Aangezien Gedeputeerde Staten in de onderhavige zaak optreden als "hoogste
rechter", achten wij het niet opportuun thans de inkomstenschade buiten be
schouwing te laten.
De commissie van deskundigen heeft de inkomstenschade in haar advies
betrokken. Zij heeft deze schade berekend op 150.000,te vermeerderen me
een rente van 8% per jaar vanaf 21 januari 1971 tot aan de datum van vol
doening van de schadevergoeding. Wij merken hierbij op dat de in de bere
kening opgenomen aftrekpost van j/o terzake van bespaarde rente ons te laag
voorkomt. Wij komen daarop in ander verband nog terug.
Aangezien de toepassing van de Voorbereidingsverordening, die met in
gang van 20 januari 1973 is vervallen, van tijdelijke aard was, is er naar
het oordeel van de commissie geen sprake geweest van vermogensschade. Even
min behoeft rekening te worden gehouden met beiastingschade en "overige
schade". De commissie is van oordeel, dat de brandschade en de verzekerings
uitkering die de heer Boomsma heeft ontvangen, geen rol behoren te spelen
bij de berekening van de schade en de toe te kennen schadevergoeding. Onder
het voorbehoud, dat dan ook alle ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden
na de afloop van de Vo rbereidingsverordening buiten beschouwing blijven,
kunnen wij ons met di oordeel van de commissie verenigen.
Vaststelling van de schadevergoeding
Ingevolge de Schadevergoedingsverordening dient ernstige schade als ge
volg van toepassing van in casu de voorbereidingsverordening te worden ver
goed. Gedeputeerde Staten wijzen er in hun beslissing dan ook op, dat de
commissie dient te beoordelen of, indien er sprake is van een betekenend, schade
bedrag, (een deel van) deze schade voor vergoeding in aanmerking komt.
Waar de mening van de commissie van deskundigen betekent een en ander niet
noodzakelijk, dat van ernstige schade altijd een deel onvergoed moet blijven,
te weten het deel van de schade dat als niet ernstig moet worden beschouwd.
De commissie is van oordeel, dat een aftrek van niet ernstige schade slechts
mogelijk is, indien de schade een gevolg is van rechtmatig handelen van de
gene die de schade toebrengt, De commissie stelt, dat de toepassing van de
voorbereidingsverordening formeel weliswaar een rechtmatige handeling was,
maar dat de noodzakelijke materiële rechtvaardiging daaraan ontbrak. De ge
meente zou in strijd met het onteigeningsrecht de heer Boomsma schade hebben
berokkend met het oog op een toekomstige onteigening en met de bedoeling
de onteigeningsschade niet geheel te vergoeden.
Op deze punten kunnen wij de commissie niet volgen. De Voorbereidings
verordening en daaraan gekoppeld het Structuurplan voor de Binnenstad 19^5
waren destijds geoorloofde middelen om ontwikkelingen die afbreuk zouden
doen aan de verwezenlijking van dat Structuurplan te voorkomen. Dat de toen
gevolgde methode thans onder de vigeur van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
niet meer mogelijk is, omdat daarvoor nu de aanwezigheid van een rechtsgel
dig bestemmingsplan vereist is, doet aan de rechtmatigheid van de toepassing
van de Voorbereidingsverordening niet af. Ook de omstandigheid dat het desbe
treffende gedeelte van het Structuurplan 1965te weten de aanleg van de
westelijke binnenstadstangent over de eigendommen van de heer Boomsma, niet
is gerealiseerd, omdat in het Structuurplan voor de Binnenstad 1975 voor
een andere verkeersstructuur is gekozen, is ons inziens niet van invloed
op de rechtmatigheid van de toepassing van de Voorbereidingsverordening.
Tenslotte merken wij op, dat de opzet van de gemeente er zeker niet op gerich
is geweest de heer Boomsma een lagere onteigeningsvergoeding te laten ont
vangen dan waarop hij rechtens aanspraak zou kunnen maken. Resumerend menen
wij te kunnen stellen, dat de gemeente een geoorloofd doel met rechtens ge
oorloofde middelen heeft nagestreefd.
- 3 -
Er is dan ook alle aanleiding na te gaan welk deel van de door de heer
Boomsma gelden schade is aan te merken als ernstige schade. Daartoe is het
noodzakelijk, dat de schade wordt geobjectiveerd. Het gaat er niet om hoe
veel de schade had kunnen bedragen, indien bepaalde meer of minder onzekere
transacties die de heer Boomsma voor ogen stonden, waren doorgegaan; het
gaat om de vraag hoe groot de schade, gemeten naar objectieve maatstaven en
gerelateerd aan het geïnvesteerde belang, zou zijn.
De commissie is er bij haar berekening van uitgegaan, dat bij een aan
koopsom van 150.000,en een verbouwing van 100.000,derhalve een
investering van 250.000,een opbrengst van 35.000,zou kunnen
worden gerealiseerd. In deze berekening is een aantal factoren onzeker. In de
eerste plaats is het niet zeker, dat het pand na een verbouwing van
100.000,volledig verhuurd had kunnen worden. Deze verbouwing had namelijk
uitsluitend betrekking op de begane grond. De heer Boomsma heeft ook uit
sluitend een ontwerphu ^contract overgelegd voor de begane grond. Er waren
naar zijn zeggen wel gegadigden voor de bovenverdiepingen, maar er was met
die gegadigden geen overeenstemming in de vorm van een geaccepteerd huur
contract. Naar onze mening dienen op grond van hetgeen hiervoor is betoogd,
de onzekere factoren van de verbouwing en de mogelijke verhuur die in feite
nooit zijn gerealiseerd voor de vaststelling van het bedrag der schadever
goeding buiten beschouwing te worden gelaten, aangezien het uit deze factoren
voortvloeiende gedeelte van de schade is aan te merken als schade ten gevolge
van niet-gerealiseerde toekomstverwachtingen. Als ernstige schade in de zin
van de schadevergoedingsverordening dient ons inziens te worden aangemerkt
het renteverlies over het geïnvesteerd belang van 150.000,
Thans dient de vraag beantwoord te worden naar welk rentepercentage dit
renteverlies zou moeten worden berekend. In dit verband mogen wij er op
wijzen, dat de commissie in haar rapport er vanuit gaat dat een investeer
der in onroerend goed, gerekend naar objectieve maatstaven, genoegen zou
willen nemen met een rendement van 5%» He commissie baseert deze redenering
op het feit, dat de investeerder in onroerend goed naast de opbrengsten uit
de exploitatie daarvan tevens profiteert van de waardevermeerdering van
dat onroerend goed, welke waardevermeerdering zou kunnen worden gesteld op
2% per jaar. Wij betwijfelen of deze redenering in zijn algemeenheid als
juist moet worden aangemerkt.
In dit verband wijzen wij met name op de problemen die particuliere investeer
ders zien in het toepassen van de dynamische kostprijstheorie op de verhuur
van woningen. Op grond hiervan zijn wij van oordeel, dat het wellicht wel
eens voor zal komen, dat een investeerder in onroerend goed genoegen neemt
met een laag rendement, maar ons inziens is er zeker geen sprake van een
algemene regel of gedragslijn in dezen. Aangezien wij hiervoor reeds hebben
opgemerkt dat de schade dient te worden geobjectiveerd zijn wij van oordeel,
dat het rentepercentage waarnaar het renteverlies moet worden berekend
dient te worden gesteld op 7%«
Het renteverlies bedraagt derhalv- x 7 van 150.000,63.000,
Wij geven U in overweging de aan de heer Boomsma toe te kennen schade
vergoeding vast te stellen op 63.000,te vermeerderen met 8% rente
vanaf 21 januari 1971 tot aan de datum van betaling.
