Blad 13
Verslag van de raadsvergadering van 12 en 14 mei 2003
"^rilad 14
Verslag van de raadsvergadering van 12 en 14 mei 2 003
Dat is de crux van de overeenkomst, althans in financiële
zin. De grondexploitatie en het masterplan vormen samen de
basis voor de daadwerkelijke uitvoering van de Zuidlanden.
Uit financiële optiek geredeneerd is dit het hart van de
overeenkomst en op die manier wordt het mogelijk de finan
ciën meer te beheersen en een mogelijk een financieel deba
cle op het einde te voorkomen. Het heeft echter ook een
keerzijde. De gemeenteraad is voor de toekomst gebonden aan
het masterplan. Eventuele afwijkingen in de toekomstige
planologische ontwikkelingen zijn voor rekening en risico
van de gemeente, voorzover partijen geen andere oplossingen
kunnen vinden. Op zich is het begrijpelijk dat de gemeente
private partijen zekerheid moet bieden voor de lange ter
mijn. Anderzijds is het wel even wennen dat essentiële af
wijkingen op planologisch gebied niet mogelijk zullen zijn
zonder financiële consequenties. Dat is kennelijk de prijs
die wij betalen voor een pps-constructie voor een lange pe
riode
Uiteraard is het gunstig dat in het contract is opgenomen
dat de voorzieningen in een vroegtijdig stadium zullen wor
de gerealiseerd. De kwestie van de prijs van f 30,- per
vierkante meter voor de grond met een bodemgarantie van
f 15,-, het is jammer, maar wij zien het ook als onderdeel
van het projecteindresultaat
De conclusie van de CDA-fractie. Wij zijn van mening dat de
samenwerkingsovereenkomst in zijn algemeenheid de toets van
de kritiek kan doorstaan. Wij denken dat er sprak is van
een meerwaarde ten opzichte van een conventionele exploita
tie. Veel is er geregeld om risico's zoveel mogelijk te mi
nimaliseren. Wij beseffen ook dat veel risico's van buiten
zullen komen, die niet direct beïnvloedbaar zijn, maar je
moet ook een keer een besluit nemen en over de risico's
durven heenstappen. In elk geval dicht PAL/GL ons goede pa
pieren toe op het terrein van het geloof, je mag je daar
niet op beroemen en wil daarom besluiten met woorden van de
Spreukendichter: 'Wie altijd op de wind let, zal niet zaai
en. Wie altijd op de regen let, zal niet maaien.Het is
een oud gezegde en het geldt ook voor de start van de Zuid-
landen.
Ik kom later op de moties terug.
De heer Zwart: De PvdA-fractie stemt in met de ontwikkeling
van de Zuidlanden of beter gezegd in de termen van de
raadsbriefwij hebben een positieve zienswijze over deze
samenwerkingsovereenkomst
De gebieden ten zuiden van Leeuwarden vormen een logische
ontwikkelingsrichting van Leeuwarden qua infrastructuur,
openbaar vervoermogelijkheden en ligging ten opzichte van
de belangrijkste werkgelegenheidsconcentraties in onze
Blad 11
Verslag van de raadsvergadering van 12 en 14 mei 2003
nologie, die bij de waterzuivering doorgevoerd zou worden.
Ook bij dit plan waren de ambities aanvankelijk torenhoog.
Er is sprake van wat betreft de Zuidlanden van een plan met
een lange looptijd en een zeer hoge omzet. In het verleden
werd bij bouwopdrachten door de overheid vaak 1% van de
bouwkosten gereserveerd voor kunst. De WD-fractie vraagt
zich af of dat hier ook niet kan. Het Bouwfonds, een van de
contractpartners, heeft een hooggeprezen cultuurfonds en
ook andere partijen zijn vaak gevoelig voor verzoeken zoals
deze. In concreto denken wij aan een ruim budget van enkele
miljoenen euro's, waarmee bijv. twee echte 'landmarks' kun
nen worden geplaatst bij de twee invalswegen vanuit het
zuiden, die het plangebied moeten markeren, dat daardoor
met het water aan de noordkant een herkenbaar geheel wordt
Die twee objecten hoeven er niet morgen te staan, misschien
over 10 of 15 jaar, maar dit is wel het moment om er af
spraken over te maken. Is het in het overleg ter sprake ge
weest en zo neen, zou het college het dan aan de orde wil
len stellen?
Wat betreft de moties, die tot nu toe zijn ingediend, wach
ten wij het antwoord van het college af.
De heer DrewelIk wil graag ingaan op een aantal belang
rijke punten zonder in detail te gaan. In de commissie is
het nodige aan de orde geweest en er ligt vanavond voldoen
de informatie en materiaal op tafel om verantwoord een be
slissing te kunnen nemen.
De samenwerkingsovereenkomst is geen doel op zich, maar
slechts een middel. Een middel om een belangrijk doel te
bereiken, nlhet creëren van een aantrekkelijke woon
wijk/stadswijk van Leeuwarden. Een doelstelling die geheel
voortvloeit uit eerdere besluitvorming over dit gebied, te
weten de contourennota, het ontwikkelingsplan, de stadsvi-
sie en de afspraken die met de omliggende gemeenten in OKL-
verband zijn gemaakt. Het ambitieniveau is feitelijk al
eerder vastgelegd. Vanavond is de zoveelste schakel in de
keten van besluitvorming, met ander woorden de trein is al
vetrokken, heeft al enige stations aangedaan en de snelheid
- om in deze beeldspraak te blijven - zal gezien de tijds
duur van het traject sterk variëren> al naargelang de eco
nomische situatie en de woningmarkt. De eindbestemming is
echter helder.
De exploitatie van de Zuidlanden via een publiek private
overeenkomst komt niet uit de lucht vallen. Daartoe hebben
wij eerder besloten. De keuze van de pps-constructie vinden
wij een logische keuze als je dat relateert aan de geformu
leerde doelstellingen, dus aan het ambitieniveau. Leeuwar
den moet zo snel mogelijk kwantitatief en kwalitatief goede
woningen bouwen en naar de stellige overtuiging van de CDA-
fractie rekening houden met verschillende doelgroepen waar
stad. Ook de gekozen aanpak is een logische. Als je wilt
komen tot een dergelijke uitbreiding met een omvang van
6500 woningen op een dergelijke termijn, dan kom je automa
tisch tot een samenwerkingsconstructiezoals de nu voorge
stelde pps-constructie.
Wij willen inhoud geven aan de destijds in OKL-verband ge
maakte afspraken. Voor de handhaving, liever nog, de verbe
tering van de stedelijke voorzieningen is de ontwikkeling
van een kwalitatief sterke woningbouwlocatie noodzakelijk.
Ik ga in het vervolg van het verhaal nog wel even in op de
risico's van de SOK, maar het grootste risico voor de stad
Leeuwarden is dat wij de bouwstroom niet op gang krijgen.
Deze samenwerking met een aantal stevige private partijen
beoogt het op gang brengen van die bouwstroom. Er wordt
continuïteit nagestreefd, er is sprake van risicospreiding
en een gezamenlijke marktbenadering. Voor de PvdA-fractie
zijn dit de belangrijkste voordelen van deze aanpak via de
pps-constructie. Natuurlijk hadden wij heel graag een ver
dergaande inperking van de risico's voor onze gemeente ge
zien. Liever een eerdere levering van de gronden dan de nu
voorgestelde just-in-time constructie, overigens altijd nog
beter dan de bekende day-after oplossing. Liever hadden wij
een indexering van de bijdrage aan het Fonds bovenwijkse
voorziening gezien, nog liever een indexering aan de bij -
drage de Haak. Een plezierige regeling van alle publiek
rechtelijke risico's, bijv. in verband met de mogelijke
aanwezigheid van schaarse diersoorten, zoals de Noorse
woelmuis of de geelbuikpad.
De realiteit geeft echter aan dat aan de voorliggende over
eenkomst onder de huidige omstandigheden de meest optimale
afspraak is gemaakt, die wij nu kunnen maken. Wij moeten
niet langer talmen, het grootste risico dat Leeuwarden kan
overkomen is dat er niet gebouwd wordt.
Overigens wil ik kort nog een even op mijn suggestie om de
voorziening in de overeenkomst over de planschade bij een
ongunstige ontwikkeling van de jurisprudentie, wat in de
commissie aan de orde is geweest, nog even herhalen.
De partners houden op dit moment rekening met een bijdrage
van zo'n 350.000,-. Mocht er een ongunstige ontwikkeling
zijn in de jurisprudentie, dan is mijn suggestie dit over
te hevelen naar het Fonds bovenwijkse voorzieningen. Onze
partners rekenen toch al op zo'n bijdrage, dus zoiets moet
te regelen zijn.
Een vraag die bij de overigens enigszins gehaaste commis
siebehandeling is blijven liggen is of de cv/bv-constructie
wel van betekenis is in relatie tot de door de gemeente
aangegane lening bij de BNG a raison van 36 miljoen, mei
andere woorden is de gemeente hiermee niet aansprakelijk
voor het gehele vreemd vermogen in de cv? Graag een ant
woord van de wethouder hierop.
De PvdA-fractie heeft in de commissie aandacht gevraagd
voor de planning en de financiering van de publieke voor
zieningen in de Zuidlanden. Volgens de SOK is de tijdige
realisatie een inspanningsverplichting van de gemeente. Zo-
Blad 12
Verslag van de raadsvergadering van 12 en 14 mei 2003
door een eenzijdige opbouw in de wijk wordt voorkomen. Wo
ningen voor de toenemende groep ouderen, voor alleenstaan
den, voor mensen met verschillende inkomens. Leeuwarden
moet zodanig bouwen dat de huidige inwoners de stad niet
hoeven te verlaten en verder moet Leeuwarden zodanig bouwen
dat de doorstroming in de huidige woningvoorraad op gang
wordt gebracht, hetgeen aan de onderkant van de woningmarkt
meer lucht zal geven. De ontwikkeling van de Zuidlanden is
volkshuisvestelijk gezien buitengewoon voor de stad als ge
heel
De meerwaarde van de pps-samenwerkingsovereenkomst is hel
der. Het maakt het spoedig realiseren van een nieuwe woon
wijk mogelijk. Haast is geboden. Gebruik maken van de ken
nis van de private partijen. Kennis die de gemeente niet
allemaal zelf in huis heeft. Een pps-constructie kan daar
zeker in positieve zin toe bijdragen. Het aangaan van een
pps-overeenkomst is altijd maatwerk. Eenduidige contracten
zijn er niet en de plannen zijn altijd weer anders. De ri
sico's zijn verdeeld en het is een kwestie van geven en ne
men. Wij zien beide elementen ook in deze overeenkomst te
rug
Het risicoprofiel is hoog bij de exploitatie van de Zuid
landen, dat kan niet ontkend worden. Een grondexploitatie
is altijd risicovol, met en zonder pps. Denk aan de exploi
tatie van het industrieterrein de Hemrik, waar destijds
miljoenen, of waren het tientallen miljoenen, afgeboekt
zijn. Van een pps-constructie was toen nog geen sprake. En
voor de Zuidlanden geldt dat de schaal en de betrekkelijk
lange exploitatieperiode belangrijke risicofactoren zijn.
Interne beheersing via een goede overeenkomst is bepaald
geen garantie voor een goede afloop in financiële zin. Met
name factoren van buitenaf spelen daar een belangrijke rol.
Om van het niet doorgaan van de Haak maar niet te spreken.
Dan ontstaat er een geheel nieuwe situatie. Gunstig vindt
de CDA-fractie dat de gemeente voldoende gronden in bezit
heeft om die te leveren aan de GEM. Wij krijgen dan direct
situaties dat er noodgedwongen exorbitant hoge prijzen moe
ten worden betaald aan projectontwikkelaars. Speculanten
hebben dus het nakijken, althans voorlopig. In die zin is
de koersverlegging, die enkele jaren geleden is ingesteld
met betrekking tot grondaankopen binnen het grondbedrijf,
succesvol gebleken. Er wordt een voorzichtige start ge
maakt, ook nu in het begin, met een tranche van 200 wonin
gen. Wij vinden dat een zakelijke benadering.
De belangrijkste onderdelen van de overeenkomst: de grond
exploitatie en het masterplan.
De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, elk jaar wordt
bekeken hoe de vlag erbij hangt. Dat vinden wij een posi
tief punt. De grondexploitatie biedt het financiële kader.
