- 26 -
De stedelijke erfpacht ontstond, waarbij in de meeste gevallen alleen nog
de naam een direct verband legt met het oorspronkelijke recht. Aan de andere
kant moet ook erkend worden dat in de erfpachtscontracten bedingen zijn opge
nomen die slechts te verstaan zijn tegen de achtergrond van het voorgaande,
zoals o.a. de niet afkoopbaarheid van de canon en de redenen van vervallen
verklaring. Tegenstanders van de uitgifte in erfpacht trachten aan de
historie een argument te ontlenen om de stedelijke erfpacht af te wijzen.
Niet alleen door de praktijk en de wetgever worden zij niet erkend in hun
bezwaren, maar ook niet omdat ons rechtssysteem meer gevallen kent, die
na een 'lange winterslaap" opnieuw tot leven worden gebracht, maar dan gebruikt
worden voor andere doeleinden dan waarvoor zij oorspronkelijk (ontworpen waren/
ontstaan zijn). Op zich is dit geenszins een bezwaar, omdat de rechtspraktijk
oplossingen moet vinden voordat de wetgever in staat is die ook maar te
bedenken. Duist omdat die oplossingen geboren zijn door de nood van de praktijk,
worden zij over 't algemeen ook aanvaard, waarbij de naam dan niet van
doorslaggevende betekenis is.
7^3_Wettelijke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.
De wettelijke omschrijving, zoals vervat in artikel 767 is reeds vermeld
in paragraaf 6.4. De belangrijkste kenmerken zijn:
- het is een zakelijk recht, dat alleen gevestigd kan worden door overschrijving
van de notariële akte in de openbare registers;
- de erfpachter krijgt het volle genot van de grond, als was hij eigenaar;
- de blote eigenaar ontvangt een jaarlijkse canon; hoewel de wet dit omschrijft
als "eene erkentenis van deszelfs eigendom" is het reeds lang verleden tijd
dat de canon een symbolische vergoeding is. De canon wordt beschouwd als
een wezenlijk bestanddeel (als een conditio sine qua non) van het erfpachts-
recht. Volgens de meeste gezaghebbende schrijvers is de canon ook een
zakelijke last, die met het erfpachtsrecht meegaat en ook preferent is
boven de gewone, concurrente, schulden.
Duist vanwege dit karakter wordt door sommigen ook aangenomen dat de canon niet
afkoopbaar is; dit zou in deze opvatting dwingend recht zijn.
De plicht van onderhoud alsmede de betaling van de zakelijke lasten
berusten bij de erfpachter. Daartegenover mag hij zijn recht vervreemden, met
hypotheek belasten en erfdienstbaarheden bezwaren, zij het dat het geheel
in de tijd beperkt is tot de termijn waarop zijn eigen recht afloopt.
Een belangrijke bepaling is, dat de erfpachter na afloop van zijn recht
geen schadevergoeding kan vragen voor de door hem aangebrachte waardevermeer
dering en de door hem gestichte gebouwen. Die laatste mag hij daarom wel
weer afbreken.
Alleen indien de erfpachter gedurende vijf achtereenvolgende jaren niet
van zijn recht gebruik kan maken, kan hij gedurende die periode van gemis
kwijtschelding van de canonbetaling eisen (artikel 776). De oorzaak ligt
dus duidelijk in het erfpachtsrecht zelf en houdt geen verband met de
exploitatie.
Indien niet anders is overeengekomen geldt dat het recht voor onbepaalde
tijd is aangegaan en derhalve te -allen tijde kan worden opgezegd, zij het
niet eerder dan 30 jaar nadat het is gevestigd en met inachtneming van een
termijn van één jaar (artikel 783).
Het recht kan vervallen indien de erfpachter aanmerkelijke schade
toebrengt, van zijn recht grovelijk misbruik maakt of gedurende vijf jaar
zijn canon niet betaalt (artikel 780).
- 27 -
In tegenstelling tot sommige schrijvers, bijvoorbeeld A. Pitlo, die in
navolging van de uitspraak van de H.R. 3 februari 1863, W. 2668, van oordeel
zijn dat de gronden van vervallenverklaring limitatief zijn, kennen vele
erfpachtsovereenkomsten meerdere redenen.
Zie in dit verband artikel 26 van de A.E.L. 1965, artikel 23 van de
Voorwaarden van 1930 en artikel 24- van de Voorwaarden van 1917. Indien
deze opvatting juist zou zijn, betekent dit dat de uitbreiding zoals opgenomen
in de erfpachtsvoorwaarden niet rechtsgeldig is, doch hooguit aanleiding
kan vormen tot een vordering wegens nakoming. Om die redenen kunnen
dergelijke bepalingen gewoonweg geschrapt worden, omdat de vordering tot
nakoming altijd bestaat. Andere schrijvers daarentegen, zoals Asser-Beekhuis II
Zakenrecht stellen zich op het standpunt dat artikel 782 een uitbreiding
wel toestaat, mits het betreft niet-nakoming van verplichtingen, die uit het
erfpachtsrecht zelf voortvloeien.
Het belangrijkste artikel, althans voor de stedelijke erfpacht is 782,
dat het geheel verklaart tot regelend recht. De partijen zijn dus vrij
in het regelen van hun erfpachtsverhouding, mits de essentialia niet worden aan
getast: vestigen via overschrijving van de notariële akte, betalen van de
canon
Op grote schaal hebben de gemeenten hiervan gebruik gemaakt in hun
algemene erfpachtsvoorwaardenZo ook in Leeuwarden. Die algemene erfpachts-
voorwaarden kennen bepalingen ten aanzien van:
- het bebouwen van de terreinen, alsmede onderhoud daarvan;
- tussentijdse beëindiging bijvoorbeeld om reden van algemeen belang;
- wijzigen van de canon gedurende de looptijd;
- schadevergoeding voor de gebouwde opstallen bij beëindiging;
- zekerstelling van de rechten van hypotheekhouders.
IA. Toekomstig recht.
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek (N.B.W.) laat een regeling zien, die vele
sporen vertoont van de stedelijke erfpacht. Ergo in het N.B.W. zal het
oude instituut een piaats en functie krijgen, die zij in de praktijk reeds
had verworven. De nieuwe bepalingen zijn veelal van dwingende aard waarvan
partijen niet meer mogen afwijken.
Niettemin blijft er nog veel vrijheid bestaan om de eigen partijverhoudingen
in te richten. Het eind van algemene erfpachtsvoorwaarden is dan ook
geenszins in zicht. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het huidig
recht zijn achtereenvolgens.
De definitie van het recht is vereenvoudigd en volstaat met de consta
tering dat het is "een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken". Ten aanzien
van de tegenprestatie van de erfpachter, de canon, wordt geregeld, dat in
de akte van vestiging kan worden bedongen dat aan de eigenaar op al dan
niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom wordt betaald. Eén
van de essenties van het huidige recht wordt door het woord "kan" faculta
tief gesteld. Afkoop van de canon behoort hiermee zeker eveneens tot de
mogelijkheden. Verder is nieuw dat de canon alleen maar uit geld kan bestaan.
Ondanks het facultatieve karakter, blijft de canon een zakelijke last,
die ook verhaalbaar is op de opvolgende erfpachter, zij het met die beper
king, dat dit alleen geldt voor de canon, die in de voorafgaande vijf jaren
opeisbaar is geworden (artikel 5.7.1.5a, lid 2).
