- 56 -
- 57 -
IV. Grondbeleid in de nieuwe en bestaande gebieden.
IV.1. Nieuwe gebieden
Tegenover de bestaande, oude binnenstad staan de nieuwe gebieden voor de
realisering van woningbouw en de vestiging van industrieën. De problematiek is
geheel verschillend en dat zal evenzeer tot uitdrukking dienen te komen in de
te voeren grondpolitiek zeker ten aanzien van de vorm van uitgifte. Dat de
locale overheid op dit punt een actief beleid voert wordt algemeen erkend; de
gemeente verwerft de grond, maakt deze geschikt voor de nieuwe functie die zij
in haar eigen bestemmingsplannen vastlegt en draagt de grond weer over aan de
gebruiker van die functie. Dat laatste geschiedt sinds de jaren zestig in de
vorm van eigendomsoverdracht, zo is in paragraaf II.3. geconstateerd. Alleen
op verzoek van een gegadigde wordt de grond in erfpacht uitgegeven, waarbij
hij het recht heeft om, wanneer hij dat wenst tot aankoop over te gaan, waar
bij geldt, dat gedurende de eerste vijf jaren na de uitgifte aankoop kan
plaatsvinden tegen de oorspronkelijke grondwaarde. De motieven voor die gega
digde liggen in de meeste gevallen op het terrein van de financiering. De
principiële vraag waar het in dit verband om draait is of het tot op heden ge
voerde beleid wijziging behoeft, in die zin dat voortaan de uitgifte plaats
dient te vinden in de vorm van erfpacht met het oog op een betere beheersing
van het grondgebruik. In tegenstelling tot de binnenstad is in deze gebieden
geen sprake van een zodanige vermenging van functies, die in onderlinge "con
currentiestrijd" verkeren noch van historische en culturele waarden die extra
bescherming behoeven. Duist omdat het hier nieuwe gebieden betreft die nog ge
schiedenis moeten maken en dit in principe alleen maar kunnen bij de gratie
van het ruimtelijk ordeningsbeleid van de gemeente, kan evenmin een vergelij
king worden getrokken met de oude binnenstad.
Indien de hier aangesneden vraag geplaatst wordt tegen de achtergrond van
de in Deel II uiteengezette doelstellingen en middelen om die te verwezenlij
ken, in het bijzonder de in paragraaf II.8. geformuleerde overwegingen en con
clusies, dan moet de beantwoording negatief uitvallen. De achtergrond hiervan
kan als volgt worden omschreven.
a. concurrentiepositie.
In de gehele regio wordt in de regel de grond verkocht. Indien Leeuwarden
nu deze uitgiftevorm zou uitsluiten, dan komt zij opnieuw in een uitzonderings
positie te verkeren, die een negatieve weerslag heeft op de andere beleidsdoel
stellingen, zoals het scheppen van een aantrekkelijk en evenwichtig woon- en
werkklimaat. Op de achtergrond speelt zeer duidelijk de psychologische achter
stand die uitgifte in erfpacht heeft tegenover verkoop. Het terzijde schuiven
van dit gegeven met de motivering dat dit irrationele overwegingen zijn en ont
kennen dat de verschillen tussen eigendom en erfpacht steeds meer vervagen
doordat de grond een steeds grotere sociale functie krijgt, kan op zich wel
licht juist zijn, maar doet geenszins recht aan de werkelijke situatie en prak
tijk. Zolang het uitgiftebeleid van de gemeenten niet op elkaar is afgestemd
en de uitgifte in erfpacht voorkomt als een locale uitzondering, bestaat er
een keuzevrijheid voor de burgers, die ook door psychologische overwegingen
ingevuld zal worden. Een integrale doorvoering van het erfpachtssysteem zal
met zich meebrengen, dat sommigen zich hieraan kunnen en zullen onttrekken
door naar een andere gemeente te gaan. Hierdoor ontstaat er een ongelijke con
currentie ten nadele van hen die aan een bepaalde vestigingsplaats gebonden
zijn, c.q. de economische macht missen om tot verplaatsing over te gaan.
Er vindt op deze wijze een stuk afroming plaats. Op het gebied van de woning
markt heeft de gemeente Leeuwarden dit in de naoorlogse jaren ervaren, toen
de omringende gemeenten relatief grote uitbreidingen hebben ondergaan ten na
dele van Leeuwarden.
Die ontwikkeling is overigens niet volledig toe te schrijven aan de wijze
van uitgifte, doch in belangrijke mate aan andere keuze-overwegingen. Wel
geeft deze ontwikkeling genoegzaam weer, dat de locale overheid ter dege reke
ning moet houden met de wensen en verlangens van de burgers en in dit verband
speelt de uitgifte van grond beslist een belangrijke rol. Ten aanzien van de
nieuwe woonwijken komt daar nog het volgende bij:
de gemeente Leeuwarden heeft zowel in het beleid van de rijksoverheid als
dat van de provincie een taak gekregen in het kader van de suburbanisatie.
Om hieraan uitvoering te kunnen geven, zullen niet alleen aantrekkelijke
woongebieden qua inrichting en differentiatie naar soort woningen moeten
ontstaan, maar zal de potentiële bewoner-eigenaar op het terrein van de
uitgifte in minimaal dezelfde positie moeten komen te verkeren als in de
naburige gemeente. Extra belemmeringen moeten hierbij niet opgeworpen wor
den, indien zulks tenminste niet strikt noodzakelijk is om de doelstellin
gen van het grondgebied te realiseren. Dit geldt zeker in de huidige om
standigheden waarin de koopmarkt duidelijk stagneert;
het ontwikkelen van moderne woonwijken op grote schaal is tegenwoordig al
leen mogelijk met inschakeling van projectontwikkelaars en institutionele
beleggers. De medewerking van die zijde is in de meeste gevallen slechts te
verkrijgen indien de grond wordt verkocht. Het ontbreken van de keuzemoge
lijkheid tussen koop en erfpacht heeft er direct na de Tweede Wereldoorlog
toe geleid, dat de institutionele beleggers in Leeuwarden geen activitei
ten ontplooiden. Eerst toen onder druk van de woningnood de gemeente be
reid was de grond in eigendom over te dragen ontstond er van die zijde
weer animo. Op dit punt is nog steeds geen wijziging waarneembaar.
Ten aanzien van de kantoren- en industriegebieden ligt de zaak hier niet
wezenlijk anders. Ook hier speelt de concurrentiepositie een rol, aangezien
de investeerders, met name de bedrijven zelf, in de regio een ruime keuze heb
ben. De gemeente Leeuwarden zal de vestiging van kantoren en de industriepro-
moting ter bevordering van de werkgelegenheid, ongetwijfeld belemmeren, indien
zij de verkoop van de grond uitsluit. Dit geldt temeer nu de regio - waar in
principe de gehele provincie toe behoort - in andere opzichten soms al een
(geringe) voorsprong heeft, die medebepalend is voor de keus van een vesti
gingsplaats: bereikbaarheid in de zin van een directe aansluiting op het rijks-
wegennet, grondprijzen en subsidiemogelijkheden. Een wijziging van het huidige
beleid moet dan ook worden ontraden, zij het dat de mogelijkheid tot (inciden
tele) uitgifte in erfpacht open blijft staan, op verzoek van de gegadigde. De
medewerking van de gemeente wordt dan ook niet gemotiveerd om te komen tot een
betere beheersing van het grondgebruik en -prijzen, maar om de werkgelegenheid
te bevorderen.
b. beheersing grondgebruik.
De noodzaak om door middel van de gronduitgifte een betere beheersing
van het grondgebruik tot stand te brengen en daarvoor het erpachtsstelsel als
additioneel middel te hanteren, doet zich in de nieuwe gebieden minder sterk
voor. De bestaande wettelijke instrumenten, beschreven in paragraaf II.bie
den op dat punt betere en directe mogelijkheden. De huidige praktijk is zo,
dat nieuwe gebieden eerst tot ontwikkeling worden gebracht, nadat de in de
Wet op de Ruimtelijke Ordening voorgeschreven plannen en procedures tot stand
gebracht c.q. doorlopen zijn.
Dit instrument is direct en uit een oogpunt van rechtsgelijkheid en rechtsze
kerheid verre te prefereren boven dat van het privaatrechtelijke instituut erf
pacht. Eén en ander is in extenso uiteengezet in Deel II, zodat hiernaar kan
worden verwezen. Daarin is ook aangeduid dat het geen aanbeveling verdient het
erfpachtsstelsel te hanteren als een belangrijk middel om aanvullende voorwaar
den te stellen op het terrein van het milieu. Die aanvulling dient zeer be
perkt te zijn. Vanwege de voortgaande ontwikkeling op dit terrein, die tot uit
drukking komt in allerlei wettelijke maatregelen, zal de noodzaak daartoe ook
steeds geringer worden.
