7.S. Nadelen voor de erfpachter.
a. Geen profijt van de waardestijging.
Uit het voorgaande is duidelijk geworden dat de grondeigenaar en niet de
gebruiker profiteert van de waardestijging. In het gunstigste geval zal
hij een gedeelte kunnen toucheren, door de waarde van de op de grond
gerealiseerde bebouwing. Wanneer de herziening van de canon in de voorwaarden
is opaenomen -een gebruikelijke gang van zaken in de huidige erfpachtsvoor-
waarden - zal hij zelfs tussentijds de waardevermeerdering moeten "uitkeren"
aan de grondeigenaar (in de vorm van de verhoogde canon).
b. Onzekerheid ten aanzien van de canon.
Voor de koper zal de grond een vaste kostenfactor vormen, doch voor de
erfpachter zal dat bij een herzienbare canon geheel anders zijn (zie ook
7.7.C.). Hij zal dan maar moeten afwachten wat de grondeigenaar doet,
omdat de erfpachtsvoorwaarden het initiatief tot aanpassing aan hem
overlaten. In de voorwaarden worden gewoonlijk wel bepalingen opgenomen die
het recht van de eigenaar begrenzen.
Te noemen zijn bijvoorbeeld het recht van de erfpachter om bij een canon-
herziening hertaxatie aan te vragen, de voorwaarde dat de stijging is
gebonden aan een zeker maximum, etc. Dit alles is echter marginaal en staat
geenszins een aanpassing ten principale in de weg.
c. Andere nadelen.
Ten opzichte van de koper komt de erfpachter in een ongunstige vernoudin
te staan tot de gemeente, indien deze, zoals in de meeste gevallen gebrulkeli
het instituut erfpacht aangrijpt om allerlei aanvullende voorwaarden te
bedingen op het terrein van de ruimtelijke ordening, milieu e.d.; wat nog
versterkt wordt indien de gemeente zich het recht voorbehoudt de voorwaarden
tussentijds te herzien of aan te vullen. Zie voor dit onderdeel paragraaf 6.1
In de gevallen dat de erfpacht voor bepaalde tijd wordt uitgegeven
laat de praktijk zien dat dan tegen het einde de waarde van de opstallen
daalt als gevolg van de onzekerheid ten aanzien van het door de gemeente te
voeren beleid. Op dit aspect zal in Deel III nader worden teruggekomen.
Ditzelfde geldt overigens voor de verkoopbaarheid van het erfpachtsrecht en
kunnen aantrekken van financieringsmiddelen.
1.8. Conclusies en overwegingen voor de te maken keus.
Uit het voorgaande zijn enkele conclusies te trekken, die mede van belang
zijn voor de beantwoording van de vraag welk beleid wenselijk is voor de
onderscheidene gebieden. Deze conclusies zijn achtereenvolgens:
a. Grondpolitiek is gericht op het verwezenlijken van het wenselijk beleid
op het terrein van de ruimtelijke ordening, stadsvernieuwing en volks
huisvesting met het oogmerk een programma van maatschappelijke activi
teiten te realiseren. Het is geen doel op zich maar een middel tot.
b. Om dat doel te bereiken is een actieve grondpolitiek gewenst en noodzakelijk,
waarbij de gemeente tracht:
- tijdig de nodige gronden te verwerven, hetzij langs minnelijke weg,
hetzij langs de weg van de onteigening;
- de verworven gronden bouwrijp en geschikt te maken voor de daaraan
gegeven bestemming en gebruik;
- de gronden tijdig voor de nieuwe bestemming en het gebruik uit te geven,
hetzij via verkoop hetzij via uitgifte in erfpacht.
c. Bij het bepalen van de middelen die aan de hand van het uitgiftebeleid
moeten leiden tot het beoogde doel zijn naast politieke keuzes de navolgende
criteria van belang:
- het economisch en juridisch stelsel, alsmede de ontwikkeling daarvan
in de nabije toekomst;
- het in de omringende gemeente en de regio gevoerde beleid;
- de plaatselijke ontwikkeling en acceptatie van het grondbeleid;
- het gekozen middel mag geen rechtsongelijkheid teweegbrengen;
- de mate waarin de noodzaak tot beheersing van het grondgebruik en de
grondprijzen aanwezig is.
d. De beheersing van het grondgebruik en de grondprijzen wordt niet alleen
bepaald door de uitgifte van de grond, doch veeleer door gebruik te maken
van het beschikbare instrumentarium in de onderscheidene wetten, zoals de
Woningwet, Wet Ruimtelijke Ordening, Hinderwet, Onteigeningswet, Wet op de
Stadsvernieuwing etc.
Geconstateerd moet worden dat het huidige wettelijke instrumentarium een
aantal tekortkomingen kent, die voor de gemeente aanleiding kunnen vormen
bij de gronduitgifte aanvullende wegen te bewandelen. Het in ontwikkeling
zijnde instrumentarium zal voor een belangrijk deel die noodzaak
wegnemen
e. Het gronduitgiftebeleid mag uit een oogpunt van rechtszekerheid en rechts
gelijkheid slechts additioneel gericht zijn op het langs privaatrechtelijke
weg bewerkstelligen van doelstellingen die via het publiekrecht ook,
zij het minder vergaand, te verwezenlijken zijn. Uitgangspunt blijft het
hanteren van het voor alle burgers gelijke en mét de nodige rechtswaarborgen
omklede wettelijk instrumentarium. Aanvulling via privaatrechtelijke
overeenkomsten is dan alleen geoorloofd, indien bij het achterwege laten
de gestelde doelstellingen, die per gebied kunnen verschillen, in 't geheel
of nagenoeg in 't geheel niet zijn te realiseren.
- 35 -
