t*/Z
1. het wel of niet doorberekenen van alle grondkosten
in de stichtingskosten van nieuwbouw-woningen;
2. het als uitgangspunt nemen van het inkomen van
woningzoekenden bij het opstellen van huurcalcula-
ties en de stichtingskosten hierop af te stemmen;
3. het onderzoeken van mogelijkheden tot arbeidsbe
sparende bouwmethoden.
Wethouder De Jong heeft toen toegezegd, op deze
punten in de aanbiedingsbrief bij de begroting van 1972
terug te komen. Als we echter de aanbiedingsbrief op
dit punt doorlezen, dan zien we, dat volledig wordt
voorbijgegaan aan de kern van de vraagstelling, nl. de
relatie huur-inkomen en de hieruit voortvloeiende be
hoefte aan woningen met betaalbare huren. Of de bouw
methoden die wórden gehanteerd, kostenbesparend zijn,
komt ook niet uit de verf, daar vergelijkingscijfers
hierover niet worden gegeven. Als we nu uitgaan van
de veronderstelling dat het overgrote deel van de wo
ningzoekenden een inkomen heett van pak-weg tussen
f 7.U00,en f 16.000,per jaar -de heer Smgelsma
noemde dit gisteren ook ai dan rollen hier te betalen
huren uit tussen f 100,en f 225,per maand, wat
dus mhouai, dat déze groep woningzoenenden in Lek-
Kumerend-oost niets te zoeken neeft, tenzij ze een flink
stuk nout meenemen om daarop te bijtenNu kan
men wei zeggen met doorstroming en huursubsidie
komen we nog een heel eind, maar als daar dan weer
een nuurharmonisatie tegenover staat, die de huren
van oudere en goedkopere woningen zal gaan opjagen,
dan scnieten we daar geen fluit mee op.
Dit was even een aanloopje om te komen tot de aan
leiding van mijn verhaal over de vaststelling van
grondprijzen in uitbreidingsplannen van Leeuwarden,
en wei speciaal om aan te tonen, dat bij de calculatie
van deze grondprijzen de grootste zorgvuldigheid in
acht dient te worden genomen. Waarom nu alleen een
veinaai over de grondprijzen in relatie tot de vaststel
ling van de huren en met over de totale stichtingskos
ten Wel, ervan uitgaande, dat deze stichtingskosten
uit twee componenten bestaan, t.w. de grondprijs en
de bouwkosten, en dat de bouwkosten een mm of meer
vast gegeven zijn waar de Gemeente weinig invloed
op neeit, resteert de vaststelling van de grondprijs, die
bij een monopolistische instelling binnen de gemeente
grenzen tot stand komt. Bij een prijsstelling op mono
polistische grondslag treden geen corrigerende facto
ren op, zoaxs bij een markt met meerdere aanbieders
het geval is. Reden waarom collega Meijerhof en ik
een vergelijkend onderzoek zijn gaan instellen naar de
grondprijs per ha van een aantal uitbreidingsplannen
in n'riesiand. Hierbij heeft mede een rol gespeeld de
uitlating van Weth. De Jong, dat een vermindering
van f 1.000,van de stichtingskosten per woning een
huurvermindering van f21,per maand tot gevolg
heeft! Maar, alvorens U wat gegevens en mogelijke
conclusies uit dit onderzoek te geven, moet mij toch
wel even van het hart, dat het verkrijgen van cijfers
hier in eigen gemeente ons de meeste moeite heeft
gekost; op een zeker moment werd zelfs door een amb
tenaar gesteld: jullie kunnen de gegevens wel krijgen,
op voorwaarde, dat wij die gegevens van andere ge
meenten krijgen, dus gelijk oversteken! Men noemt dit
dan ook „uitwisseling van gegevens"Een kwalijke
zaak vind ik dit.
Nu een paar gegevens uit ons onderzoekje. We hebben
hierbij gesteld dat de grondprijs uit de volgende compo
nenten is opgebouwd: de verwerving, de kosten van het
grondwerk, de kosten van verkeersvoorzieningen, de
kosten riolering en nutsbedrijven, de kosten van de
groenaanleg, de algemene omslag t.b.v. bovenwijkse
voorzieningen en de rentefactor. Deze kostensoorten
hebben we van een 5-tal bestemmingsplannen in Fries
land, waarvan 2 hier in Leeuwarden, omgewerkt tot
bedragen per ha. Als we nu de gemiddelde bedragen
van de Leeuwarder kostensoorten stellen tegenover het
gemiddelde van dezelfde kostensoorten van de 3 andere
bestemmingsplannen, dan levert dit de volgende ge
tallen op:
Leeuwarden Andere 3 gem.
Verwerving
Grondwerk
Verkeersvoorzieningen
Riolering en nutsbedrijven
Kosten groen-aanleg
Rentekosten
Omslag
per ha
56.500,—
50.500,—
82.400,—
29.700,—
27.500,—
43.900,—
20.000,—
per ha
27.900,-
24.800,-
58.300,-
15.200,-
6.100,-
21.300,-
6.500,-
Totaal f 310.500,— f 160.100,—
M.a.w., Leeuwarden berekent gemiddeld het dubbele
per ha aan grondkosten van de andere 3 gemeenten
in Friesland; dat zijn Heerenveen, Harlingen en Leeu-
warderadeel. De vraag rijst nu onmiddellijk: moet dit
wel en hierbij denk ik dan meteen weer aan die
f 1.000,van Weth. De Jong met het verschil van
f 21,huurstijging of huurdaiing per maand.
En dam kom ik terug op het woord „zorgvuldig
heid", dat ik in het begin van mijn verhaal heb ge
noemd. Want waarom wordt in Leeuwarden f 6,per
m2 berekend voor groen-aanleg en elders f 2,50, waar
om wordt in Leeuwarden voor asfaltering f 45,per
m2 berekend en elders f 16,en waarom wordt in
Leeuwarden voor klinker bestrating f 35,per m2 be
rekend en elders f 13,
Dit zijn zo een paar losse vragen die bij dit onder
zoekje boven zijn komen drijven. Misschien dat de
ambtelijke werkgroep die inmiddels is ingesteld om
dit probleem te bekijken, hier een antwoord op kan
geven. Deze antwoorden moeten in ieder geval worden
gegeven, als binnenkort de grondprijscalculatie van
Aldlan-oost aan de Raad wordt aangeboden, want dan
zullen wij deze vragen weer stellen en bovendien de
rentelast en de algemene omslag die in dit plan zijn
verwerkt, mede in onze beoordeling betrekken.
Ik zou dit verhaal willen besluiten met te stellen,
dat bij een onzorgvuldige benadering van de grond
prijscalculatie dit niet alleen zijn weerslag zal vinden
in de huur van de woningen in het bestemmingsplan
zelf, maar ook later via de huurharmonisatie in de
huren van het totale woningbestand in Leeuwarden.
Tenslotte zouden wij er op willen aandringen, dat,
als de ambtelijke werkgroep klaar is met haar werk,
de Raad zo snel en uitgebreid mogelijk wordt geïnfor
meerd.
De Voorzitter: Ik stel voor het punt, dat de heer
Heidinga wil bespreken, afzonderlijk, na deze discussie,
aan de orde te stellen. Gaat de heer Heidinga daarmee
akkoord? (De heer Heidinga: Ja, mijnheer de Voor
zitter.) Het gaat nu om het onderwerp, waarover de
heren De Jong en Knol gesproken hebben.
De hear Miedema: ït giet hjir dus om de fêststel-
ling fan de grounkosten. Ik haw oan hwat de beide
foarige sprekkers sein hawwe, neat ta to foegjen. Ik
haw allinnich efkes in fraech oer de prosedure: Oant
nou ta waerd de Ried konfrontearre mei de grounkos
ten op it momint, dat it Kolleezje dy al lang fêststeld
hie en al lang in oanbieding dien hie en de Minister al
lang in bislissing op 'e grounkosten nommen hie, dus
op it momint, dat foar wenningbou alle plannen ré
wiene en wy üs finansiéle meiwurking oan sa'n plan
jaen koene. Ik tocht, dat wy as Ried ynspraek hawwe
woene yn 'e fêststelling fan 'e grounkosten, en dat
de Ried dus op in folie earder momint as oant nou
ta hjirmei konfrontearre wurde moat. Ik soe graech
witte wolle, hoe't it Kolleezje déroer tinkt.
De heer Tiekstra (weth.)Op zichzelf genomen ge
loof ik, dat het goed is, dat ook in deze vergadering
een sterke belangstelling bestaat het is ook nuttig,
dat de belangstelling kritisch gericht is met betrek
king tot de ontwikkeling van de grondkosten ook in
de gemeente Leeuwarden. Ik zeg welbewust „ook in
de gemeente Leeuwarden", omdat vaststaat, dat het
blijkt uit het vergelijkingsmateriaal dat beschikbaar is
door de contacten die bestaan in de Contactclub van
Directeuren Grondbedrijf en door de contacten die ik
al een aantal jaren heb met mijn collegae wethouders
van vergelijkbare gemeenten, die met dezelfde proble
matiek te maken hebben het niet gaat om een spe
cifiek Leeuwarder vraagstuk, maar om een vraagstuk,
dat betrekking heeft op al de middelgrote gemeenten
van een stedelijk karakter en op de nog grotere ge
meenten. Het is al jaren geleden, dat ik hierover met
mijn collega van Eindhoven daar ter plaatse uitvoerig
gediscussieerd heb en het is zeker al 5 of 6 jaar gele
den, dat ook in Eindhoven aan dit onderwerp een con
gres van twee dagen is gewijd.
Ik ben van mening, dat een kritische benadering
van de elementen die de grondkosten bepalen, op haar
plaats is. Zonder nu direct te zeggen, dat de ontwikke
ling van de grondprijzen in bijzondere mate wordt be
paald door een zeker automatisme en een zeker per
fectionistisch automatisme, geloof ik, dat een kritische
bezinning op die ontwikkeling en haar gevolgen uiter
aard juist is en ik heb alle begrip voor de benadering-
van dit probleem door de Raad.
Iets anders is: kunnen we wat aan deze problematiek
doen? Dat is verbazend moeilijk, eenvoudig en ik
kom dan bij de heer De Jong terecht omdat een
grondprijscalculatie gemaakt wordt in een stadium,
waarin een zeer groot deel van die kosten in feite nog
gemaakt moet worden. Je kent van dat kostenpakket
misschien in het eerste stadium de reeds gemaakte ver
wervingskosten, de ontpachtingskosten en een reeds
besteed bedrag aan rente. Maar dat betekent, dat je
op hetzelfde ogenblik alle terreinen die nodig zijn voor
de stadsuitbreiding, al in je bezit hebt; het verwer
vingsbeleid zal voort moeten gaan, eventueel met toe
passing van onteigening en alle daaraan verbonden fi
nanciële gevolgen. Ik wil daarmee alleen maar zeggen,
dat het hier gaat om een raming van kosten, die over
een reeks van jaren gemaakt moeten worden, waarbij
allerhande risicofactoren hun invloed doen gelden. Hoe
sneller het tempo is, waarin het verwervingsbeleid ver
loopt, hoe sneller de straataanleg, dus de ontsluiting,
wordt gerealiseerd, hoe sneller het betreffende woning
bouwprogramma in een bepaalde wijk tot stand kan
worden gebracht, des te beter kan de uitkomst zijn in
zo'n gebied. Als er bij deze procedures vertragingen
ontstaan, dan is het onvermijdelijk, dat daardoor kos
tenstijgingen worden veroorzaakt. En uiteraard zal
dan in het bijzonder een adviseur van het Gemeente
bestuur of dat nu het College van B. en W., een
raadscommissie voor een bepaald bedrijf of de Ge
meenteraad zelf is proberen in de kostenraming
zoveel reserves in te bouwen, dat daarmede redelijker
wijs de veronderstelde opkomende risico's gedekt kun
nen worden.
Ik noem dit allemaal, omdat het vraagstuk van de
grondkosten voor de Raad van de gemeente Leeuwar
den pas acuut is geworden, toen het ging om de vast
stelling van de grondkosten voor Lekkumerend-oost. (De
hear Miedema: Né.) Ik zeg dit nadrukkelijk, omdat de
produktiegebiederr, waarop andere grondkostenvaststel-
lingen betrekking hadden, inmiddels al volop in pro-
duktie waren en van die produktiegebieden niet gezegd
kan worden, dat de grondprijzen daar hoog lagen. Ik
heb hier dus het oog op het oude stuk van het Lek-
kumerend, en het oude stuk van het Bilgaard, waar de
grondkosten voor de eengezinswoningen ik moet het
uit het hoofd zeggen naar ik meen, op f 6.000,per
woning zijn gekomen. (De heer Heidinga: Wij be
moeiden ons er al mee, toen het ging om het bestem
mingsplan 't Nijlan.) Maar dat ging om een heel ander
vraagstuk, want waar we het nu over hebben, zijn de
grondkosten, die nu aan de orde komen, want onder
de omstandigheden waarin de oudere bestemmingsplan
nen of gedeelten daarvan tot stand kwamen, waren de
grondkosten in Leeuwarden bepaald niet hoog. Waar
we nu mee geconfronteerd worden, zijn vergelijkingen
die gebaseerd zijn op de prijzen, zoals ze nü zijn. En
nü komt ook aan de orde de vraag, of de hoogte van
de grondkosten onder deze omstandigheden, met deze
huurontwikkeling, zoals de heer Knol ook gesteld heeft,
nog verantwoord is. En nu staat dus deze problematiek
dat heb ik ook gezegd bij de behandeling van deze
Problematiek bij Lekkumerend-oost - exact en levens
groot voor ons. Ik wil slechts herhalen wat ik eerder
heb gezegd. Men kan alleen over de grondprijs oorde-
len op basis van ramingsgegevens. Dat betekent, dat
wij ernaar moeten streven de voor-calculatie die ge
maakt is, zo snel mogelijk en min of meer continu aan
te passen bij de werkelijke kosten die gemaakt wor
den, en dat wij ook enorme behoefte hebben aan een
zo nauwkeurig mogelijke nacalculatie. Maar daarvoor
hebben we nodig een stroom van gegevens, die zich
uitstrekt over een realiseringsperiode van een aantal
jaren. Dat hoeft voor Lekkumerend-oost niet te gel
den, eenvoudig omdat de calculatie destijds gemaakt
moest worden onder druk van het feit, dat de eerste
paal van de woningen die daar gebouwd werden, al
geheid was, zodat we hier dus sneller kunnen werken
en hopelijk dus ook in een kortere periode het risico
kunnen overzien. Maar dat geldt stellig wel voor Ald-
lan-oost en het zal in nog veel sterkere mate gelden
voor de calculaties die voor Camminghaburen gemaakt
moeten worden. Ik zeg deze dingen om te voorkomen,
dat in de Raad de gedachte zou postvatten, dat, al zou
nu m.b.t. deze produktiegebieden kunnen worden vol
daan aan het verzoek dat de heer De Jong doet, daar
mede bereikt zou worden, dat we exact weten; zó lig
gen de grondkosten en die worden niet anders. Die
veronderstelling echter heeft geen grond, in tegendeel,
die veronderstelling zou betekenen: een zo hoog mo
gelijk risico en dus zoveel mogelijk zekerheid inbou
wen of: het aanvaarden van een groot risico m.b.t. de
uitkomsten van het plan. Ik heb nog niet gesproken
over de vraag, wat wel en wat niet tot de grondkosten
behoort te worden gerekend. Ik zou daarvan kort wil
len zeggen, dat de uit al de elementen die inhoudelijk
tot het plan behoren, voortvloeiende kosten ten laste
van het plan behoren te komen en ook door dat plan
dienen te worden opgebracht.
Vervolgens zou ik willen zeggen, dat ook de kosten
van de bovenwijkse voorzieningen naar de mate, waar
in de bewoners van de wijk er gebruik van kunnen ma
ken, als een algemene omslag in de calculatie moeten
worden opgenomen.
Ik ben graag bereid de ramingsgegevens zo gespeci
ficeerd mogelijk te verstrekken, maar ik attendeer er
dan wel op, dat deze ramingsgegevens gefaseerd moe
ten worden op een technisch pakket. En dan heb ik
van de heer De Jong begrepen hij weet het net zo
goed als ik dat over dat technisch pakket nogal
enige discussie mogelijk is, en het is voor ons als niet-
technici uiteraard wel moeilijk wij kunnen die din
gen niet altijd beoordelen toch de verantwoordelijk
heid te dragen, die nu eenmaal gedragen moet worden.
Een andere omstandigheid is, dat men bij de bepaling
van de technische kwaliteiten van een plan eventueel
het risico loopt van nakomende kosten die opnieuw
weer hun invloed zullen doen gelden op de kavelprijs,
zoals die uiteindelijk uit de exploitatie en de financie
ring van het plan resulteert. Ik zou op de opmerkingen
die de heer De Jong m.b.t. deze zaak heeft gemaakt
en hij herinnert zich zo goed als ik de discussie, die in
de Commissie Grondbedrijf hierover is geweest dit
willen zeggen: De gegevens die op dat moment voor
handen waren, hadden betrekking op zeer voorlopige
cijfers die waren ontleend aan een voorlopige verka
veling. Dat betekent, dat op dat moment aan die ge
gevens nog onvoldoende zekerheid kon worden ont
leend. Voorts herinnert de heer De Jong zich stellig
uit die discussie in de Commissie Grondbedrijf, dat ik
nadrukkelijk als eis heb gesteld, dat deze gegevens na
dere toelichting behoefden en dat ik heb gezegd, dat
ook de motiveringen die nodig waren om de zaak voor
de Commissie, voor de Raad en zelfs voor B. en W.
duidelijk te maken, deze gegevens vereisten. Ik heb
eraan toegevoegd, dat het pakket van voorzieningen,
dat in de exploitatie moest worden opgenomen, ook
duidelijk gemotiveerd moest worden en dat t.a.v. een
aantal elementen moest worden onderzocht, of ze wel
terecht in het kostenpakket waren opgenomen. En zo
niet, dan moesten ze uit dat kostenpakket worden ge
licht. Uit het beraad, dat de heer De Jong noemt, bij
welk beraad ik niet aanwezig ben geweest, is mij ge
bleken, dat door de directeur Grondbedrijf op dat mo
ment aan het standpunt dat de Commissie Grondbe
drijf had ingenomen, een al te absolute waarde werd
gehecht. Wel heb ik nadrukkelijk gezegd: Wanneer
aan de orde zou komen de verhoging van de voorlopig
gecalculeerde prijs voor de woningwetwoningen, dan
wil ik daar een zeer keiharde motivering voor hebben,
omdat uiteraard en dan kan het me niets schelen,
of het f 100,is of f 1.000,elke ongemotiveerde
