In beide rapporten zijn naast het gebied binnen de stadsgrachten ook het Station-
kwartier, alsmede Tulpenburg/Klanderijbuurt opgenomen.
In het onderhavige geval pleit er veel voor om de laatstbedoelde begrenzing
aan te houden. De argumenten hiervoor zijn:
a. de redenen om het erfpachtsstelsel in te voeren zijn ontleend aan het beleids
voornemen op het terrein van de ruimtelijke ordening en de stadsvernieuwing;
het dient ter ondersteuning c.q. als aanvullend middel om het gebruik van de
grond en de grondprijzen te beheersen; het ligt dan ook in de rede dit toe te
passen op het gebied waar die beleidsvoornemens zich manifesteren;
_b. de ontwikkelingen in het Stationskwartier en Tulpenburg/Klanderijbuurt vragen
op zeer korte termijn een actieve opstelling van de gemeente; de hier te ple
gen investering zullen de grondwaarde nog meer dan thans doen stijgen en
rechtstreeks beïnvloeden;
c. de beleidsvoornemens in het zuidelijk deel zullen van directe invloed zijn op
het functioneren van de binnenstad als geïntegreerd centrum; dit uit zich in 't
bijzonder in de noodzakelijke verkeersvoorzieningen en de realisering van
kantoor- en (zij het minder) woongebouwen.
Ter illustratie is in de bijlage een kaartje opgenomen waarop de hier bedoel
de begrenzing is aangegeven.
III.4-. Algemene voorwaarden.
Hoewel het erfpachtsstelsel als privaatrechtelijk instrument zich uitstekend
leent voor het overeenkomen van voorwaarden die direct verband houden met c.q.
toegesneden zijn op het concrete object is het uit een oogpunt van rechtszeker
heid noodzakelijk dat er algemene voorwaarden zijn, die in de meeste gevallen van
toepassing zijn. Ook uit een oogpunt van practische uitvoering is dit gewenst. Dit
laat voor alle duidelijkheid onverlet de bevoegdheid om in specifieke gevallen
afzonderlijke condities over een te komen.
Dit is ook de praktijk sedert 1917. Sinds 1965 worden de toen vastgestelde
Algemene Erfpachtsvoorwaarden Leeuwarden (A.E.L. 1965) steeds van toepassing ver
klaard. Deze zijn nog van vrij recente datum en in de praktijk hebben deze over
het algemeen geen aanleiding gegeven tot principiële op- en aanmerkingen. Zowel
de positie van de gemeente, erfpachter als de hypotheekhouder zijn goed tegen el
kaar afgewogen, zonder dat er sprake is van éénzijdige bevoor- c.q. benadeling.
Het verdient dan ook aanbeveling deze voorwaarden van toepassing te verklaren op
de nieuwe erfpachtsuitgifte. Hierbij moet dan tevens in ogenschouw worden geno
men dat een integrale herziening een tijdrovende zaak is en de invoering van Boek
5, van het nieuw B.W. waarbij de nieuwe erfpachtsregels van kracht worden, wel
licht ook tot gevolg zal hebben dat de algemene voorwaarden aanpassing behoeven.
Uit practische overwegingen ware dan ook te wachten met een algehele herziening
tot het moment waarop die nieuwe wettelijke regels vaststaan.
Gezien de ontwikkelingen van de laatste jaren, alsook de argumentatie die
leidt tot invoering van het erfpachtsstelsel, is het daarentegen wel gewenst een
tweetal aspecten nader te beschouwen en op die onderdelen wel tot aanpassing
over te gaan. Dit betreft dan de termijn van uitgifte en de hiermede min of meer
in verband staande mogelijkheid van tussentijdse herziening van de canon.
III.5. Termijn van uitgifte.
De periode waarvoor de grond in erfpacht kan worden uitgegeven, zijn onder
opsomming van de voor- en nadelen de navolgende:
a. eeuwigdurend.
Deze vorm geeft de erfpachter de meeste waarbogen, omdat hij hiermee prac-
tisch gezien eigenaar wordt.
- 4-5 -
Tussentijdse beëindiging verdraagt zich niet met deze vorm. Voor de gemeente
kan dit dan ook nauwelijks overwogen worden, omdat het weer beschikbaar komen
van de grond in de toekomst één van de doelstellingen is, die leiden tot de keu
ze voor het erfpachtsstelsel;
b. tot wederopzegging.
Uitgifte tot wederopzegging nadert heel dicht het karakter van een persoon
lijk recht en verleent de erfpachter zo'n onaanvaardbaar zwakke positie, dat het
nauwelijks te overwegen valt. Een dergelijk recht leent zich bijvoorbeeld niet voor
hypotheekstellingen, hetgeen wel noodzakelijk is voor grond, die bebouwd moet wor
den. Er kunnen zelfs twijfels rijzen of deze vorm zich wel verdraagt met het za-
kenrechtelijke karakter van erfpacht. In het ontkennende geval is het juridisch on
geoorloofd
c. voor bepaalde termijn.
Dit is de tot op heden gebruikelijke vorm van uitgifte in Leeuwarden, zij
het dat de duur niet in alle gevallen gelijk is - bijvoorbeeld na verloop van
50, 75 of 100 jaar -, maar dat de contracten eindigen op dezelfde datum ongeacht
het jaar waarin tot vestiging is overgegaan. In onderstaande tabel is één en an
der cijfermatig weergegeven per medio september 1980 (Bron: CEVAN).
Tabel 1.
termijn van uitqifte
aantal
oppervlakte in m2
in van het totaal
bebouwd
onbebouwd
aantal
opperviaKxe
tot 31 december 1990
2858
324.711
110.424
70,0
66,3
tot 31 december 2030
1159
160.128
31.785
28,4
29,2
eeuwigdurend
57
13.071
79
1,4
2,0
onbepaalde termijn
6
15.574
0,2
2,4
tot 31 december 2008
i
701
0,1
Totaal
(±081
513±(t§4
1^2^98?
100A0
In de voorwaarden, waaronder uitgifte tegen een bepaalde termijn heeft
plaatsgevonden is in alle gevallen tussentijdse beëindiging in het algemeen belang
mogelijk, zij het onder toekenning van een schadevergoeding aan de erfpachter. De
gemeente heeft hiermede de volledige zeggenschap over deze grond behouden. Aan
het geheel zitten evenwel enkele nadelen, die een heroverweging wenselijk maken.
Deze nadelen zijn:
- naarmate de erfpachtstermijn verstrijkt treedt er een waardedaling van de op
stallen op, vanwege de moeilijker verhandelbaarheid en de beperkte mogelijkhe
den om voor de nog niet verstreken termijn hypotheken af te sluiten;
- omdat de waarde van de opstallen tegen het einde van de uitgiftetermijn zal
zijn gedaald, kan de gemeente geneigd zijn bij het beëindigen van het recht de
vergoeding voor die opstallen uiterst laag te stellen; dit laatste uiteraard
alleen als de gemeente een dergelijke vergoedingsplicht heeft, hetgeen in
Leeuwarden wel het geval is;
£|4 -
