Maar, de vraag is, wat is goed onderhoud.
Om goed onderhoud toe te kunnen passen dient er een analyse gemaakt te worden van de risico's die
fout (geen, te weinig of verkeerd) onderhoud met zich mee brengt. De risico's worden per conditiescore
in beeld gebracht. In een paar voorbeelden:
Bij een score 1 is sprake van nieuwbouw. Dat brengt op zich geen schade met zich mee. Bij een score 2 is
er sprake van geringe gebreken en daarmee is er ook sprake van heel kleine schade en de risico's zijn dan
beperkt. Echter, als we dattoepassen op de volgende zaken ontstaan twee verschillende beelden bij de
score "twee":
Een dakbedekking met een score twee vertoont nauwelijks afwijkingen van de nieuwstaat en gaat nog
heel lang mee. Dit is acceptabel lekker laten zitten en volgend jaar weer kijken
De verlichting van een operatiekamer met een score twee kan en zal vaker uitvallen dan de verlichting
met een score 1. Dit is onacceptabel meteen vervangen door nieuwe lampen.
Daarmee is al duidelijk dat de conditiescore als een strategisch instrument kan worden ingezet om een
onderhoudsactiviteit vast te stellen. Door het systematisch goed toe te passen wordt een
onderhoudsstaat bereikt die voor de eigenaar van het gebouw of haar gebruikers als acceptabel wordt
aangemerkt. Men is integraal op de hoogte van de risico's die men wil nemen en daarmee is zowel het
onderhoud dat WEL, als het onderhoud dat NIET wordt uitgevoerd verklaarbaar.
Met de eigenaar en of de gebruiker van een gebouw wordt afgesproken wat de conditie op zijn hoogst
mag zijn (in dit voorbeeld een "maximaal toegestane score 3"). Dat kunnen partijen afspreken op een
"detaildiepte" die zij zelf kiezen. Hoe dieper de detaillering waarin men wil kijken naar onderdelen, hoe
fijner de conditiescore kan worden toegepast. Nadeel is dat dan snel op heel kleine schaal wordt
ingegrepen, want een heel klein element kan makkelijker in een verkeerde score (is een score van 4, 5 of
6) terecht komen dan de optelling van elementen naar een hoger niveau. Bijvoorbeeld: als het
detailniveau is dat de score wordt vastgesteld voor iedere radiatorknop (is een onderdeel van de CV) is
een roestende en lekkende kraan Zeer Slecht (score 6) en moet meteen vervangen worden. Maar, als er
voor wordt gekozen "de verwarming" te scoren, is de ene roestende kraan slechte een onderdeel dat
meegewogen wordt (de score is dan 3 en daarmee voldoet de installatie). Het is dus van zeer groot
belang dat alle partijen weten op welk detailniveau de score wordt vastgesteld.
De conditiescore 3 is een veel gebruikt waarde om in eerste instantie vanuit te gaan. Binnen een paar
jaren wordt in gezamenlijk overleg tussen gebruiker, eigenaar en de adviseur de maximaal toegestane
conditie voor een aantal zaken vastgesteld. Zie het voorbeeld hierboven van de verlichting van de
operatiekamer. Het is in het begin vaak gebruiker en eigenaar niet duidelijk wat de score precies inhoudt
en wat de bijbehorende risico's zijn. Als dat gaande het gebruik duidelijk wordt, kan gekozen worden om
voor belangrijke onderdelen een lagere (is een betere) maximaal toegestane conditiescore te hanteren.
Beheer gemeentelijk vastgoed 2014-2018
6
