- 24
e. de beheersing van het grondgebruik na de uitgifte zal slechts additioneel en
dan nog in beperkte mate beïnvloed kunnen worden door middel van de functionele
grondpolitiek. Eén en ander zal in de eerste plaats gebaseerd moeten zijn op
een rechtsgeldig bestemmingsplan. Het tijdig ontwikkelen en rechtsgeldig worden
van deze plannen zal een veel directer en afgewogener resultaat te zien geven.
Bovengenoemde overwegingen zijn er dan ook de oorzaak van dat het systeem
van functionele grondpolitiek nauwelijks toepassing vindt. Voorzover bekend heeft
alleen de gemeente Groningen zich hierover in positieve zin uitgesproken, zij
het dat het nut en het effect zich nog moeten aantonen in de praktijk.
De hierboven getrokken conclusie, dat de invoering van de functionele grondpoli
tiek als systeem naast het huidige beleid niet wenselijk is, laat uiteraard onver
let, dat in speciale gevallen beoordeeld kan worden of een zekere verfijning wense
lijk en geboden is.
- 25 -
II.7. Uitgifte in erfpacht (nader).
7.1. Algemeen.
In de Inleiding is reeds naar voren gebracht, dat de erfpachtsproblematiek
zoals die zich in Leeuwarden manifesteert in de onderhavige nota centraal
zal staan. Nadat in het voorgaande is getracht het vraagstuk in een bredere
context te plaatsen en wel in 1t bijzonder in het kader van de gemeentelijke
grondpolitiek, zal nu expliciet op het recht van erfpacht worden ingegaan.
Ter voorkoming van vragen en voor een beter begrip van dit recht zal eerst
een korte historische weergave worden gegeven, alsmede een overzicht van de
inhoud en strekking in het huidige en nieuwe Burgerlijk Wetboek om daarna
over te gaan naar een uiteenzetting van de als algemeen aanvaarde voor- en
nadelen voor zowel de grondeigenaar als de erfpachter.
7.2. Oorsprong van het recht van_erfpacht
Aangenomen wordt dat ons erfpachtsrecht een voortzetting is van het
bij de Romeinen -en daarvoor zelfs bij de Grieken- in zwang zijnde emphyteusis,
waarbij de grondeigenaar zijn grond ter ontginning afstond aan een derde.
Ter erkenning van diens eigendomsrechten betaalde de gebruiker een vast
bedrag dat voor de gehele duur vaststond (de zgn. canon) en waarvan alleen
vrijstelling werd verleend bij algehele ondergang van het land. De canon
was laag, wat voor beiden acceptabel en logisch was. Voor de erfpachter
omdat hij eerst na de ontginning de volle vruchten kon plukken en voor de
grondeigenaar, omdat hij na afloop een stuk land in volle eigendom terugkreeg
dat ontgonnen was. Er was dus geen verband tussen de canon en de opbrengsten
van het land. Dat laatste was wel het geval met het zgn. ius in agro vectigali,
dat is verpachting van gemeente- en staatslanderijen tegen een vaste pachtsom.
Later is deze vorm van verpachting opgegaan in de emphyteusis.
Bij de overname van het Romeinse Recht ging de emphyteusis over in de
betekenis die de middeleeuwer daaraan toekende: afstand van land ten behoeve
van de ontginning tegen een vaste lage canon, die uitsluitend dient ter
erkenning van het eigendomsrecht van de eigenaar.
Nadat de grond was ontgonnen en de eigenaar besloot het opnieuw in emphyteusis
uit te geven werd de canon een soort cijnsheffing zonder eigendomsoverdracht.
Nadien ontstond er verwarring door dit recht te vertalen als en samen te
voegen met "erfpacht", hetgeen in Oud Hollandse Recht niets anders was dan
erfelijke pacht van vruchtbare grond. Beide rechten verschillen nogal van
elkaar, omdat bij erfpacht zoals in die tijd te verstaan, wel een duidelijk
verband bestond tussen de pacht (canon) en de opbrengsten.
De oorsprong is nog steeds terug te vinden in de huidige regeling van
het Burgerlijk Wetboek:
- artikel 767 zegt dat de erfpachter het volle genot heeft (gebruik) van
de grond tegen betaling van een vergoeding; de vergoeding wordt in dit
artikel pacht genoemd, maar normaliter spreekt men altijd van een canon;
- artikel 767, vergoeding als erkentenis van deszelfs eigendom; artikel 775,
onsplitsbaarheid van de erfpacht en artikel- 776, geen vrijstelling van de
canon uit hoofde van vermindering of het ophouden van het genot, duiden
op het ontbreken van een verband tussen canon en opbrengsten.
De oorspronkelijke reden om tot uitgifte in erfpacht over te gaan is
reeds lang verleden tijd en de regels van het Burgerlijk Wetboek zouden dan
ook volledig in de vergetelheid zijn geraakt, indien de gemeentelijke
overheid hiervan geen gebruik zou hebben gemaakt aan het eind van de 19e eeuw.
