- 2 -
in de periode tussen het tijdstip van de uitgifte van bouwter
rein en dat, waarop zij tot sanering of reconstructie moet over
gaan, de beschikkingsmacht over de grond volledig uit handen
moet geven door de grond aan adspirant-bouwers te verkopen dan
wel of zij de beschikkingsmacht over de grond slechts tijdelijk
moet afstaan, hetgeen o.a. kan gebeuren door de grond in erfpacht
voor een bepaalde tijdsduur uit te geven of aan adspirant-bou\\fers
een recht van opstal te verlenen.
In zijn recente proefschrift "Verhaal van grondkosten door
gemeenten", stelt Dr. H.J.M. v.d. Schans, dat het in ons dicht
bevolkte land wellicht noodzakelijk is te achten, dat het erf
pachtstelsel als de normale wijze van gronduitgifte wordt aan
vaard. Daartoe lijkt hem temeer reden, wanneer de omloopsnelheid
van woningcomplexen door veroudering toeneemt en de grond dus
sneller en langs minder omslachtige weg opnieuw voor uitgifte
beschikbaar moet komen. Dat die omloopsnelheid geleidelijk aan
aanzienlijk is toegenomen door verkorting, hetzij van de tech
nische, hetzij van de economische levensduur van woningen, lijkt
ons niet voor betwisting vatbaar.
Het erfpachtstelsel vervult niet alleen een functie tot re
geling van de beschikkingsmacht over de grond in de periode ge
legen tussen het in exploitatie brengen van de grond en de sane
ring, doch het legt ook het risico van grondexploitatie volledig
bij de Gemeente. Hierop komen wij in het vervolg van deze nota
nog terug.
Met de schrijver van de hierboven genoemde dissertatie kan
worden geconstateerd, dat het erfpachtstelsel als middel tot uit
gifte van bouwterreinen tot nog toe geen algemene toepassing
heeft gevonden. Het is ons echter bekend, dat verschillende
Gemeenten juist nu het onderwerp in studie hebben. Mogelijk zal
dit ook in het toekomstige beleid merkbaar zijn.
Naar de mening van de meerderheid van ons College zou het
een zeer vreemd verschijnsel zijn, indien een van de weinige
Gemeenten, die het erfpachtstelsel op grote schaal heeft toege
past, thans in strijd met deze tendens dit systeem zou prijs
geven
Economische po- Bij het erfpachtstelsel wenst de Gemeente de grond niet te
sitie erfpach- verkopen, doch geeft zij aan de erfpachter voor de duur van de
ter. erfpachtstermijn een zo volledig mogelijke beschikkingsmacht
over de grond. Dat is haar goed recht als eigenares van de grond.
Hiervoor betaalt de erfpachter aan de Gemeente een vergoeding;
de erfpachtscanon. De erfpachter kan dus in principe niet pro
fiteren van waardestijgingen van de grond, die niet zijn eigen
dom is en waarin hij ook niets heeft geïnvesteerd. Anderzijds
draagt hij ook geen risico voor waardevermindering van de grond
in tijden van economische crises en tengevolge van eventuele
andere oorzaken.
Afhankelijk van het plaatselijke inzicht, bevatten de erf
pachtsbepalingen in de gemeenten, die het erfpachtstelsel hante
ren, verschillende regelingen met betrekking tot de te betalen
erfpachtscanons. In sommige gemeenten geldt voor de gehele duur
van het erfpachtsrecht dezelfde canon, terwijl in andere gemeen
ten de canon wijziging kan ondergaan, hetzij door herziening
van de grondwaarde, hetzij door aanpassing van het canonpercen
tage of door beide.
Een onveranderlijke canon bij een langdurig erfpachtsrecht
levert in tijden van stijgende grondwaarden de erfpachter voor
delen op omdat de waarde van de opstal daarvan een verhogende
invloed ondervindt, terwijl zij in tijden van dalende grond
waarden daardoor in nadelige zin wordt beïnvloed.
De bewering van de heer Wiersma in zijn adres van 30 juli
- 3 -
1965 (pag. 2) als zouden de Gemeenten, die het erfpachtstelsel
nanteren, in tijden van hoogconjunctuur de canons hebben verhoogd,
doch in tijden van laagconjunctuur deze niet hebben verlaagd,
wekt de indruk dat die Gemeenten volkomen willekeurig hebben ge
handeld, doch het is duidelijk dat zulks uitgesloten is wanneer
de erfpachtsovereenkomsten daarin voorzien. Wij herinneren slechts
aan de formulering, die in de erfpachtsbepalingen betreffende
het gebied tussen Cambuursterpad en Oostersingel is opgenomen:
"In 1965 wordt de waarde van de grond op dat tijdstip opnieuw
door de Gemeenteraad vastgesteld." Het voorbeeld dat de heer
Wiersma aanhaalt van, tengevolge van hoge erfpachtscanons, vrij
wel waardeloos geworden herenhuizen, bewijst slechts, dat de
economische positie van de erfpachters mede wordt bepaald door
de erfpachtsvoorwaardenIndien bij de uitgifte was overeenge
komen, dat periodiek een hernieuwde vaststelling van de waarde
van de grond en daarmee een herziening van de canon zou plaats
hebben, had de betrokken Gemeente in het verlies gedeeld. Nu in
onze Gemeente een herziening van de grondwaarden aan de orde is
en deze leidt tot een verhoging van de erfpachtscanons in een
tijd dat de waarde van de opstallen verveelvoudigd is, stelt de
heer Wiersma voor de grondwaarden als basis voor de herziening
te laten vervallen. Het loslaten van de waarde van de grond als
basis van de berekening van de canon zou echter een situatie, als
door de heer Wiersma aan de hand van het zoeven bedoelde voor
beeld gewraakt, niet tegengaan, doch mogelijk zelfs bevorderen.
De economische positie van de erfpachter wordt niet alleen
bepaald door hetgeen de erfpachtsbepalingen behelzen ten aanzien
van de canon en de mogelijkheden tot 'wijziging daarvan. Daar
naast is deze in sterke mate afhankelijk van de in die bepalin
gen opgenomen regeling van de gevolgen van tussentijdse gehele
of gedeeltelijke beëindiging van het erfpachtsrechb en van de
gevolgen van het aflopen van de erfpachtstermijn zonder dat ver
nieuwing van het erfpachtsrecht plaats heeft. Alleen in het
laatste geval (dus bij het einde van het erfpachtsrecht door het
verloop van de termijn) is de economische positie van de erfpach
ter, die op de erfpachtsgrond een hem oen inkomen verschaffend
bedrijf uitoefent, - hoewel reeds in gunstige zin belangrijk af
wijkend van die, welke uit de regeling van het Burgerlijk Wet
boek zou voortvloeien - bij de huidige ontwikkeling van de opvat
tingen met betrekking tot de verhouding tussen algemene en bij
zondere belangen misschien niet meer geheel bevredigend. Op
grond van de erfpachtsovereenkomst en de daarbij van toepassing
verklaarde algemene bepalingen kan hij immers slechts aanspraak
maken op vergoeding van de waarde van de opstal en niet op ver
goeding van eventuele inkomensschadeNu ook in andere gevallen,
waarin een bijzonder belang voor hot algemene belang moet wijken,
de voor betrokkene daaruit voortspruitende onevenredige schade
voor rekening van de gemeenschap wordt genomen, zou er mogelijk
te zijner tijd voor Uw Raad ook hier aanleiding kunnen bestaan
een bepaalde schadevergoeding toe te kennen. Waar de hieraan
ten grondslag liggende gedachtcngang echter nog maar pas in
ontwikkeling is, behoeft het geen verwondering te wekken, dat
ter zake aan de erfpachters geen aanspraken zijn toegekend.
Herziening Eén van de redenen, die tot invoering van het erfpachtstel-
grondwaarde is sel in de gemeentelijke grondpolitiek hebben geleid, is, dat
"winst" voor de verkochte bouwterreinen belangrijk in waarde stegen tengevolge
Gemeente"] van door de Gemeente getroffen openbare voorzieningen of louter
en alleen omdat zij bij verdergaande stedebouwkundige ontwikke
lingen, wegens hun ligging in de city, meer begeerd waren dan
de terreinen aan de periferie van de uitbreidingen. Het werd
onbillijk geacht dat deze waardestijgingen zouden toevloeien aan