de toevallige eigenaar van de grond, die zich geen enkele in
spanning behoefde te getroosten om deze waardevermeerdering te
bereiken, terwijl de Gemeente grote offers moest brengeni om
de stede-bouwkundige ontwikkeling tot stand te brengen.
Wanneer als uitgangspunt wordt aanvaard, dat deze waarde
stijging aan de gemeenschap en niet aan de enkeling behoort ten
goede te komen, is moeilijk vol te houden, dat de Gemeente met
de exploitatie van de erfpachtsgrond geen winst mag maken. Het
is alleen afhankelijk van het erfpachtscontract, of de Gemeente
de waardeverandering eerst tot uitdrukking mag brengen wanneer
de grond opnieuw voor uitgifte beschikbaar komt dan wel ook tij
dens de duur van het contract een herwaardering van de grond
waarde mag realiseren.
Bij aanvaarding van ons voorstel van 6 mei 1965, bijlage
no. 130, wordt de grondwaarde van de rond 4100 bij de herziening
betrokken percelen, met bijna acht miljoen gulden verhoogd, dat
is een stijging van rond 145^ boven de bij de uitgiften vast
gestelde grondwaarden. Zoals wij in ons meergenoemd voorstel van
6 mei 1965 reeds hebben uiteengezet, is de nieuwe grondwaarde be
paald door de erfpachtspercelen straatsgewijze te groeperen in
prijsklassen met intervallen van 2,-- per m2waarbij iedere
prijsklasse de meer of minder gunstige ligging van het perceel
en van de wijk, waarin het perceel is gelegen, tot uitdrukking
brengt, mede gelet op de toestand van de straten, het al of niet
aanwezig zijn van trottoirs, enz.
Het resultaat van deze methode is uiteraard beïnvloed door
twee factoren, te weten:
a. de sedert de uitgifte in erfpacht opgetreden geldontwaarding
en
b. de waardevermeerdering van een aantal percelen, die door hun
gunstige ligging meer begeerd en wegens hun schaarste hoger
gewaardeerd zijn dan de andere percelen.
Omtrent de geldontwaarding zijn gegevens bekend uit de
reeks "Prijsindexcijfers van het Nationaal Inkomen (1958 100)
over de jaren 1900 t/m 1962".
Wanneer wij de grondwaarden van alle thans bij de herzie
ning betrokken percelen, rekening houdende met de verschillende
jaren van uitgifte, herrekenen op basis van vorenbedoelde index
cijfers, leidt zulks tot een hogere grondwaarde van in totaal
185#.
Het is niet praktisch uitvoerbaar gebleken de oorspronke
lijke grondwaarden van do thans bij de herziening betrokken erf
pachtspercelen zonder meer te verhogen met een percentage, dat
de geldontwaarding sedert het betreffende jaar tot uitdrukking
brengt, omdat zulks de onderlinge verhouding tussen de grondwaar
den van de erfpachtspercelen teveel zou verstoren. Voorts zou
bij toepassing van deze methode te weinig rekening worden ge
houden met het feit, dat verschillende erfpachtspercelen zijn
gelegen in enigszins verouderde wijken en als zodanig een lagere
waarde bezitten dan thans nog uit te geven terreinen in uitbrei
dingsplannen. Het laatste verklaart mede het feit, dat de door
ons College voorgestelde verhoging niet verder gaat dan tot in
totaal 145^ van de oorspronkelijk vastgestelde waarde.
In dit licht bezien kan dan ook bezwaarlijk worden gesteld
- zoals de heer Wiersma doet -, dat de Gemeente winst maakt bij
aanvaarding van ons voorstel tot herziening van de grondwaarden
der bij de herziening betrokken erfpachtspercelen, des te minder
wanneer in aanmerking wordt genomen dat de herziene grondwaarden
voor de komende vijf en twintig jaren zullen strekken tot basis
voor de berekening van de erfpachtscanons en het niet in de ver
wachting ligt dat de geldontwaarding tot stilstand is gekomen.
Adres Wiersma.
- 5 -
Bij de beoordeling van de herwaardering dient men boven
dien in ogenschouw te nemen, dat de toestand van tal van straten,
waaraan erfpachtspercelen gelegen zijn, sedert de uitgifte van
die percelen een belangrijke verbetering heeft ondergaan, hetzij
binnen afzienbare tijd zal ondergaan. Wij denken hierbij niet
alleen aan de constructie van het wegdek, doch ook aan de aanleg
van parkeergelegenheidaan de modernisering van de straatver
lichting, enz. Uiteraard hebben ook deze voorzieningen niet nage
laten een gunstige invloed op de waarde van de aanliggende gron
den uit te oefenen.
Wanneer Uw Raad bereid zou zijn de in erfpacht uitgegeven
percelen aan de erfpachters te verkopen, heeft dit direct tot
gevolg:
a. dat de Gemeente voor herverkrijging van de grond bij sanering
en uitvoering van andere openbare werken deze grond zal moeten
terugkopen tegen de dan geldende waarde;
b. dat bij onvoldoende medewerking van de eigenaren de herver-
krijging van de grond langs omslachtiger weg tot stand moet
komen dan in geval de grond in erfpacht is uitgegeven.
Wij willen thans nog even meer in het bijzonder ingaan op
enkele punten, die in het vorenstaande nog niet aan de orde zijn
gekomen, van het adres van de heer Wiersma. Allereerst willen
wij echter opmerken, dat wij waardering hebben voor de wijze,
waarop adressant studie van deze aangelegenheid heeft gemaakt en
zijn bezwaren naar voren heeft weten te brengen. Op de inhoud
van de door hem geproduceerde stukken valt echter naar onze me
ning wel zeer veel af te dingen. Bovendien zijn, 'wanneer men die
inhoud gaat ontleden, daarin wel zeer weinig factoren aangevoerd,
die niet ook eerder in de discussie over het erfpachtstelsel
- ook in Uw Raad - te berde zijn gebracht.
De heer Wiersma geeft een uitvoerige uiteenzetting van de
historie van het rechtsinstituut erfpachtsrecht"Deze mondt
uit in de stelling (blz. 4 onderaan), dat het wel een zeer bij
zondere zienswijze is geweest, welke heeft geleid tot het doen
toepassen van de rechtsregels, die het Burgerlijk Wetboek ten
aanzien van het erfpachtsrecht behelst, op de uitgifte van bouw
terrein door de Gemeenten. Die rechtsregels zouden uitsluitend
geschreven zijn voor de uitgifte van cultuurgrond of in cultuur
te brengen grond. Hoewel dit niet met zoveel woorden wordt gezegd,
suggereren deze opmerkingen, dat de Gemeente van de rechtsfiguur
van erfpacht min of meer misbruik heeft gemaakt.
Wij menen hierover betrekkelijk kort te kunnen zijn. Het
recht is niet een statisch geheel. De tijd, dat men meende het
recht eens en voor altijd en dan ook nog volledig te kunnen vast
leggen, ligt lang achter ons. Het recht moet door zijn maatschap
pelijke functie nu eenmaal de veranderingen in de maatschappij
volgen. Dat kan enerzijds door aanpassing (wijziging, aanvulling)
van de rechtsregels, dat kan anderzijds ook doordat een be
staande rechtsregel of rechtsfiguur door interpretatie en toepas
sing op een nieuwe situatie een nieuwe inhoud krijgt. Dit
laatste doet zich met name voor op het gebied van het privaat
recht - waartoe het erfpachtsrecht behóórt
Het in het Burgerlijk 'Wetboek geregelde erf pachtsrecht is,
bij algemene bepalingen en/of bij speciale contracten afgestemd
op dit gebruik, reeds vele tientallen jaren gebezigd bij de uit
gifte van bouwterreinen. Dit stedelijk erfpacntsrecht is door
theorie, rechtspraak en praktijk, als een juridisch volkomen
tolerabele rechtsvorm aanvaard. Gemeenten en gegadigden voor
bouwterreinen hebben deze vorm dan ook vele jaren in (betrekke
lijke) vrijheid gekozen en geaccepteerd. Of daarbij al of niet
gebruik is gemaakt van een vorm, bij het in het leven roepen
