- 52 -
Dat de grondwaarde herzien wordt bij de heruitgifte van een bepaald
terrein, ligt voor de hand, omdat de bepaling daarvan één van de bestanddelen
is van het vereiste raadsbesluit.
ó^^Rechtszekerheid van de erfpachters.
Er is reeds meerdere malen opgemerkt, dat in de moderne erfpachtsvoor-
waarden de positie van de erfpachter ook in positieve zin de aandacht ver
dient. In de huidige tijd van een verhoogde rechtsbescherming van de
burger tegenover de overheid kan er ook geen sprake meer zijn van een eenzijdig
opleggen van verplichtingen.
Vanuit die achtergrond is het dan ook te verklaren dat de moderne voorwaarden
bepalingen kennen, die aan de erfpachter het recht verlenen bezwaren aan te
tekenen tegen een eenzijdige wijziging van zijn rechtspositie. Van dit laatste
is sprake indien om de tien jaar c.q. bij wijziging van het gebruik de canon
herzien wordt op de in 6.3. beschreven wijze. De positie van de erfpachter
dient in die gevallen versterkt te worden, door hem het recht van hertaxatie
toe te kennen.
Dit kan op betrekkelijk eenvoudige wijze procedureel ingebouwd worden,
namelijk door aansluiting te zoeken bij artikel 22 van de A.E.L. 1965. Een door
de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij (in dit geval is dat
steeds de erfpachter) te benoemen commissie van drie deskundigen taxeert dan
opnieuw de grondwaarde.
De kosten, die hiermee gemoeid zijn komen voor rekening van de erfpachter en
de partijen binden zich bij voorbaat aan de uitkomst van het taxatierapport.
In de literatuur treft men de gedachte nog al eens aan, dat ook bij uitgifte
c.q. heruitgifte de grondwaarde vastgesteld dient te worden door onafhankelijke
deskundigen.
De motivering is dan dat de gemeente als monopoliste gauw geneigd zal zijn mis
bruik te maken van haar positie als leverancier van de grond.
Kan dit op zich juist zijn als de gemeente inderdaad alle grond in eigendom
heeft, waardoor er geen sprake meer is van een grondmarkt, in de Leeuwarder
situatie doet dit enigszins theoretisch aan. Bovendien is het in tegenspraak
met de intentie, die er vanuit gaat dat de grondwaarde bepaald wordt door de
marktwaarde. Deze waarde komt tot stand na onderhandelingen tussen gemeente
en gegadigde en is daarbij wel degelijk afhankelijk van de situatie op de gehele
plaatselijke grondmarkt. Een dergelijke vaststelling van de grondwaarde bij
uitgifte c.q. heruitgifte behoeft dan ook niet te worden ingevoerd.
Als een van de oorzaken van de waardestijging van de grond en daardoor ook
de basis tot behoud hiervan en het tussentijds incasseren van de opbrengsten
hieruit, is genoemd de door de overheid tot stand gebrachte werken en voor
zieningen waardoor de grond beter aan zijn functie kan beantwoorden. Hierbij is
er vanuit gegaan dat die activiteiten altijd een opwaarts effect hebben op de
grondwaarde, doch dat behoeft geenszins het geval te zijn. Het omgekeerde kan
zich pamelijk evengoed voordoen. Als extreem voorbeeld kan genoemd worden het
feit dat de gemeente een aantrekkelijke woonstraat/-laan gaat veranderen in een
verkeersweg met een doorstroomfunctie. In 6.3. is ook nog het voorbeeld genoemd
van het verkeersluw maken van een straat, waardoor de middenstand te kampen
krijgt met een omzetdaling of -stilstand. In die gevallen nu, waarbij door
concrete overheidsmaatregelen de functie en daardoor de waarde van de grond
direct worden gewijzigd, is het evenzeer redelijk de erfpachter het recht
te verlenen hertaxatie aan te vragen op dezelfde wijze als hierboven is weerge
geven bij de tussentijdse herziening van gemeentewege.
Het spreekt voor zich dat dit recht niet gebonden mag zijn aan eenzelfde
termijn als bij de periodieke aanpassing. De erfpachter kan hiervan gebruik
maken zodra die gewijzigde omstandigheden zich voordoen.
- 53 -
III.7. Woningcorporaties.
Hoewel het tot op heden niet gebruikelijk is dat de gronden voor de bouw
van woningwet- en premiewoningen door de corporaties in erfpacht worden
uitgegeven en de wijze van uitgifte aan deze instellingen indifferent is, ge
zien het financieringssysteem van de rijksoverheid, werd in paragraaf III.2.2.
de conclusie getrokken dat ook deze gronden voor uitgifte in erfpacht in
aanmerking dienen te komen, zulks gelet op de uniformiteit in het uitgifte-
beleid. Evenmen als de keuze voor de gemeente indifferent is, mag die dat
zijn voor de corporaties, mits bij het stellen van de voorwaarden maar reke
ning wordt gehouden met hun bijzondere positie, waarvan het financiële kader
waarbinnen ze opereren één der belangrijkste factoren is. Dit financiële kader
wordt in niet onzienlijke mate bepaald door de rijksoverheid, die voor de
realisering en de exploitatie de middelen ter beschikking stelt. Het volks
huisvestingsbeleid is nog steeds een der belangrijkste beleidssectoren van de
centrale overheid, ook in financieel opzicht. In de circulaire van de
Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, nr. MG 76-14 d.d. 20 april
1976 wordt ten aanzien van de erfpachtsvoorwaarden het volgende gesteld:
"Ten einde liquiditeitsmoeilijkheden bij de toegelaten instellingen te vermijden
is het gewenst, dat bij het vestigen van het recht^yan erfpacht de hoogte en de
betaling van de canon zodanig wordt geregeld, dat een en ander past in het
stelsel van de dynamische kostprijshuur
Daarvan ware slechts bij hoge uitzondering af te wijken".
Dit impliceert, dat de rijksoverheid er naar streeft in het algemeen de
gemeenten in dit geval in de aanvangsjaren met een lager rendement genoegen
te laten nemen. Het zal duidelijk zijn dat een variabele canon, die wordt
aangepast aan de hand van een index, niet in dit stelsel past. De herziening
blijft dan alleen mogelijk bij aanpassing van de rentevoet, waartegen door het
rijk voorschotten worden verstrekt voor de bouw van de woningen. Een doorbe
rekening van de reële waardevermeerdering van de grond, zoals voorgesteld
na verloop van 10 jaar. past hierbij evenmin. Dat is eerst mogelijk na afloop
van de afschrijvingstermijn, die bij dergelijke woningen wordt gehanteerd, in
casu 50 jaar. Ook dan nog dient rekening gehouden te worden met renovatie-,
onderhouds- en beheerskosten en met de jaarlijkse storting in de bedrijfs-
reserve
Gelet op de bijzondere positie van de corporaties doen zich twee moge
lijkheden voor.
In de eerste plaats dat de canon wordt vastgesteld op het percentage, dat
voor woningwetwoningen wordt gehanteerd, waarbij de grondwaarde wordt vast
gesteld op de door de minister goedgekeurde kavelprijzen voor deze sector.
De aanpassing kan telkenjare plaatsvinden aan de hand van het veronderstelde
huurstijgingspercentage
Dit kan ook om de vijf jaar, zoals dat met de normale erfpachten gebeurt, hetgeen
wel logischer is.
In de tweede plaats in het dankbaar de canon voor vijftig jaar af te
kopen tegen de door de minister goedgekeurde kavelprijzen.
Gezien de redactie van artikel 767 B.W. twijfelen sommige schrijvers
er aan of de afkoop van de canon juridisch mogelijk is. Vooropgesteld zij dat
de gehele canon niet wordt afgekocht, doch alleen die, welke verschuldigd
is over de eerste vijftig jaar. Andere schrijvers daarentegen achten afkoop
wel mogelijk en de praktijk laat zien dat sommige gemeenten deze mogelijkheid
ook hebben ingebouwd, zij het tot het moment van de eerstkomende herziening.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek tenslotte is dit punt geen vraag meer;
daar wordt zelfs het bedingen van een canon facultatief gesteld. Al de voor-
en nadelen tegen elkaar afwegende is de conclusie gerechtvaardigd, dat bij
de uitgifte ten behoeve van woningwet- en premiebouw de afkoop van de canon
voor de eerste vijftig jaar is te prefereren.
Dit biedt de corporaties, die een bijzondere sociale taak hebben waarmede
het algemeen belang is gediend en die in het verlengde ligt van de gemeentelijke
taak, de nodige zekerheid, doordat ze gevrijwaard zijn van tussentijdse
herzieningen die weer doorgerekend moeten worden in de huurprijzen.
