd dat de verwervingslasten van de gronden
inclusief rente en beheerlasten bij deGEM in rekening gesteld worden bij levering.
De gronden die verworven zijn voor toekomstige ontwikkeling van Zwettepark Noord en Newtonpark 3
kennen dit risico wel. In 2006 worden deze gronden voor 0,5 min afgewaardeerd naar een gemiddelde
prijs per vierkante meter van circa 9,50. Deze afwaardering is feitelijk gelijk aan de hoogte van de
bijgeschreven rente.
205
