- 67 -
IV.4-, Toekomstig beleid,
if.l. Afweging.
Alvorens in te gaan op de directe vraag, die de laatste tijd verschillen
de malen is gesteld, namelijk om de afkooptermijn te verlengen en de afkoopmo
gelijkheden te verruimen, dient onder ogen gezien te worden welk beleid de
gemeente voorstaat in de huidige erfpachtsgebieden. Dit zal beoordeeld en ge
formuleerd moeten worden tegen de achtergrond van de ontwikkelingen in het
grondbeleid en de in Deel II geformuleerde doelstellingen en middelen voor dat
grondbeleid.
In de eerste plaats moet dan erkend worden dat het raadsbesluit van 1965
ingrijpende consequenties met zich mee heeft gebracht. Door de afkoop open te
stellen zijn namelijk de oorspronkelijke en nog steeds gangbare overwegingen,
die ten grondslag liggen aan de uitgifte in erfpacht verlaten.
Indien men namelijk kiest voor de uitgifte in erfpacht om het beschikkingrecht
over en de meerwaarde van de grond te behouden, past daarin geenszins een af
koopmogelijkheid, omdat deze overwegingen tijdloos zijn. Tijdens de in 1965
gehouden discussies is dit aspect zeer nadrukkelijk aan de orde geweest, maar
heeft er niet toe geleid dat er een ander besluit is genomen. Het optimale
rendement van een erfpachtsstelsel is alleen haalbaar indien alle grond (c.q.
complexgewijs) alszodanig is uitgegeven. Dan is een effectieve en gecoördineer
de planuitvoering mogelijk. Het effect verdwijnt echter in aanzienlijke mate
als de eigendomsverhoudingen versnipperd zijn, omdat het uitvoeringstempo be
paald wordt door de onderhandelingen met de laatste particuliere grondeigenaar.
De vele afkopen hebben juist een versnippering van eigendomsverhoudingen tot
gevolg gehad, waardoor - indien de plannen verwerving noodzakelijk maken - met
elke individuele eigenaar onderhandeld moet worden, in plaats van dat kan wor
den volstaan met een raadsbesluit waarbij de beëindiging van het gebruik om re
denen van algemeen belang wordt uitgesproken. Door de vele afkopen is verder
een duidelijk verschil ontstaan in de totale groep van grondgebruikers. Vóór
1965 was er sprake van een min of meer gelijke positie omdat per gebied/com
plex, de voorwaarden, waaronder de financiële, voor het gebruik van de grond
voor een ieder gelijk waren. Thans is dat niet meer het geval. De grondeige
naar ex-erfpachter heeft voor de afkoopsom een investering gepleegd, die in de
meeste gevallen leidt tot een jaarlijkse som voor rente en aflossing, maar die
in de tijd gezien eindigend is. Zijn zakenrechtelijke- en daardoor vermogens
positie is sterker geworden. Dit komt in het bijzonder tot uiting bij de over
dracht van grond en opstallen. Zijn buurman, erfpachter daarentegen betaalt
een jaarlijkse canon, die nimmer eindigt. Weliswaar is die canon, gezien de
gestegen waarde sinds de vaststelling, laag ten opzichte van de rente en af
lossing van de voor de aankoop aangetrokken geldlening, doch dit is een tij
delijke zaak, die bij de herziening in 1990 wordt gecorrigeerd. Daarnaast ver
keert de erfpachter in zakenrechtelijk en vermogensrechtelijk opzicht in het
nadeel, omdat de erfpacht in 1990 "afloopt en nog niet bekend is wat er dan zal
gebeuren, hetgeen een negatief effect heeft op de waarde van de opstallen.
In de tweede plaats moet geconstateerd worden dat, als gevolg van de ver
anderde inzichten op het terrein van de stadsvernieuwing, het behoud van het
beschikkingrecht in deze gebieden een relatieve waarde heeft gekregen, althans
op dit moment. Het hierbedoelde voorbehoud wordt immers als een voordeel gezien
om juist de stadsvernieuwing snel en doelmatig te kunnen aanpakken, wegens fa
len c.q. tekort schieten van de andere middelen. De erfpachtsgebieden zijn mo
menteel de stadsvernieuwingsgebieden en verwacht mocht dan ook worden dat op
relatief grote schaal erfpachtscontracten zullen worden beëindigd om redenen
van algemeen belang.
De praktijk wijst echter in een geheel andere richting, wat ook reeds vastge
steld is in paragraaf IV.3. voor de periode tussen 1965 en heden waarbij
slechts in 117 gevallen de contracten zijn beëindigd. De thans bekende stads
vernieuwingsplannen zullen dit beeld niet veranderen, integendeel, want het
beleid is gericht op behoud en herstel van de bestaande bebouwing.
