- 32 -
Dit is ook logisch, want in minder gunstige economische situaties ziet de
locale overheid zijn inkomsten al dalen en zal dan niet gauw geneigd zijn
vrijwillig tot vermindering van zijn eigen inkomsten over te gaan.
Het feit echter, dat in gunstige perioden wel tot verhoging wordt
overgegaan, maar in ongunstige perioden niet tot verlaging, waardoor het
gehele erfpachtsrecht met de daarop gebouwde woningen sterk in waarde
daalde, heeft de animo voor dit systeem zeker niet aangewakkerd.
Niettemin zou het normaal gesproken een consequentie van het systeem
moeten zijn dat de grondeigenaar zich bereid verklaart de canon (of liever:
de grondwaarde) te verlagen als de omstandigheden daartoe aanleiding geven.
7.7. Nadelen voor de grondeigenaar.
a. Financiering van de investeringen.
Duidelijk zal zijn, dat de gemeente bij toepassing van het erfpachts
stelsel blijvende investeringen moet doen. Macro-economisch gezien maakt het
overigens geen verschil wie de grond financiert, de gemeente of de parti
culier. Het beroep op de kapitaalmarkt wordt er namelijk niet groter door.
Aan de andere kant maakt het echter wel verschil. Financiering door de
gemeente betekent dat een deel van net grondkapitaal in de dode hand komt en
daardoor niet meer kan dienen als basis voor andere investeringen. Invoering
van het erfpachtsstelsel over de gehele linie kan evenwel van invloed zijn
op het investeringsbeleid van de gemeente. Weliswaar kunnen de gemeenten
thans vrij opereren op de kapitaalmarkt, doch de Wet Financiering Publiek
rechtelijke Lichamen geeft het rijk de mogelijkheid om aan de gemeenten
beperkingen op te leggen bij het aantrekken van geldmiddelen voor het doen
van investeringen. Door de mogelijkheid van centrale financiering wordt het
gemeentelijk grondbeleid afhankelijk gesteld van de financieel-economische
politiek van de rijksoverheid. Indien de eigen financieringsbehoefte niet
afneemt, zal dit tot gevolg hebben, dat de verwerving van de benodigde
gronden in een langzamer tempo verloopt dan uit een oogpunt van een doel
treffend grondbeleid wenselijk is. Latere verwervingen van de gronden voor de
bestemmingsplannen kan onder andere speculatie in de hand werken. In
extreme gevallen kan dit leiden tot aantasting of ondergang van het erf
pachtsstelsel
Wil de locale overheid in dergelijke situaties toch een zeer hoge prioriteit
blijven toekennen aan de grondverwerving, dan zal dit tot gevolg hebben
dat het investeringsniveau in de overige sectoren van het gemeentelijk
verzorgingsgebied lager gesteld moet worden. Voor alle duidelijkheid mag niet
uit het oog worden verloren dat de maatregelen in het kader van de genoemde
wet naar hun aard een tijdelijk karakter hebben.
Andere mogelijkheden om de financieringsbehoefte in te dammen zijn,
enerzijds het opnemen van een aflossingsbestanddeel in de canon en ander
zijds periodieke verwerking van de veronderstelde waardestijging in de canon.
Beide onderdelen zullen in Deel III nader aan de orde worden aesteld.
Voor alle duidelijkheid moet hierbij echter worden opgemerkt dat in Leeuwarden
de (meerdere) canonopbrengst wordt gebruikt als algemeen dekkingsmiddel en
niet voor het opvangen van de financieringsbehoefte.
Een groter nadeel dan de primaire financiering door de gemeente is de noodzaak
tot permanente herfinanciering, waardoor het risico van rentevoetschommelingen
aanwezig is.
- 33 -
b. Waardedaling komt ten laste van de eigenaar.
Evenzeer als de waardevermeerdering ten goede komt aan de grondeigenaar
zal de eventuele daling daarvan door hem gedragen moeten worden. Dit risico
is vanzelfsprekend niet aanwezig bij verkoop. Het geheel mag echter als een
theoretisch bezwaar worden gezien.
In de eerste plaats laat de ontwikkeling zien dat de grondwaarde veeleer^
stijgt dan wel zich stabiliseert. Van een daling van de grondwaarde is bij
kans weinig sprake, hoezeer dit in theorie mogelijk is. Veel gemeenten dekken
zich tegen dit risico in door te bepalen dat de daling niet beneden de aan-
vangswaarde (of liever: aanvangscanon) kan komen te liggen. Principieel
gezien een onlogisch consequentie overigens. In de tweede plaats, omdat het
niet altijd zo is, dat de gemeente de door haar gemaakte kosten in de
verkoopprijs kan verdisconteren.
c. Andere nadelen.
In deze rij worden gewoonlijk ook als nadelen genoemd de kosten van de
administratie, die samenhangt met het instandhouden van het erfpachtsstelsel,
alsmede het risico van wanbetaling door de erfpachter. Beide factoren kunnen
echter nauwelijks meer worden aangemerkt als nadelen. Met gebruikmaking
van de moderne administratie-technieken kunnen de kosten relatief laag worden
gehouden. Bovendien wordt de canon met een gering percentage verhoogd voor
dit doel.
In Leeuwarden is dat een van de grondwaarde. Ook het risico van wanbetaling
is uiterst gering. In de eerste plaats is het aantal wanbetalers gering
en in de tweede plaats biedt het erfpachtsrecht waaraan de canon als zakelijke
last is verbonden voldoende zekerheid om in uiterste gevallen de schuld te
verhalen
Een ander nadeel van het erfpachtsstelsel is echter de verhoogde kans
op vlucht van de kapitaalsinvesteerders. Dit hangt nauw samen met het feit
dat er geenszins sprake is van een uniform gronduitgiftebeleid in een regio
c,q. Nederland, waardoor concurrentie-verhoudingen een duidelijke rol kunnen
gaan spelen. In het afwegingsproces die een gegadigde voor de keus stelt
de grond te kopen of in erfpacht te nemen, komt naar voren dat erfpacht in
psychologisch opzicht ondergeschikt is aan het eigendomsrecht. Dit bezwaar
kan ter zijde geschoven worden met de stelling dat hier geen zuivere econo-
m sche aspecten meer een rol spelen. Aan de andere kant moet gewoon erkend
worden dat dit alles realiteit is en wel zeker medebepalend is voor de keuze,
die de gemeente moet maken. Overigens is dit geenszins nieuw voor Leeuwarden,
omdat in de jaren '50 en '60 ook onder druk van dergelijke overwegingen
besloten moest worden de grond aan institutionele beleggers in eigendom af te
staan.
Deze argumenten zullen met meer klem naar voren gebracht worden indien
de canon periodiek herzienbaar wordt om de waardestijging in de vorm van
de verhoogde opbrengst tijdig ten goede te laten komen aan de grondeigenaar.
De gebruiker komt hierdoor in een stuk onzekerheid te verkeren ten aanzien
van het rendement van zijn investeringen op langere termijn. Aarzeling en
terughoudendheid, die zich alhier manifesteren in een teruggaande economie
zonder goede vooruitzichten op herstel binnen afzienbare tijd en in een
situatie waarbij de bepaling van de canon in onvoldoende mate een verband
legt tussen het noodzakelijke rendement. Ook dit zal bij de keuze door de
gemeente in het oog gehouden moeten worden.
