V/ij zijn evenwel tot do conclusie gekomen, dat iedere richtlijn ten
slotte bezwaren meebrengt, waartegen het voordeel van zekerheid niet op
weegt. Een gevolg van hot opnemen van een bepaalde gedragslijn zou b.v.
zijn, dat het canonporcontage bij uitgiften steeds de wisselende rente
standaard zou volgen.
Het vorenstaande neemt niet weg, dat intern wel een bepaalde gedrags
lijn zal worden gevolgd. Bij de vaststelling daarvan dient naar onze mening
er van te worden uitgegaan, dat hot wenselijk is het percentage van de
canon voor een langere tijd gelijk te laten en niet iedere schommeling van
de algemene rentevoet bij nieuwe uitgiften bepalend te doen zijn.
Dit komt er dus op neer, dat de Gemeenteraad van geval tot geval het
percentage bepaalt, zich daarbij echter gedragend naar een bepaald patroon.
Dit betreft dus de vaststelling van de canon bij uitgifte. Het kan
echter ook wenselijk zijn, te eniger tijd de canon te herzien.
Artikel 17 van de bepalingen O.C. bepaalt hieromtrent dat in 1965 en
vervolgens steeds om de 25 jaar, te rekenen van de aanvang der volgende
uitgifte, de waarde van de grond op dat tijdstip opnieuw door de Gemeente
raad wordt vastgesteld.
Een hierop gelijkend beding is ook in het ontwerp opgenomen, Artikel
15 bepaalt n.l., dat het percentage en het bedrag van de waarde van de
grond etc» periodiek worden herzien. Een soortgelijke bepaling komt ook
voor in de Erfpachtsvoorwaardon van de Inspecties der Domeinen! de termijn
is daar 10 of 30 jaren. De erfpachtsbepalingen voor do IJsselmecrpolders
kennen zelfs een termijn van slechts vijf jaren»
Nieuw is de herziening van het canonporcontage, die in het onderhavige
artikel besloten ligt. In de praktijk is de behoefte aan de mogelijkheid
om de percentages periodiek te herzien en deze te egaliseren gebleken.
Artikel 15 is zodanig geredigeerd, dat de herziening niet een wijzi
ging van de erfpachtsovereenkomst betekent, maar enkel strekt tor uitvoe
ring van de bestaande overeenkomst. Er behoeft dan geen akte te worden op
gemaakt, waaraan de beide partijen meewerken. Ook is geen notariële akte
vereis t. VglT reurniot, t.a. p. blz. 159/l60).
VII. Afkoop van de canon (art. 16, lid 3).
Wij hebben overwogen, of hot mogelijk zou zijn de canon afkoopbaar te
stellen. Bestudering van deze kwestie en kennisneming van hetgeen hierom
trent is gesteld in do juridische literatuur leidden tot de volgende con
clusie s
a. Volledige afkoop van de canon is niet mogelijk.
b. Gedeeltelijke afkoop van de canon is geoorloofd.
c. Gedeeltelijke afkoop ontneemt een opvolgende eigenaar van de grond het
recht hot afgekochte gedeelte alsnog te vorderen. Het zou dus om die
opvolgende eigenaar te waarschuwen, aanbeveling verdienen een eventuele
afkoop in de openbare registers te doen inschrijven, ware het niet dat
de Gemeente volstrekt niet van plan is ooit tot verkoop van de erf-
pachtsgronden over te gaan. Publicatie van afkoop kan dus achterwege
blijven.
d. Gedeeltelijke afkoop ontlast wel (gedeeltelijk) de opvolgende erf
pachter. De Gemeente heeft het geld dan echter al binnen en heeft dus
voor wat betreft het afgekochte deel geen vordering meer op de nieuwe
erfpachter.
e. Gedeeltelijke afkoop vereenvoudigt do administratie wol enigszins, maar
niet belangrijk. Wat dat betreft, heeft de Gemeente bij afkoop dus
nauwelijks belang.
f. Financieel heeft de Gemeente bij gedeeltelijke afkoop ook geen belang,
tenzij de afkoopsom hoger zou worden gesteld dan de contante waarde van
alle canons samen, hetgeen niet redelijk is to achten.
(Alleen bij een voortgaande geldontwaarding is het wel voordelig afkoop
aan te moedigen! er kan echter ook weer een toeneming van de waarde van
het geld komen)
g. Ook do erfpachter hoeft bij gedeeltelijke afkoop weinig belang.
Financieel gaat hij er eerder op achteruit dan op vooruit wegens de
toenemende geldontwaarding.
Administratief voordeel behaalt hij niet of nauwelijks. Het is dus m.i.
niet te verwachten dat voor een gedeeltelijke afkoop veel animo bestaat.
h. Gezien hot bovenstaande, verdient het naar ons gevoelen aanbeveling, in
principe de mogelijkheid van gedeeltelijke afkoop - het is juister te
spreken van "gedeeltelijke vooruitbetaling" - van de canon open te
stellen,» van Gemeentewege bestaat er immers geen bezwaar togen en het
kan voor aspirant-erfpachters (en hun eventuele hypotheeknemers, die
ingeval van vooruitbetaling niet bang meer hoeven te zijn voor wanbeta
ling van de canon door de erfpachter en daaruit voor hot erfpachts-
recht voortvloeiende consequenties) aantrekkelijk zijn. De "afkoop kan
echter naar ons oordeel slechts betrekking hebben op het tijdvak, ge
durende hetwelk dc canon niet herzien kan worden. Daarmee is evenwel
de aantrekkelijkheid van deze mogelijkheid grotendeels verdwenen.
Wij menen dan ook, dat een korte vermelding van de mogelijkheid van
gedeeltelijke vooruitbetaling in do Algemene Erfpachtsbepalingon voldoende
is (art. 16, derde lid); hierdoor wordt de aspirant-erfpachter op die
mogelijkheid geattendeerd. De volledige regeling van deze vooruitbetaling
kan dan in het raadsbesluit tot uitgifte of tot medewerking aan de vooruit
betaling worden gegeven. Mocht er een ruime belangstelling voor gedeelte
lijke vooruitbetaling blijken te bestaan - hetgeen wij stellig niet ver
wachten - dan kunnen de Algemene Erfpachtsbepalingen altijd nog op dit
punt -worden aangevuld.
VIII. Het tijdstip waarop de canon betaald moet worden (artikel 17).
Ingevolge artikel 13 O.C. moet de canon over enig kalenderjaar vóór
of op 31 december van dat jaar betaald worden. Het komt ons niet redelijk
voor, dat de Gemeente aldus het hole jaar de rente van het bedrag van de
grondwaarde moet voorschieten. Juister ware, de rentekosten half om half
tussen Gemeente en erfpachter te verdelen. Artikel 17 van het ontwerp
schrijft derhalve betaling van do canon vóór 1 juli voor.
IX. Splitsing (artikel 19) en overdracht en overgang van het crfpachts-
rocht (artikel 20).
Wij menen, dat geen recht op splitsing moet worden toegekend, maar dat
splitsing, zoals ook elders het geval is, afhankelijk moet zijn van een
uitdrukkelijke toestemming en een medewerking aan de splitsingsakto van de
zijde van de Gemeente.
Met opzet wordt niet gesproken van "splitsing in dolen", maar van
"splitsing" zonder neer. De eerste uitdrukking zou doen donken aan enkel
splitsing in materiële delen, terwijl ook splitsing in aandelen als bedoeld
in artikel 638a B.V/. ("erfpachtsappartementen") hieronder behoort to
vallen.
Teneinde speculatie in erfpachtsgrond en daarmee gepaard gaando prijs
opdrijving tegen te gaan, verbiedt het ontwerp overdracht van het erf-
pachtsrocht voordat de grond overeenkomstig artikel 12 is bebouwd, behouden:
toestemming van ons College.
Deze bepaling bindt o.i. alleen do erfpachter, niet diens rechtsop
volger. Overtreedt de erfpachter dit verbod, dan is derhalve niet do sanc
tie van artikel 26 (vervallenverklaring) te effectueren, doch slechts die
van artikel 27 (boete); deze laatste sanctie kan echter zwaar genoeg ge
acht worden om de erfpachter van eventuele plannen met winstoogmerk af te
brengen.
