- 68 -
- 69 -
Het spreekt voor zich, dat de activiteiten van nu in de tijd begrensd
zijn, in die zin dat het thans beoogde behoud en herstel na verloop van mini
maal 25 of 30 jaar zal moeten veranderen in sanering en reconstructie. Op dat
moment kan het voorbehouden beschikkingsrecht wel z'n waarde bewijzen. Dit
zelfde geldt echter ook voor de nieuwe gebieden, want dat zullen ongetwijfeld
de stadsvernieuwingsgebieden van morgen zijn. Evenmin als dit bij de nieuwe
gebieden heeft geleid tot een keuze voor erfpacht behoeft dit het geval te
zijn in de bestaande gebieden.
Kortheidshalve zij verwezen naar paragraaf IV.1. sub b. en c.
De beheersing van het grondgebruik zal ook in deze gebieden primair gere
geld moeten en kunnen worden via het bestaande instrumentarium, waarvan de Wet
op de Ruimtelijke Ordening de belangrijkste is. Terecht worden in dit verband
de nodige activiteiten verricht en is één van de belangrijkste onderdelen van
het proces het ontwerpen en vaststellen van gedetailleerde bestemmingsplannen,
waarin de beschikbare ruimte per functie opnieuw wordt toebedeeld.
Vervolgens kan de vraag gesteld worden of het niet wenselijk is de vele
kosten, die gemoeid zijn met de stadsvernieuwing en die mede tot gevolg hebben
dat de grond in waarde stijgt, te verhalen op de grondgebruiker, die hiervan
direct of indirect profiteert.
Ergo, moet de meerwaarde van de grond niet ten goede komen aan dezelfde ge
meenschap. Op zich is een bevestigend antwoord alleszins redelijk en verdedig
baar. Voor een gebied als de binnenstad is dit dan ook één van de argumenten
om te keizen voor het erfpachtsstelsel, maar daar geldt dat de uit te geven
grond eerst tegen zeer hoge kosten moet worden verworven en de uitgifteprijs
niet kostendekkend kan zijn en dat er een vermenging van alle functies is, die
gelijkelijk profiteren van de overheidsactiviteiten. In de bestaande gebieden
buiten de binnenstad is dat echter anders gelegen. Hier is reeds sprake van
gemeenschapsgrond en is de functie in hoofdzaak wonen.
Ten gevolge van de stadsvernieuwing zullen voor deze gebruikers de toekomstige
woonlasten al aanzienlijk stijgen, doordat er geïnvesteerd moet worden ten be
hoeve van de verbetering van de woningen, wanneer daarenboven de kosten van de
gemeentelijke activiteiten worden doorgerekend aan de grondgebruiker die een
erfpachtscontract met de gemeente heeft afgesloten wordt zijn positie wel zeer
ongunstig ten opzichte van de gebruiker-eigenaar, die evenzeer profiteert van
de vernieuwing. Stadsvernieuwing is een aangelegenheid die de gehele stad in
z'n algemeenheid en de gehele buurt in het bijzonder aangaat en de financiële
lasten die hieruit voortvloeien dienen dan ook door allen gedragen te worden
en niet in 't bijzonder door de toevallige erfpachter, die in het geheel een
minderheid vormt. De kostentoerekening zal tot uitdrukking komen in de her
waardering van de grondslag voor de onroerend-goedbelasting.
In de vijfde plaats moet in ogenschouw worden genomen dat de huidige erf-
pachtsgebieden op het gebied van de volkshuisvesting en het functioneren van
de koop- en huurmarkt een zeer belangrijke rol vervullen, die mede van invloed
is op de realisering van de nieuwe woonwijken. In de meeste gevallen voorzien
zij in een behoefte voor de lagere inkomensgroepen en zgn. starters vanwege
hun laag huur- en koopniveau. Voor het goed functioneren van de totale woning
markt is het wenselijk dat er zo weinig mogelijk belemmeringen worden opgewor
pen, die tot gevolg hebben dat de waarde en de verhandelbaarheid dalen, waar
door de animo om op te schuiven (door te stromen) afneemt
Eén van die belemmerende factoren kan zijn het feit dat de ondergrond in erf
pacht is uitgegeven, die tussentijdse herziening van de canon met zich mee
brengt. In feite is dit een soortgelijke argumentatie als die, welke is gehan
teerd in IV.1. sub a. "concurrentiepositie".
Tenslotte dient het beleid in de bestaande gebieden te worden getoetst
aan dat in de binnenstad en nieuwe gebieden zoals dat is weergegeven in Deel
III en Deel IV.1., althans voorzover dat nog niet is gebeurd. De overeenkomst
met de binnenstad ligt primair in het stadsvernieuwingsgebeuren.
Verder dan deze gemeenschappelijke noemer gaat die vergelijking evenwel
niet, want inhoudelijk gezien heeft het proces in de binnenstad een ander di
mensie. De specifieke argumenten die voor dit stadsdeel leiden tot uitgifte
in erfpacht zijn niet te transponeren op specifieke woongebieden.
Een in het raam van de grondpolitiek te trekken vergelijking tussen nieuwe
woonwijken en de oude biedt betere kansen. De in paragraaf IV.1. gehanteerde
overwegingen zijn inhoudelijk ook voor het merendeel van toepassing op de be
staande gebieden. Weliswaar hebben laatstgenoemde de kwalificatie "stadsver
nieuwingsgebied", doch dit is in de tijd gezien begrensd en geen voldoende aan
leiding om een ander gronduitgiftebeleid te voeren, temeer niet nu de doelstel
lingen behoud en herstel nastreven.
Indien alle overwegingen in ogenschouw worden genomen kan geconcludeerd
worden dat in 1965 een zodanige principiële beslissing is genomen, die in haar
uitwerking het erfpachtsstelsel heeft ondergraven en in de praktijk heeft ge
maakt tot een (tijdelijke) financiering van grond door de gemeente. Er is geen
reden om op deze beslissing terug te komen en in de bestaande gebieden een an
der gronduitgiftebeleid te voeren dan in de nieuwe woon- en industrie-gebieden.
4.2. Het practische beleid tussen_nu_en_1990.
Uit de zojuist getrokken conclusies zijn de volgende pragmatische punten
naar voren te brengen.
Verlenging termijn afkoopbaarheid.
Een doorzetting van het in 1965 geformuleerde beleid betekent in de eer
ste plaats dat er geen principiële bezwaren zijn aan te voeren tegen de af
koopbaarheid. De ingestelde termijn tot tien jaar vóór de afloop van de con
tracten is, voorzover na te gaan, gebaseerd op de veronderstelling, dat de
gemeente ongeveer die termijn nodig heeft om de gevolgen van de beëindiging
vanwege het einde van de uitgiftetermijn te kunnen opvangen.
Die beëindiging brengt immers met zich mee, dat met elke erfpachter een nieuwe
overeenkomst moet worden gesloten, gevolgd door een notariële akte en omdat de
bestaande overeenkomsten in veel gevallen voorwaarden bevatten die direct of
indirect van invloed (kunnen) zijn op de nieuw te sluiten overeenkomst, dienen
alle oorspronkelijke aktes aan de archieven "ontrukt" en bestudeerd te worden.
Dat is geen operatie om "verrukt" van te worden. De termijn van tien jaar is bij
nader inzien niet alleen arbitrair, maar ook tamelijk lang. Er bestaat dan ook
geen bezwaar om deze in te korten, omdat de praktijk toch laat zien, dat de
werkzaamheden uit practische- en doelmatigheidsoverwegingen zich concentreren
in de twee a drie jaar voor de afloop. Om de hierboven genoemde redenen moet
er echter een moment worden vastgesteld, waarna afkoop niet weer eerder moge
lijk is dan na herziening/vernieuwing van de contracten. Hoewel evenzeer wil
lekeurig, is een verlenging van de termijn met zeven jaar, dus tot 31 decem
ber 1987, voor beide partijen redelijk. Voor de erfpachter, omdat hij nog
zeven jaar de gelegenheid krijgt zijn afkoopmogelijkheid te benutten en waar
op hij bij voortduring wordt gewezen.
Voor de gemeente, die daarna voldoende gelegenheid heeft orde op zaken te
stellen.
Uitbreiding afkoopmoqelijkheid.
Een tweede practische vraag is of de in 1965 van afkoop uitgezonderde
percelen thans opnieuw uitgezonderd dienen te worden. Het betreft hier perce
len, totaal 1216, waarvan men indertijd verwachtte, dat ze nodig zouden zijn
voor de uitvoering van stedebouwkundige plannen c.q. openbare werken. Bij die
toetsing is een ruime zekerheid in acht genomen, hetgeen terecht was gezien
de toenmalige stand van zaken en opvattingen omtrent sanering en reconstruc
tie.
