Toelichting op de voorgestelde segmentatie
Bijlage 1
Kijkend naar veranderingen in het vestigingsplaatskeuzegedrag van bedrijven, moet in deze
tijd ruimtelijke kwaliteit het startpunt zijn voor een onderscheid in typen bedrijventerreinen.
Dat betekent echter niet dat ook elke ondernemer meteen op een hoogwaardig terrein wil
zitten. Over het algemeen komt het er op neer dat een groot gedeelte van de ondernemers
de lat hoger is gaan leggen als het gaat om uiteenlopende vestigingsplaatskenmerken.
Bij de segmentatie van bedrijventerreinen wordt uitgegaan van het volgende gebruikelijke
onderscheid in drie dimensies:
1gebruikswaarde (functionele kwaliteit);
2. belevingswaarde (ontwerpkwaliteit);
3. toekomstwaarde (economische kwaliteit).
Voorop staat de functionele kwaliteit: aan de gebruikswaarde moet zijn voldaan. Voor
ondernemers gaat het dan in het bijzonder om de bereikbaarheid (al of niet met verschillende
modaliteiten), parkeermogelijkheden, voldoende ruimte, functionaliteit van de gebouwen
(flexibiliteit) en criminaliteitspreventie. Vanuit de overheid is ook OV-bereikbaarheid en
sociale veiligheid een item.
De belevingswaarde of ontwerpkwaliteit betreft aspecten van belevingswaarde:
1inpassing van het terrein in zijn omgeving en de ruimtelijke kwaliteit van die
omgeving;
2. de representativiteit van het terrein (geheel van gebouwen, groen, water en
landscaping);
3. de lay-out van het terrein (situering van gebouwen, breedte van de wegen wel of niet
voetgangers- en fietspaden);
4. de representativiteit van de eigen huisvesting.
De economische kwaliteit of toekomstwaarde duidt op het behoud van de ontwerp- en
functionele kwaliteit van het terrein, maar ook van gedane investeringen en - in het geval
van de vastgoedsector - waardeontwikkeling en behoud van rendementen. Om de
toekomstwaarde veilig te stellen zal in ieder geval aandacht moeten uitgaan naar:
1het beheer van het terrein en eventueel de gebouwen (afhankelijk van de opzet);
2. de aanwezigheid van voorzieningen op het terrein.
Gesteld kan worden dat - hoewel voor iedere ondernemer weer verschillend - er sprake
moet zijn van een basiskwaliteit in de gebruikswaarde. In termen van belang is dat voor
iedereen van eenzelfde ordegrootte, maar de aspecten die het betreft kunnen per type bedrijf
duidelijk verschillen. De twee andere dimensies nemen in belang toe naarmate de
ondernemer een hoogwaardiger terrein wil. Verder dient sprake te zijn van een minimum
kwaliteitsniveau op elk terrein.
Hoe dat er schematisch uitziet voor die drie te onderscheiden typen bedrijventerreinen qua
verschillen in ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in figuur B 1.1. Het basisniveau voor ieder
segment apart ligt aan de linkerzijde van de betreffende rechthoek. Dat is de ondergrens van
de ruimtelijke kwaliteit voor dat segment. In de praktijk zullen er werklocaties zijn die een
bepaald niveau niet halen. In die gevallen is feitelijk sprake van een herstructureringsopgave.
