2. Beleidsbegroting
2.2 de paragrafen: Grondbeleid
Naam
verwacht resultaat
op waarde 1-1-2007
looptijd
WONINGBOUWLOCATIES
voordelig
nadelig
01 Willem Loréstraat
0
2007
07 Hofsingel
-617
2007
20 Vrijheidswijk z/w
2
2010
21 Vrijheidswijk centrum
1
2010
40 Zuiderburen
1
2008
Totaal woningbouw
4
-617
BEDRIJVENTERREIN
63 Hemrik
525
2008
64 Marnixveld/ Bodeterrein
116
2007
67 Businesspark 1 2a
2.076
2008
74 Businesspark 3
1.368
2008
75 Leeuwarden Oost
139
2010
77 Businesspark 4
1
2012
81 Newtonpark fase 1
38
2007
82 Newtonpark fase 2
218
2007
84 Newtonpark fase 4
1
2017
Totaal bedrijventerrein
4.482
TOTAAL
3.869
In de volgende tabel staat een overzicht van de lopende grondexploitaties in 2007. De resultaten zijn
vermeld op waarde per 1 januari 2007.
Tabel 2 - bedragen x 1.000
De verwachte ontwikkeling van de reserve grondexploitaties is als volgt:
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Omvang reserve
grondexploitaties
10.811
11.117
10.171
9.539
13.100
12.383
per 1 januari
Rentemutaties
561
554
540
477
655
Afdrachten
algemene dekkings
middelen SIOF
vervallen
-882
-882
-882
-882
Resultaten
41
370
4.627
173
grondexploitaties
Afwaardering
gronden overigen
-255
-659
-660
-661
-663
Tabel 3 - bedragen x 1.000
2.2.7.e Risico's
Om te kunnen beoordelen of de weerstandscapaciteit voldoende is om de risico's op te kunnen vangen en
of afroming van de reserve grondexploitaties mogelijk is, is een analyse gemaakt van de risico's. Dit
ondanks het feit dat risico's zich moeilijk laten kwantificeren. De omschreven risico's zijn een inschatting
per 1 januari 2007. Jaarlijks worden deze opnieuw bepaald, omdat de kans waarmee het risico zich kan
voordoen kan wijzigen, er meer inzicht is verkregen in het risico, of het risico door maatregelen is beperkt.
Bodemsanering in grondexploitatiegebieden
Risico's van bodemsanering spelen vooral in de binnenstedelijke ontwikkellocaties Hofsingel en
Vrijheidswijk zuid west. De budgetten uit het ISV zijn niet toereikend. Het risicobedrag wordt totaal op
380.000 ingeschat.
206
2. Beleidsbegroting
2.2 de paragrafen: Grondbeleid
subsidies
Bij de aanvraag van subsidies bestaat altijd de kans dat deze niet, of minder toegekend worden. Dit
wordt meestal veroorzaakt door het niet kunnen voldoen aan de subsidievoorwaarden, zoals
bijvoorbeeld het tijdig realiseren van de gesubsidieerde werkzaamheden. In Newtonpark IV staat voor
4,5 min subsidies geraamd van provincie en Kompas. Als risico wordt daarom 40% van het
subsidiebedrag genomen: 1,8 min.
samenwerkingsverbanden
In de samenwerkingsverbanden van Blitsaerd, PPS-3plus en De Zuidlanden is de verdeling van
risico's contractueel geregeld. Op dit moment spelen er alleen risico's in De Zuidlanden. Dit heeft te
maken met het feit dat de gemeente de gronden verwerft en daardoor een afzetrisico loopt. Dit risico
is in de samenwerkingsovereenkomst beperkt, doordat de marktpartijen 50% van het afzetrisico op
zich genomen hebben. Daarnaast is er sprake van garantstelling door de gemeente. Hoewel zeker
niet acuut is het risico bepaald op 1,3 min.
ontwikkelrisico
In de bedrijventerreinen Businesspark 4 en Newtonpark 4 zijn nog geen kavels verkocht. Het risico
bestaat dat de geraamde opbrengsten lager uitvallen. Als risico wordt daarom 5% van de geraamde
verkopen van beide bedrijventerreinen berekend: totaal €1,1 min.
Bij bedrijventerrein Leeuwarden West is sprake van meerdere risico's: subsidies en incidentele
risicodragende herontwikkeling van bestaande bedrijfspercelen. Omdat de risico's sterk met elkaar
samenhangen zijn deze niet afzonderlijk bepaald, maar als percentage (5%) van de investering
16 min) geraamd op €0,8 min.
gronden in voorraad
Bij het in voorbereiding nemen van de ontwikkeling bij Wytgaard is gebleken dat de gronden door
belemmeringen slecht te ontwikkelen zijn. Er spelen zowel archeologische als milieubelemmeringen.
In het slechtste geval zou de grond naar agrarische waarde afgewaardeerd moeten worden. Dit risico
bedraagt €0,6 min.
Voor de ontwikkeling van Newtonpark 3 en Zwettepark Noord zijn veel gronden aangekocht. Omdat
de boekwaarde hoger werd dan de marktwaarde zijn deze gronden afgewaardeerd in 2004. Doordat
er jaarlijks rente bijgeschreven wordt, neemt de boekwaarde weer toe ten opzichte van de
marktwaarde, die redelijk constant blijft. Jaarlijkse afwaardering is daarom noodzakelijk. Vooralsnog is
de veronderstelling dat ontwikkeling in verband met de tracékeuze van De Haak en de westelijke
ontsluitingsweg niet vóór 2012 verwacht wordt. Het renterisico bedraagt derhalve (6 jaar, per jaar
0,5 min) 3,0 min. In de verwachte ontwikkeling van de reserve grondexploitaties is met dit risico
rekening gehouden.
Zuiderburen
Veel van de maatregelen om het resultaat van Zuiderburen te verbeteren, zijn nog niet zeker en
dragen dus nog een risico in zich. Te noemen zijn o.a.: de jachthaven, de kantoorlocaties, de verkoop
van de natuurdriehoek. De opbrengsten hiervan zijn totaal begroot op 1,0 min. Omdat het afzetrisico
nog vrij groot is, wordt de kans waarmee het effect kan optreden geraamd op 60%. Het risico komt
daarmee op 0,6 min.
marktrisico's vertraging
De marktrisico's hangen samen met de conjuncturele ontwikkelingen, die door de gemeente niet
beïnvloedbaar zijn. Als de gronduitgifte over de hele linie vertraagt, treden rentenadelen op, veelal
gecombineerd met lagere gronduitgifteprijzen. Het geïnvesteerd vermogen per 1 januari 2007 wordt
geraamd op 6 min (exclusief de gronden ten behoeve van De Zuidlanden, daarvan is het risico
specifiek bepaald, zie samenwerkingsverbanden). Om het marktrisico op te kunnen vangen is
berekend wat het rentenadeel is als er gedurende een aantal jaar geen verkopen gerealiseerd
worden. Het risico komt dan neer op 0,8 min. Voor binnenstedelijke locaties is rekening gehouden
met een gemiddelde vertraging van 1,5 jaar. De uitleglocaties en de bedrijventerreinen zijn berekend
met een vertraging van respectievelijk 1 en 2 jaar.
Totaal belopen de risico's een bedrag van 10,4 min.
In de volgende tabel staat de omvang van de risico's in de loop van de tijd weergegeven zoals ze per
1 januari 2007 zijn bepaald. Het totale risico neemt jaarlijks af omdat het risico van de gronden in voorraad
207
