- 3 -
5,3
5,41
- 2 -
nog niet hebben bereikt. Rekening dient te worden gehouden met het feit,
dat de stedebouw in de loop der jaren een ontwikkeling heeft doorgemaakt
en dat de verschillende stadswijken het stempel dragen van de tijd, waarin
zij tot stand zijn gekomen. Verscheidene erfpachtspercelen zijn gelegen
aan straten zonder trottoirs, aan zeer smalle straten'of in wijken met
verouderde bebouwing, die als woonstand minder gewild zijn. Andere erf
pachtspercelen zijn veel gunstiger gelegen. Bij het opnieuw vaststellen vat
de grondwaarden zal met deze omstandigheden rekening moeten worden gehou
den, waardoor aan een differentiatie in de nieuwe grondprijzen niet valt
te ontkomen.
Uiteraard vertonen ook de grondwaarden, zoals die bij de uitgiften in
erfpacht zijn vastgesteld, een vergaande differentiatie die echter een
geheel andere is dan wij voor deze percelen voor de toekomst voorstaan,
rekening houdende met de thans geldende omstandigheden. De gevarieerdheid
in de oorspronkelijke uitgifteprijzen maakt het onmogelijk een zodanige
verhogingsschaal te construeren, dat alle grondwaarden van in een bepaald
tijdvak in erfpacht uitgegeven percelen zouden kunnen worden verhoogd met
een vast percentage, afhankelijk van de ouderdom van het gevestigde erf-
pachtsrecht. De thans reeds bestaande verschillen in grondwaarden zouden
daardoor nog worden vergroot.
Wij zijn dan ook tot de conclusie gekomen, dat het meest bevredigende
resultaat wordt verkregen door de erfpachtspercelen straatsgewijze te
groeperen in prijsklassen met intervallen van 2,-- per m2, waarbij ieden
prijsklasse de meer of minder gunstige ligging van het perceel, en de wijk
waarin het perceel is gelegen, tot uitdrukking brengt, mede gelet op de
toestand van de straten, het al of niet aanwezig zijn van trottoirs, enz.
Bij deze indeling hebben wij een minimum-grondwaarde aangehouden van
10,-- per m2overeenkomende met de minimum-prijs die de Gemeente be
taalt bij de verwerving van terreintjes gelegen in saneringsgeoieden.
Als maximum-grondwaarde hebben wij aangehouden een bedrag van 36,-- per
m2 voor erfpachtspercelen gelegen aan de Harlingerstraatweg en enkele
andere straten.
Indien Uw Raad zich met onze zienswijze kan verenigen wordt de totale
grondwaarde van de bij de herziening betrokken percelen 13327561
dat is gemiddeld 21,40 per m2De jaarlijkse opbrengst wegens erfpachts
canons stijgt dan met een bedrag van rond 443*000,--. Wij stellen U
voorts voor om ter vereenvoudiging 'van de jaarlijkse administratieve werk
zaamheden de berekende erfpachtscanons naar beneden af te ronden op een
bedrag van één gulden.
In de becijferingen, die aan laatstgenoemde bedragen ten grondslag
liggen is geen rekening gehouden met de omstandigheid, dat niet bij alle
erfpachtsuitgiften het zelfde canonpercentage is overeengekomen. In de
jaren tot 1920 gaf de gemeente Leeuwarden terreinen in erfpacht uit,
waarbij de erfpachtscanon werd berekend naar aanvankelijk 4later naar
4-1$ van de grondwaarde. In de "Bepalingen betreffende de uitgifte van
bouwterreinen, gelegen tussen Oostersingel en Cambuursterpad en toebeho
rende aan de gemeente Leeuwarden is het canonpercentage gesteld op 6$.
In 1953 en latere jaren is hiervan afgeweken _in dier /oege dat canonper
centages zijn gehanteerd van 4"ë> 5, 5i en 5g$. In de periode dat de ge
meente Leeuwarden de erfpachtscanons berekende naar 6$ van de grondwaarde,
deed de gemeente Leeuwarderadeel zulks naar 5van de grondwaarde. Momen
teel wordt bij erfpachtsuitgifte de canon weer berekend naar 5-g$.
Wanneer de grondwaarden van vergelijkbare percelen bij de herziening
op eenzelfde bedrag per m2 worden vastgesteld, heeft het gebruik van ver
schillende canonpercentages tot gevolg dat de door de erfpachters te be
talen canons niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het beraad in ons College eï
ook bij de behandeling van deze materie in de Financiële Commissie is de
vraag gerezen, of de grondwaarden niet zodanig kunnen worden vastgesteld,
dat de te betalen erfpachtscanons per m2 terreinoppervlakte voor gelijk
waardige percelen aan elkaar gelijk zijn. Wij zijn als College tot da
conclusie gekomen dat een dergelijke handelwijze niet gerechtvaardigd kan
worden. De door de erfpachters te betalen canons is het product van twee
factoren, n.l. de grondwaarde en het canonpercentage. In de erfpachtsbe
palingen heeft de Gemeente zich alleen het recht voorbehouden de factor
grondwaarde opnieuw vast te stellen. Het zou tegenover degenen die con
tractueel een voordeel genieten in de vorm van een laag canonpercentage
niet juist en waarschijnlijk rechtens ook niet mogelijk zijn dit voordeel
teniet te doen door in die gevallen de grondwaarde extra te verhogen.
Voorts is door ons onder ogen gezien de vraag, of het voor de Gemeente
aanvaardbaar zou zijn in de gevallen, waarin de erfpachtscanon wordt be
rekend naar 6$, tegelijk met het opnieuw vaststellen van de grondwaarden,
het canonpercentage te verlagen tot 5"|", zijnde het percentage dat de
Gemeente thans bedingt bij nieuwe uitgiften in erfpacht. Een minderneid
in ons College is van mening, dat de Gemeente hiertoe wel kan overgaan.
De lastenverzwaring voor degenen, die thans een erfpachtscanon betalen be
rekend naar 6van de grondwaarde, zou daardoor enigszins worden getemperd
en meer in overeenstemming worden gebracht met die van de overige erf
pachters. De meerderheid van ons College staat echter op het standpunt,
dat het financiële belang der Gemeente zich verzet tegen het onverplicht
verlenen van een tegemoetkoming aan het deel van de erfpachters, dat bij
het aangaan van de erfpachtsovereenkomsten iets zwaardere verplichtingen
heeft aanvaard dan anderen, die onder iets gunstiger omstandigheden hebben
kunnen contracteren. Uitsluitend ter bescherming van de belangen van de
erfpachters worden de erfpachtsovereenkomsten aangegaan voor een lange
periode soms wel van 60 tot 75 jaar. Inhaerent aan de langlopende overeen
komst is, dat beide partijen daarmee goede en kwade kansen aanvaarden.
Bij het erfpachtstelsel aanvaardt de Gemeente in het bijzonder risico
ten aanzien van de financiering. Voor de financiering van erfpachtsgronden
moet de Gemeente leningen aangaan, waarvan de gemiddelde looptijd 15 tot
20 jaar bedraagt. In de periode, dat de Gemeente zich contractueel tegen
over de erfpachter heeft verbonden op een bij het aangaan van de overeen
komst aanvaardbaar canonpercentage, moet de Gemeente 3 tot 5 maal haar
financieringsmiddelen (tengevolge van aflossingsverplichtingen) vervangen,
waarbij de situatie op de kapitaalmarkt beslissend is voor de vraag, of
de Gemeente er in slaagt op ongeveer dezelfde voorwaarden te lenen als
voorheen. Dat dit lang niet altijd het geval is, is in de laatste jaren
overduidelijk gebleken. De totale financiering van alle erfpachtspercelen
(dus inclusief de percelen, die thans niet bij de herziening zijn betrokken)
vertoont h_;t volgende beeld:
Grondwaarde
Toestand per 1 januari 1965
Voorgestelde verhoging
10.535*400,—
7.967*600,--
18.503*000,--
Indien het canonpercentage
wordt verlaagd van 6 tot
5-g-, daalt de canonopbrengst
met rond
Canonopbrengst
559*000,--
443*000,--
1.002.000,--
40.700,--
Resultaat wordt dan
18.503.000,-- 96I.3OO,—
5,2
Hierbij zij opgemerkt, dat van de thans bij de herziening betrokken per
celen rond 60$ een erfpachtscanon betaalt, berekend naar 6$ van de grond
waarde, zodat, wanneer het canonpercentage ongewijzigd blijft, de gemiddel
de opbrengst iets stijgt, n.l. van 5,3 naar 54^$> terwi jlwanneer het
canonpercentage van 6 wordt teruggebracht naar 5d-e gemiddelde opbrengst
iets daalt, n.l. van 5,3 "tot 5,2$.
Het is gebruikelijk, dat de Gemeente in het canonpercentage een half
procent verdisconteert als vergoeding voor beheers- en administratiekosten
van de erfpachtsgronden. Momenteel ligt de rentevoet op de kapitaalmarkt
zelfs boven het canonpercentage, dat bij nieuwe erfpachtsuitgiften in
rekening wordt gebracht. De rente, die de Gemeente echter gemiddeld be
taalt over oude en nieuwe leningen tezamen, (het omslagpercentage van de
