- 70 -
Inmiddels zijn er vijftien jaren verstreken en heeft de gemeente een
duidelijker beeld gekregen van de toekomstige structuren. Deze zijn neerge
legd in structuurrapporten en/of ontwerp-bestemmingsplannen. De directeur
Grondbedrijf van de Dienst Stadsontwikkeling heeft over deze zaak reeds in
1979 een advies uitgebracht. Hij komt hierin, na overleg met de stedebouwkun-
dige afdeling, tot de conclusie dat op een dertigtal uitzonderingen na, de
plannen geen belemmering vormen om de in 1965 uitgezonderde gevallen thans wel
afkoopbaar te stellen. Bij een deel, namelijk ruim 750 gevallen, dienen even
wel de tuinstroken niet verkocht te worden. Op dit aspect wordt hieronder na
der ingegaan. Aangezien een en ander ook omgekeerd invloed kan hebben is te
vens nagegaan in hoeverre de wel afkoopbare percelen thans wel uitgezonderd
dienen te worden vanwege de op stapel staande plannen. Dit onderzoek leverde
echter geen nieuwe gezichtspunten op. Gezien dit advies in samenhang met de
in 4.1. getrokken conclusie bestaan er geen bezwaren tegen een verruiming van
de afkoopmogelijkheid, waarmede tevens één van de wensen uit die wijken kan
worden vervuld. Er dient evenwel een voorbehoud te worden gemaakt, in die zin
dat de gemeente zich het recht voorbehoudt niet tot afkoop over te gaan, in
dien een toetsing in het concrete geval aan de gemeentelijke plannen zulks
wenselijk maakt. Het andere woorden de erfpachters krijgen geen afdwingbaar
recht tot afkoop. Dit geldt voor alle gevallen, derhalve ook voor die perce
len die in 1965 geheel of gedeeltelijk afkoopbaar zijn gesteld.
Tuinstroken.
De tuinstroken verdienen afzonderlijke aandacht. Deze zijn namelijk van
verkoop uitgezonderd in de straten waar geen trottoirs aanwezig zijn en waar
van men verwachtte dat zij te zijner tijd nodig zouden kunnen zijn voor de
herinrichting van de straten om parkeerhavens en/of trottoirs aan te leggen.
Zoals geconstateerd is hieraan slechts in één geval - en dan nog op verzoek
van de gebruikers - uitvoering gegeven, zodat terecht de vraag geplaatst kan
worden of die uitzonderingen wel op hun plaats zijn. Dit dient dan mede be
oordeeld te worden tegen de achtergrond van de volgende feiten:
veel van de hierbedoelde straten hebben een profiel van voortuintje, rij
baan, voortuintje; uitvoering van genoemde werken brengt met zich mee dat
nagenoeg de gehele voortuin opgeofferd moet worden;
handhaving van deze stroken, die uiteraard gering in oppervlakte zijn,
geeft naar verhouding veel administratie, zonder dat hier een hogere canon
tegenover staat.
Eén en ander tegen elkaar afwegende ligt het in de lijn van het voorgaan
de de tuinstroken niet langer van de afkoop uit te zonderen. Ook hier past een
"tenzij" evenals dat bij de algehele afkoop is gesteld. Dat geldt in het bij
zonder in de gebieden waarvoor zgn. conserveringsplannen zijn gemaakt c.q.
ontworpen worden. Te denken valt aan een gebied als Huizum-West.
Alvorens een definitief standpunt terzake in te nemen is het raadzaam na te
laten gaan of binnen afzienbare tijd in het kader van de onderhoudswerkzaam
heden c.q. uitvoering van stadsvernieuwingsplannen aanleg van parkeerhavens
en/of trottoirs tot de mogelijkheden behoort. In dat onderzoek past ook een
enquête per straat onder de gebruikers van deze stroken of van die kant der
gelijke wensen leven.
Ter achtergrondinformatie kan hier nog worden vermeld, dat bij de reeds
gedeeltelijk afgekochte percelen steeds de voorwaarde is gesteld, dat indien
en voorzover de gemeente niet over de strook moet beschikken de erfpachter
verplicht is deze alsnog te kopen tegen dezelfde prijs waartegen het reeds
overgedragen deel is verworven.
Hertaxatie.
Als de termijn van afkoopbaarheid wordt verlengd dient tevens de bepa
ling van de grondwaarde aan de hand van het indexcijfer voor de bouwkosten
van woningwetwoningen in Friesland te worden herzien. Uitgaande van de
(terechte) veronderstelling dat de waarde van de grond medebepaald wordt door
de ligging, aard en kwaliteit van de bebouwing zelf en die in de omgeving,
boet een indexering op lange termijn aan waarde in. Deze houdt immers geen re
kening met de plaatselijke situatie en de daarin opgetreden wijzigingen. Zo
zijn de in 1965 getaxeerde verschillen in dezelfde procentuele mate toegenomen
en kunnen op deze wijze tot te grote en onaanvaardbare onderlinge verschillen
leiden. Ook zijn voorzieningen aan straten en wijken, die in de afgelopen 15
jaar zijn aangebracht, buiten beschouwing gelaten. Een hertaxatie van de per
celen is dan ook zeker op zijn plaats, om de scheefgegroeide verhoudingen te
corrigeren. Daarna kan tot 31 december 1987 de waarde na hertaxatie weer wor
den geindexeerd, aangezien de termijn dan relatief kort is. In principe
schuilt hier dezelfde gedachtengang achter, welke in deel III heeft geleid tot
het voorstel de erfpachter na iedere tienjaarlijkse canonaanpassing het recht
tot hertaxatie toe te kennen. Gezien het feit dat de afgelopen jaren de ge
meente in de onderhavige erfpachtsgebieden vele werkzaamheden heeft verricht
in het kader van de verbetering van de woonomgeving, mag verwacht worden dat
de hertaxatie in veel gevallen zal leiden tot een hogere verkoopwaarde dan
thans het geval is op grond van de indexering.
Omgekeerde situaties doen zich uiteraard ook voor. Vanuit deze achtergrond is
het uit billijkheidsoverwegingen redelijk de hertaxatie te laten werken vanaf
1 januari 1982 en voor 1981 nog de gebruikelijke methode toe te passen. De
erfpachters die tot op heden niet in de gelegenheid zijn gesteld hun recht af
te kopen krijgen dan alsnog de gelegenheid daartoe op dezelfde voorwaarden als
hun mede-erfpachters 15 jaar lang hebben gehad. Dit is redelijk, omdat de oor
zaak van de niet-afkoopbaarheid niet zozeer lag bij de erfpachters - integen
deel, van die zijde is er meermalen op aangedrongen - doch bij de gemeente
die het voorbehoud maakte om thans niet meer geldende overwegingen.
Benadeling van de erfpachters wier percelen na hertaxatie mogelijk in waarde
zullen dalen is hierbij geenszins aanwezig, want deze kunnen gewoon wachten
tot na 1981. Bovendien is uitstel tot 1 januari 1982 op practische gronden aan
te bevelen, omdat de gehele operatie, waartoe immers ook de zgn. 2030-ers ge
rekend moeten worden, de nodige tijd vergt.
4.3. Het beleid na 1990.
Een tweede categorie verzoeken, die de gemeente de laatste tijd heeft be
reikt, betreft de vraag wat er na 1990 zal gebeuren met de dan aflopende erf
pachtscontracten. Er heerst op dit punt de nodige onzekerheid, die gevolgen
heeft voor de verkoopbaarheid van de panden alsmede de hypothecaire zekerheids
stelling.
Eén van de kenmerken van een beperkt zakelijk recht, zoals erfpacht, is immers
dat de op basis daarvan gevestigde rechten een accessoir karakter hebben, wat
o.a. betekent dat ze nooit langer mogen duren dan het oorspronkelijke recht.
Een hypotheek op een in 1990 aflopend erfpachtsrecht kan dus ook geen langere
looptijd hebben dan tot die datum, tenzij de geldgever er op vertrouwt dat de
uit te keren waarde na beëindiging voldoende is om de resterende schuld af te
lossen. In ieder geval krijgt de hypotheeknemer na afloop van het erfpachts
recht slechts een persoonlijk recht op de hypotheekgever.
Vooropgesteld moet worden, dat de gemeente niet reeds nu exact kan bepa
len wat haar beleid over tien jaar zal zijn. De maatschappij en de visie daar
op zijn zodanig aan veranderingen onderhevig, dat de marge om hierop adequaat
in te spelen zo weinig mogelijk ingeperkt moet worden.
