Artikel 19.
Dit artikel is nieuw. Met ingang van 1 september 1972 gelden deze regels
van dwingend recht. Met het bepaalde in het laatste lid is beoogd
mogelijke benadeling van de huurder wegens zijn onbekendheid met de wet
te voorkomen.
De rechten van de huurder die niet met de opzegging akkoord wenst te
gaan, komen er op neer dat hij zich binnen zes weken na de opzegging
tot de kantonrechter kan wenden met het verzoek de overeenkomst te
verlengen. Is een verzoek tot verlenging ingediend, dan blijft de
overeenkomst in ieder geval van kracht totdat op het verzoek onherroepe
lijk is beslist.
Artikel 20.
Dit artikel heeft een enigszins andere inhoud dan het vergelijkbare
artikel 14.
Van saneringspanden kan in de meeste gevallen niet gezegd worden, dat ze
door de huurder in goede staat worden aanvaard. Daarom is gekozen voor
een neutralere redactie.
Artikel 21.
De genoemde verplichtingen van de verhuurder komen grotendeels overeen
met die welke in artikel 15 zijn vermeld. Van dit laatste artikel wordt
afgeweken voor zover de verplichtingen van de verhuurder betrekking
hebben op de staat van het gehuurde, verborgen gebreken, onderhoud e.d.
Panden welke voor afbraak zijn bestemd en waarmee dan ook in de huur
prijs is rekening gehouden, dienen naar onze mening derhalve onder andere
condities te worden verhuurd.
Artikel 22.
De hoofdzaak van dit artikel komt overeen met het gestelde in artikel 16
zij het in duidelijk beknopter vorm.
Artikel 25.
Dit artikel komt overeen met artikel 17.
Artikel 24.
Het eerste lid van dit artikel bouwt voort op hetgeen artikel 21 reeds
doet vermoeden, namelijk dat het volledige onderhoud en de noodzakelijke
reparaties voor rekening van de huurder dienen te geschieden.
Het tweede lid is een nadere uitwerking van hetgeen in artikel 18 het
vijfde lid is gesteld.
De behoefte doet zich gevoelen om dit uitdrukkelijk te formulieren.
Artikel 25.
De tekst van dit artikel wijkt nauwelijks af van die welke gebruikt is
in artikel 19» zij het dat hier uitdrukkelijk verwezen wordt naar de
noodzaak van afbraak.
De rechter heeft reeds uitgemaakt, dat de artikelen l623b-l623g van het
Burgerlijk Wetboek, welke o.a. betrekking hebben op de opzegtermijn welke
in acht moet worden genomen, niet van toepassing zijn op panden welke
voor afbraak zijn bestemd. Derhalve komt in het vierde lid een andere
termijn voor dan in artikel 19»
Artikel 26.
Dit artikel komt overeen met artikel 20. Deze redactie heeft de voorkeur
boven die van artikel 14» aangezien het nogal eens voorkomt dat bedrijfs
panden worden verhuurd die voor afbraak zijn bestemd.
Artikel 27»
Dit artikel wijkt op één punt af van het overeenkomstige artikel 15. De
verplichting tot het -verrichten van noodzakelijk geworden onderhouds
werkzaamheden is niet in artikel 27 opgenomen, maar in artikel 30» Daar
staat dat deze werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Mocht
blijken dat het gewenst is, dit als verplichting voor de verhuurder op
te nemen, dan kan in de huurovereenkomst hiervan worden afgeweken.
Artikel 28.
De periode van twee jaar in het tweade lid is gekozen, omdat in veel ge
vallen een jaarlijkse herziening niet noodzakelijk is, gezien de verhouding
tussen de huurprijs en de staat van het gehuurde. Overigens is het uiter
aard mogelijk om ook bij een herziening te besluiten, dat de huurprijs
ongewijzigd blijft.
Artikel 29.
De leden één, twee en vier staan nu reeds in artikel 17 van de bestaande
verordening. Het derde lid is van belang voor de gemeente omdat nu
nagegaan kan worden of de huurder niet in strijd met de door hem aangegane
verplichtingen, allerlei bepalingen opneemt in met derden aan te gane
onder- of wederverhuurovereenkomsten. De huurder kan immers niet meer
rechten overdragen dan hij zelf heeft. Daarom dient de gemeente na te gaan
of de contractperiode, welke huurder en derde(n) van plan zijn in hun
contract op te nemen, wel past binnen de overeenkomst tussen gemeente en
huurder.
Artikel 30.
Op het eerste lid is al ingegaan bij artikel 27. Ten aanzien van de leden
twee en drie kan worden opgemerkt, dat het nu reeds gebruik is deze
verplichtingen in de huurcontracten op te nemen.
Artikel 31.
Omtrent de verhuurperiode welke wettelijk is toegestaan, kan het volgende
worden opgemerkt. In het Burgerlijk Wetboek, waar deze materie geregeld
wordt, is de verhuur van bedrijfsruimte voor een periode, welke in elk
geval korter is dan twee jaar, zonder enige inmenging van de rechter vrij
overeen te komen. Duurt de verhuur contractueel en/of feitelijk langer
dan twee jaar, dan loopt deze door totdat vijf jaren zijn verstreken.
Opzet van de wettelijke bepalingen is geweest, om met name het midden- en
kleinbedrijf een zekere bescherming te geven, bijvoorbeeld door dwingende
regels op te nemen omtrent de huurtermijn, de opzegging van de huur en de
betaling van schadeloosstelling bij tussentijdse beëindiging van de huur.
In de gedachtengang van de wetgever is de reden hiervoor, dat door het
huren van bedrijfsruimte een zekere plaatsgebondenheid gaat optreden,
waarbij voor de huurder, vooral t.a.v. de huurtermijn, een aantal faktoren
een rol spelen, zoals:
1de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven;
2. het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten;
3. het voorkomen van verlies aan goodwill;
4. onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige vestigingsplaats
