- 2 - in de periode tussen het tijdstip van de uitgifte van bouwter rein en dat, waarop zij tot sanering of reconstructie moet over gaan, de beschikkingsmacht over de grond volledig uit handen moet geven door de grond aan adspirant-bouwers te verkopen dan wel of zij de beschikkingsmacht over de grond slechts tijdelijk moet afstaan, hetgeen o.a. kan gebeuren door de grond in erfpacht voor een bepaalde tijdsduur uit te geven of aan adspirant-bou\\fers een recht van opstal te verlenen. In zijn recente proefschrift "Verhaal van grondkosten door gemeenten", stelt Dr. H.J.M. v.d. Schans, dat het in ons dicht bevolkte land wellicht noodzakelijk is te achten, dat het erf pachtstelsel als de normale wijze van gronduitgifte wordt aan vaard. Daartoe lijkt hem temeer reden, wanneer de omloopsnelheid van woningcomplexen door veroudering toeneemt en de grond dus sneller en langs minder omslachtige weg opnieuw voor uitgifte beschikbaar moet komen. Dat die omloopsnelheid geleidelijk aan aanzienlijk is toegenomen door verkorting, hetzij van de tech nische, hetzij van de economische levensduur van woningen, lijkt ons niet voor betwisting vatbaar. Het erfpachtstelsel vervult niet alleen een functie tot re geling van de beschikkingsmacht over de grond in de periode ge legen tussen het in exploitatie brengen van de grond en de sane ring, doch het legt ook het risico van grondexploitatie volledig bij de Gemeente. Hierop komen wij in het vervolg van deze nota nog terug. Met de schrijver van de hierboven genoemde dissertatie kan worden geconstateerd, dat het erfpachtstelsel als middel tot uit gifte van bouwterreinen tot nog toe geen algemene toepassing heeft gevonden. Het is ons echter bekend, dat verschillende Gemeenten juist nu het onderwerp in studie hebben. Mogelijk zal dit ook in het toekomstige beleid merkbaar zijn. Naar de mening van de meerderheid van ons College zou het een zeer vreemd verschijnsel zijn, indien een van de weinige Gemeenten, die het erfpachtstelsel op grote schaal heeft toege past, thans in strijd met deze tendens dit systeem zou prijs geven Economische po- Bij het erfpachtstelsel wenst de Gemeente de grond niet te sitie erfpach- verkopen, doch geeft zij aan de erfpachter voor de duur van de ter. erfpachtstermijn een zo volledig mogelijke beschikkingsmacht over de grond. Dat is haar goed recht als eigenares van de grond. Hiervoor betaalt de erfpachter aan de Gemeente een vergoeding; de erfpachtscanon. De erfpachter kan dus in principe niet pro fiteren van waardestijgingen van de grond, die niet zijn eigen dom is en waarin hij ook niets heeft geïnvesteerd. Anderzijds draagt hij ook geen risico voor waardevermindering van de grond in tijden van economische crises en tengevolge van eventuele andere oorzaken. Afhankelijk van het plaatselijke inzicht, bevatten de erf pachtsbepalingen in de gemeenten, die het erfpachtstelsel hante ren, verschillende regelingen met betrekking tot de te betalen erfpachtscanons. In sommige gemeenten geldt voor de gehele duur van het erfpachtsrecht dezelfde canon, terwijl in andere gemeen ten de canon wijziging kan ondergaan, hetzij door herziening van de grondwaarde, hetzij door aanpassing van het canonpercen tage of door beide. Een onveranderlijke canon bij een langdurig erfpachtsrecht levert in tijden van stijgende grondwaarden de erfpachter voor delen op omdat de waarde van de opstal daarvan een verhogende invloed ondervindt, terwijl zij in tijden van dalende grond waarden daardoor in nadelige zin wordt beïnvloed. De bewering van de heer Wiersma in zijn adres van 30 juli - 3 - 1965 (pag. 2) als zouden de Gemeenten, die het erfpachtstelsel nanteren, in tijden van hoogconjunctuur de canons hebben verhoogd, doch in tijden van laagconjunctuur deze niet hebben verlaagd, wekt de indruk dat die Gemeenten volkomen willekeurig hebben ge handeld, doch het is duidelijk dat zulks uitgesloten is wanneer de erfpachtsovereenkomsten daarin voorzien. Wij herinneren slechts aan de formulering, die in de erfpachtsbepalingen betreffende het gebied tussen Cambuursterpad en Oostersingel is opgenomen: "In 1965 wordt de waarde van de grond op dat tijdstip opnieuw door de Gemeenteraad vastgesteld." Het voorbeeld dat de heer Wiersma aanhaalt van, tengevolge van hoge erfpachtscanons, vrij wel waardeloos geworden herenhuizen, bewijst slechts, dat de economische positie van de erfpachters mede wordt bepaald door de erfpachtsvoorwaardenIndien bij de uitgifte was overeenge komen, dat periodiek een hernieuwde vaststelling van de waarde van de grond en daarmee een herziening van de canon zou plaats hebben, had de betrokken Gemeente in het verlies gedeeld. Nu in onze Gemeente een herziening van de grondwaarden aan de orde is en deze leidt tot een verhoging van de erfpachtscanons in een tijd dat de waarde van de opstallen verveelvoudigd is, stelt de heer Wiersma voor de grondwaarden als basis voor de herziening te laten vervallen. Het loslaten van de waarde van de grond als basis van de berekening van de canon zou echter een situatie, als door de heer Wiersma aan de hand van het zoeven bedoelde voor beeld gewraakt, niet tegengaan, doch mogelijk zelfs bevorderen. De economische positie van de erfpachter wordt niet alleen bepaald door hetgeen de erfpachtsbepalingen behelzen ten aanzien van de canon en de mogelijkheden tot 'wijziging daarvan. Daar naast is deze in sterke mate afhankelijk van de in die bepalin gen opgenomen regeling van de gevolgen van tussentijdse gehele of gedeeltelijke beëindiging van het erfpachtsrechb en van de gevolgen van het aflopen van de erfpachtstermijn zonder dat ver nieuwing van het erfpachtsrecht plaats heeft. Alleen in het laatste geval (dus bij het einde van het erfpachtsrecht door het verloop van de termijn) is de economische positie van de erfpach ter, die op de erfpachtsgrond een hem oen inkomen verschaffend bedrijf uitoefent, - hoewel reeds in gunstige zin belangrijk af wijkend van die, welke uit de regeling van het Burgerlijk Wet boek zou voortvloeien - bij de huidige ontwikkeling van de opvat tingen met betrekking tot de verhouding tussen algemene en bij zondere belangen misschien niet meer geheel bevredigend. Op grond van de erfpachtsovereenkomst en de daarbij van toepassing verklaarde algemene bepalingen kan hij immers slechts aanspraak maken op vergoeding van de waarde van de opstal en niet op ver goeding van eventuele inkomensschadeNu ook in andere gevallen, waarin een bijzonder belang voor hot algemene belang moet wijken, de voor betrokkene daaruit voortspruitende onevenredige schade voor rekening van de gemeenschap wordt genomen, zou er mogelijk te zijner tijd voor Uw Raad ook hier aanleiding kunnen bestaan een bepaalde schadevergoeding toe te kennen. Waar de hieraan ten grondslag liggende gedachtcngang echter nog maar pas in ontwikkeling is, behoeft het geen verwondering te wekken, dat ter zake aan de erfpachters geen aanspraken zijn toegekend. Herziening Eén van de redenen, die tot invoering van het erfpachtstel- grondwaarde is sel in de gemeentelijke grondpolitiek hebben geleid, is, dat "winst" voor de verkochte bouwterreinen belangrijk in waarde stegen tengevolge Gemeente"] van door de Gemeente getroffen openbare voorzieningen of louter en alleen omdat zij bij verdergaande stedebouwkundige ontwikke lingen, wegens hun ligging in de city, meer begeerd waren dan de terreinen aan de periferie van de uitbreidingen. Het werd onbillijk geacht dat deze waardestijgingen zouden toevloeien aan

Historisch Centrum Leeuwarden

Raadsverslagen van de gemeente Leeuwarden, 1865-2007 (Bijlagen) | 1965 | | pagina 105