Plan_A_(Carré
De ontwerper stelt dat de bouwkosten zijn berekend overeenkomstig de bij
de Directie van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid gebruikelijke wijze van toet
singsprijsberekening.
Als de aanneemsom per woning (excl. B.T.V. en C.V.-installatie) wordt een
gemiddelde prijs van 53.275,gegeven.
Als verdere kosten per woning zijn opgevoerd: aansluitkosten 750,
renteverlies tijdens de bouw 1.800,honorarium 1.000,constructeur
500,en toezicht 550,Prijsstijgingen tijdens de bouw zijn niet inge
calculeerd.
Plan_B_(Allerhande
De ontwerper deelt mee, dat bij de opzet gewerkt is met recente ervarings
cijfers van andere woningbouwplannen.
De opgegeven aanneemsommen (excl. B.T.W. en C.V.-installatie) variëren van
30.200,voor een onderwoning voor een alleenstaande, tot 59.19O,voor
een eengezinswoning. Per type is een berekening gegeven.
Verdere kosten per woning: aansluitkosten 35O,renteverlies 2.016,
honorarium 1.200,constructeur 500,en toezicht 584,Prijsstij
gingen tijdens de bouw zijn niet ingecalculeerd.
Plan_C_(Sluitsteen)
De architect volstaat met de vermelding, dat de ontworpen woningen zijn
getoetst aan de regels en voorschriften, die het Ministerie van Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening voor de volkswoningbouw hanteert. Met uitzondering van
de 19 flatwoningen in het woongebouw aan plein A (liggende buiten het gebied
waarvoor opdracht is gegeven) kunnen de woningen volgens de architect als
woningwetwoning worden gebouwd.
Een specificatie van de bouwkosten is niet gegeven.
PI an_ D_Me t amo rfo s e
De architect geeft per type een gespecificeerde opgave van de geraamde
bouwkosten. De aanneemsom (excl. B.T.W. en C.V.-installatie) variëert van
38.830,voor een woning voor een alleenstaande, tot 61.800,voor een
eengezinswoning.
Verdere kosten per woning: aansluitkosten 850,honorarium en construc
teur 1.600, toezicht 600,— en renteverlies 2.500, Voorts calculeert
de architect 3.000,per woning in voor loon- en prijsstijgingen tijdens de
bouw.
Geen der architecten geeft de garantie, dat de plannen als woningwetbouw
tot stand kunnen worden gebracht. Omdat het in casu om niet meer dan schets-
plannen gaat is dit niet mogelijk.Aangenomen mag worden, dat de architecten,
vertrouwd zijnde met de toetsingsprijsberekening van het ministerie, hun calcu
laties daarop hebben gebaseerd.
Uit de door de architecten (m.u.v. die van Sluitsteen) gegeven specificatie,
kan worden afgeleid, dat Allerhande uitgaat van de laagste m3-prijs. Het verschil
met bijvoorbeeld Metamorfose is rond 15per m3, hetgeen bij een inhoud
van de woningen van gemiddeld 325 m3 een prijsverschil oplevert van ongeveer
5.000,per woning. In huur uitgedrukt is dit ongeveer 20,per maand.
Daartegenover staat, dat bij Metamorfose in de huurprijsberekening is ver
disconteerd het bedrag van 3.000,per woning voor prijsstijgingen tijdens
de bouw; dit betekent ongeveer 12,huur meer per maand. Bij een zuivere
huurprijsvergelijking dient hiermede rekening te worden gehouden.
Voorts moet nog worden opgemerkt, dat enkele architecten in hun visie
omtrent de meest gewenste indeling van de omgeving muurtjes, zandbakken, car
ports e.d. hebben ingétekend. Bedacht dient te worden, dat de hieraan verbonden
kosten niet in de ramingen zijn opgenomen.
- 7 -
Huurprijzen
Het gemiddelde aantal verblijfseenheden (V.E.'s: de V.E. is een onderdeel
van de berekening van de rijkssubsidie) bedraagt in Plan_A_£Carré3,51De
gemiddelde huur per woning is door de ontwerper van dit plan berekend op
f 358,55 P©r maand.
Plan B (Allerhande) geeft een gemiddeld aantal V.E.'s per woning aan van
4,16. Een gemiddelde huurprijs is in dit plan niet gegeven. De huurprijzen
zijn berekend per type woning. Deze loopt op van 187,voor een bejaarden
woning, tot 411,voor een eengezinswoning met 6 kamers.
In de toelichting op plan C (Sluitsteen) zijn geen gegevens omtrent de
huurprijzen vermeld. Voor het gemiddeld aantal V.E.'s per woning wordt het
getal van 3,88 gegeven.
De ontwerper van plan D (Metamorfose) geeft een berekening van de huur
prijs per type woning, alsmede een gemiddelde huurprijs. Deze laatste is bere
kend op 350,75-
Voorzover die gegeven zijn, komen de huurprijsberekeningen ons op zich
redelijk voor. Wel is het zo, dit blijkt ook uit het hierbovenstaande ten
aanzien van de financiële haalbaarheid der plannen, dat de toerekening van de
kosten per plan wel verschillen geeft te zien.
In algemene zin kan ten aanzien van de huurprijs van de toekomstige
woningen het volgende worden opgemerkt.
Teneinde de nieuwbouw in stadsvernieuwingsgebieden te bevorderen heeft de
Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan verschillende
grote en middelgrote gemeenten (waaronder Leeuwarden) een nieuwe regeling
binnen het kader van de bestaande Beschikking geldelijke steun huurwoningen
toegezegd.
De bedoeling van deze regeling is de stichtingskosten, op basis waarvan
de huurprijzen worden berekend, terug te brengen op dat peil, dat zou hebben
gegolden indien de woningen in een uitbreidingsplan tot stand zouden worden
gebracht. Dit betekent dat diverse extra kosten, voortvloeiend uit het bouwen
in stadsvernieuwingsgebieden, niet voor de huurprijsberekening meetellen.
Tevens is voor deze woningen een vast percentage van de stichtingskosten gegeven,
dat maatgevend is voor de huurprijs. (Normaal hangt dit percentage af van het
aantal verblijfseenheden en de stichtingskosten).
Nadat een keus is gemaakt uit de thans aan de orde zijnde plannen, zullen
wij de Staatssecretaris verzoeken zo spoedig mogelijk een definitieve huur
prijs vast te stellen. Volledigheidshalve merken wij nog op, dat eventuele
verlaging of verhoging van de stichtingskosten ten gevolge van wijzigingen in
de uitvoering of uitrusting van de woningen wel worden doorberekend in de huur
prijzen.
Standpunt College
Uit het bovenstaande is ons gebleken, dat de Welstandsadviescommissie, de
Raad voor de Volkshuisvesting, de Raad voor de Bejaardenaangelegenheden, de
Vrouwenadviescommissie en de Commissie voor het Woningbedrijf hebben gekozen
voor plan D (Metamorfose).
De in deze adviezen opgénomen argumentatie kunnen wij onderschrijven.
Dit geldt eveneens ten aanzien van de "voorwaarden" die de Commissie voor het
Woningbedrijf heeft gesteld met betrekking tot de woningen voor alleenstaanden
(poortwoningen), de buitentrappen en de situering van enkele woningen.
Gelet op de eenduidige keuze van de overige advieslichamen, is het opval
lend dat de enquête die onder de bevolking is gehouden aangeeft, dat het over
grote deel van de geënqueteerden heeft gekozen voor plan B. Met 19 geënquêteer
den, die zich opgaven voor het wonen in deze nieuwbouw, is hierover gesproken.
Daarbij bleek, dat vooral de situering van de woningen het belangrijkste motief
was om voor plan B te kiezen. O.a. uitzicht op blinde muren en onvoldoende
uitzicht op de (verkeers)weg waren de bezwaren tegen plan D.
