3 -
Op basis van deze conclusies is gezocht naar mogelijkheden om op
stedebouwkundig verantwoorde wijze - en rekening houdend met de belangen
van de betrokken inwoners - in verschillende bestemmingsplannen ruimte
voor kantorenbouw te reserveren. Dit heeft er ondermeer toe geleid dat
het bestemmingsplan Huizum—Sixma is ingericht ten behoeve van de bouw van
meer grootschalige kantoren en dat in het bestemmingsplan Huizum-Bornia
ruimte is opgenomen voor kleinschalige kantoren.
Wij menen dat de hiervoor genoemde aspecten van beleid geen nadere
toelichting behoeven.
Anders ligt het met de aspecten van
a. de stimulering van de werkgelegenheid;
b. de concrete ontwikkeling in Huizum-Sixma en Huizum-Bornia; en
c. de aanwezige vraag naar terreinen in relatie tot de gehanteerde behoefte
ramingen en uitgangspunten.
Over deze aspecten merken wij het volgende op.
Ad a. Het werkgelegenheidsaspect.
De gemeente dient in het belang van een evenwichtige werkgelegenheids
ontwikkeling blijvend zorg te dragen voor een - in relatie tot de behoefte -
voldoende aanbod naar omvang en diversiteit van terreinen voor kantoren-
bouw. De dienstensector, waar de behoefte aan terreinen voor kantorenbouw
zich met name manifesteert, is relatief sterk vertegenwoordigd in Leeuwarden.
Nu in de concrete sociaal-economische situatie de werkgelegenheid in de
industriële sector stagneert, komt de noodzaak tot het bieden van adequate
mogelijkheden voor de dienstensector in de komende jaren nog in versterkte
mate op het gemeentebestuur af. Het op deze ontwikkeling zo goed mogelijk in
spelen is in het belang van alle inwoners van Leeuwarden en de regio daarom
heen.
Deze conclusie rechtvaardigt een grote - eventueel ook financiële -
inspanning van de gemeente. Het is hierbij onontkoombaar dat er in die
situatie een moeilijk oplosbaar spanningsveld ontstaat tussen enerzijds
de algemene belangen en anderzijds de belangen van de inwoners van wijken,
waar ruimte voor kantoren wordt gereserveerd.
Ad b. De concrete ontwikkeling in Huizum-Sixma en Huizum-Bornia.
De omvang van de behoefte aan terreinen voor kantorenbouw buiten de
stadsgrachten is voor de periode van 1976-1985 geraamd op 54.000 m2 bruto
vloeroppervlak, zowel voor grootschalige als voor kleinschalige projecten.
In het plan Huizum-Sixma kan in totaal ca 54*000 m2 bruto-vloeroppervlak
aan grootschalige projecten worden gerealiseerd. In Huizum-Bornia is
12.000 m2 ten behoeve van kleinschalige projecten gereserveerd.
Er is thans van verschillende zijden twijfel geuit over de realiteits
waarde van de behoefteraming.
Gesteld wordt, dat de projectontwikkelaars, die zijn uitgenodigd een
offerte uit te brengen over de uitvoering van het plan Huizum-Sixma
twijfelen aan de haalbaarheid van het project in verband met een in ver
houding tot de behoefte te grote capaciteit aan m2 vloeroppervlak. Tevens
is opgemerkt dat in tegenstelling tot de oorspronkelijke berekeningen in
Huizum-Sixma 70*000 m2 vloeroppervlak 'kan worden gerealiseerd in plaats
van 54*000 m2, waardoor de noodzaak tot kantoorterreinen in het plan
Huizum-Bornia zou zijn vervallen.
Met betrekking tot de capaciteit van het plan Huizum-Sixma moeten
wij U meedelen dat in tegenstelling tot eerder verstrekte informatie
deze capaciteit 54.000 m2 bruto-vloeroppervlak bedraagt, zodat dit facet
op zich zelf geen motivering is voor een herziening van Huizum-Bornia.
Overigens kan een dergelijke niet genuanceerde kwantitatieve benadering
geen afdoende motivering voor een herziening inhouden. De inschatting
van de gewenste en noodzakelijke omvang en kwaliteit van vraag en aanbod
zijn hiervoor bepalend. Hierbij zijn met name tegen elkaar afgewogen de
exploitatiemogelijkheden van de aan te wijzen terreinen, de grondprijzen,
de verschillende soorten behoeften, de ligging en bereikbaarheid en de
noodzaak tot het kunnen bieden van voldoende alternatieve keuze
mogelijkheden. Dit complex van factoren heeft concreet geleid tot de be
wuste beslissing dat de gereserveerde ruimte in Huizum-Sixma en in Huizum-
Bornia groter is dan de in 1976 geraamde totale behoefte en waarbij tevens
aan Huizum-Sixma de grootschaligheid is verbonden en aan Huizum-Bornia de
kleinschaligheid.
Het is juist dat geen der uitgenodigde projectontwikkelaars zonder
essentiële bijkomende voorwaarden een offerte heeft uitgebracht over het
ontwikkelen van het gehele voormalige Lijempf-terrein. Hieruit mag niet de
conclusie worden getrokken dat de behoefteraming ten aanzien van kantoren
in Leeuwarden te hoog is.
Behalve het vanaf het begin bekende feit, dat de capaciteit van het
Lijempf-terrein zuiver kwantitatief gezien voldoende zou zijn om de totaal
geraamde behoefte tot 1985 te dekken, komt de aarzeling van de project
ontwikkelaars naar onze mening ook heel duidelijk voort uit de financiële
risico's die de ontwikkeling van een dergelijk plan met zich meebrengt.
Met name op grond van deze laatste reden is het begrijpelijk dat van die
zijde wordt gepleit voor een fasering in de uitvoering van het plan en voor
het inbrengen van tussentijdse mogelijkheden voor bijsturing van het be
leid. Bij de beslissing inzake deze kwestie zullen de financiële risico's
voor de gemeente verbonden aan het al dan niet toegeven aan de door de
projectontwikkelaars gestelde voorwaarden moeten worden afgewogen tegen
het erkende belang van een verdere ontwikkeling van het plan Huizum-Sixma
in de zin zoals aangegeven in het bestemmingsplan. Wij zullen ons hierover
in overleg met de Commissies Ruimtelijke Ordening en Grondbedrijf nog
nader moeten beraden.
Een vast gegeven in het kader van een eventuele overweging tot her
ziening van de betrokken bestemmingsplannen zal zijn, dat herziening van
Huizum-Sixma in de richting van het openen van de mogelijkheid voor klein
schalige kantoren belangrijke financieel nadelige consequenties heeft.
Als indicatie daarvoor kan dienen dat het bestemmen van een derde deel van
Huizum-Sixma voor kleine kantoren (resulterend in ca 5*750 bruto vloer
oppervlak) een tekort op het plan van globaal 1,2 miljoen zou opleveren.
Het bestemmen van twee derde deel voor kleine kantoren (resulterende in
ca 12.700 m2 bruto vloeroppervlak in die sector) zou dit exploitatietekort
verhogen tot ca 2,3 miljoen. Een herziening van Huizum-Bornia door de
kantoren te vervangen door woningen en daarbij terug te vallen op te
creëren mogelijkheden voor kleinschaligheid in Huizum-Sixma zou daarboven
een extra tekort opleveren van ca 3>5 miljoen.
De uitgewerkte berekeningen hiervoor zijn bij de. stukken ter inzage gelegd.
