Dit impliceert dat thans slechts de hoofdlijnen kunnen worden weergegeven
van een beleid, dat bij de dan geldende omstandigheden in 1990 gevoerd zal
worden.
Overigens verkeert de huidige erfpachter geenszins in een totaal onzekere
positie, omdat de voorwaarden op grond waarvan de rechten zijn gevestigd wel
een antwoord geven op de vraag wat er staat te gebeuren na afloop van de uit
giftetermijn. Aangenomen mag worden dat iedere erfpachter zijn eigen positie
kent, althans hij kan die kennen, indien hij zich enige moeite getroost. In
bijlage VI.5. zijn de bepalingen uit de meest toegepaste algemene voorwaarden
weergegeven. Er zijn meer voorwaarden gehanteerd in het verleden, doch het
gaat te ver deze alle weer te geven. Beperkend tot de voorwaarden van 1917 en
1930 zijn er twee situaties te onderscheiden, namelijk die waarbij beëindiging
wel of niet wordt gevolgd door een vernieuwing.
In het eerste geval wordt het betreffende terrein één jaar voor afloop
van de beëindigingsdatum opnieuw opgenomen in de lijst van uit te geven erf
pachtsterreinen onder vermelding van de minimum grondwaarde. Wat die grond
waarde zal zijn, dient vastgesteld te worden aan een dan te verrichten taxa
tie. Zodra een terrein weer is opgenomen op de lijst kan de bestaande erfpach
ter binnen een half jaar nadien een verzoek indienen om dat terrein weer in
erfpacht te mogen verkrijgen, zij het tegen een canon gebaseerd op de nieuw
vastgestelde grondwaarde. Burgemeester en Wethouders houden de beslissing op
de aanvraag aan gedurende een half jaar nadat het terrein in de bedoelde
lijst is opgenomen. Na het verstrijken van die termijn wijzen Burgemeester en
Wethouders het terrein toe aan de hoogste bieder, tenzij een drietal oorzaken
moeten leiden tot een weigering (artikel 7, lid 2). Bij een aanvraag tegen ge
lijke waarde door meerdere personen geniet de bestaande erfpachter de voorkeur,
liet aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid mag worden aangenomen dat in
alle gevallen de bestaande erfpachter opnieuw een contract krijgt. Ter voor
koming van misverstanden en onzekerheden kan de gemeente de gedragslijn hante
ren, dat eerst onderhandeld wordt met de bestaande erfpachter over vernieuwing.
Indien dit niet leidt tot het beoogde resultaat om wat voor reden dan ook, kan
uitgifte plaatsvinden aan anderen. Omdat een dergelijke handelwijze als een
versterking van de rechtspositie van de huidige erfpachter mag worden aange
merkt, mag worden aangenomen dat hiertegen geen juridische beletselen zijn.
In ieder geval zal één en ander met zich meebrengen, dat er nieuwe individuele
overeenkomsten gesloten worden, gevolgd door evenzovele notariële aktes. Onder
welke voorwaarden de vernieuwing zal dienen plaats te vinden, zal hieronder
worden bezien.
In het tweede geval, namelijk van het te niet gaan van het recht door
verloop van tijd, zonder dat vernieuwing plaats vindt gelden de volgende re
gels. Door het enkele verloop van de termijn (31 december 1990) treedt de ge
meente in eigendom van de opstallen; haar blote eigendom wordt weer vol.
Tenzij de gemeente anders wenst, zal de erfpachter de opstallen moeten ont
ruimen en ter vrije beschikking stellen. Hiertegenover staat de verplichting
om de waarde van de opstallen te vergoeden. Bij de bepaling hiervan mag geen
rekening worden gehouden met nieuwe gebouwen of werken of met veranderingen
die in het laatste jaar zijn aangebracht. Indien geen overeenstemming kan
worden bereikt over de waarde, dan wordt een commissie van drie deskundigen
benoemd: door elk der partijen één en de derde gezamenlijk c.q. de kanton
rechter. De gemeente is eerst tot uitbetaling verplicht nadat de zaak ont
ruimd is en het te niet gaan van het erfpachtsrecht is aangetekend in de open
bare registers. In de gevallen waar sprake is van hypothecaire schuldeisers,
moet de gemeente de waarde aan hen uitkeren tot beloop van de hypothecaire
vordering.
Er kunnen zich twee oorzaken voordoen dat na afloop van de termijn geen
voortzetting plaatsvindt. In de eerste plaats, omdat de erfpachter er geen
belang in stelt en in de tweede plaats, omdat de gemeente de terreinen op dat
moment nodig heeft voor de uitvoering van stedebouwkundige plannen en/of open
bare werken, dan wel dat ze de bouwterreinen toewijst aan een derde, die een
hogere prijs wenst te betalen (zie boven).
- 73 -
Aangenomen mag echter worden, dat beide oorzaken zich slechts in beperkte mate
zullen voordoen temeer nu de erfpachters nog zeven jaar de gelegenheid hebben
hun recht af te kopen, zodat het aantal aflopende contracten aanzienlijk min
der zal zijn dan thans. Regel zal naar alle waarschijnlijkheid zijn, dat met
de bestaande erfpachter een nieuwe overeenkomst wordt aafigegaan.
Met dit laatste zijn wij tevens aangeland bij de vraag onder welke alge
mene voorwaarden de vernieuwing zal plaatsvinden. De huidige situatie kenmerkt
zich door een veelvoud van uitgiftevoorwaarden, waarmee het geheel noch voor
de gemeente, noch voor de erfpachter doorzichtig en begrijpbaar is. Uniformi
teit op dit punt zal zeer beslist tegemoet komen aan de rechtszekerheid en
-gelijkheid. Daarenboven is het wenselijk bij de vernieuwing meer aansluiting
te zoeken bij de huidige opvattingen omtrent een modern stedelijk erfpachts
stelsel. Kortom gepleit wordt voor vernieuwing van de in 1990 nog bestaande,
maar dan aflopende erfpachtscontracten onder dezelfde voorwaarden als die,
welke gehanteerd zullen worden bij de uitgifte in de binnenstad. Concreet be
tekent dit, dat de A.E.L. 1963 van toepassing zullen zijn, zij het dat de ter
mijn van uitgifte onbepaald wordt en de canon om de tien jaar aanpasbaar zal
zijn. Het grote verschil met de binnenstad zal echter blijven dat afkoop ook
na vernieuwing mogelijk blijft (zie IV.4.1.). De grote vraag is echter of de
huidige voorwaarden een dergelijke aanpassing mogelijk maken, dan wel of de
vernieuwing moet plaatsvinden onder de bestaande condities. Hoewel de voor
waarden van 1917 en 1930 regels geven ten aanzien van de wijze waarop de ver
nieuwing/verlenging tot stand komt en daaruit het vermoeden geput kan worden
dat hier gaat om een voortzetting/handhaving van de huidige voorwaarden - er
wordt bijvoorbeeld alleen maar gesproken over het opnieuw vaststellen van de
grondwaarde en niet van het rentepercentage - zijn er enkele argumenten aan
te voeren die grond geven aan de tegenovergestelde opvatting. Een opvatting
die erkent, dat er procedureregels zijn, die in acht genomen moeten worden,
maar het voor het overige aan de partijen overlaat om de voorwaarden waaron
der nader vast te stellen. Het kardinale punt draait om de vraag of er sprake
is van verlenging/voortzetting dan wel van vernieuwing. Indien tot vernieuwing
wordt geconcludeerd staat het partijen vrij om de voorwaarden te formuleren,
tenzij uitdrukkelijk anders was overeengekomen.
Dat de voorwaarden van 1917 en 1930 uitgaan van vernieuwing moge blijken uit
het volgende:
uitdrukkelijk wordt bepaald dat het recht onder andere teniet gaat door
verloop van de termijn, waarvoor het is uitgegeven; hieruit mag de conclu
sie getrokken worden dat het immer in de bedoeling heeft gelegen de par
tijen de vrijheid te geven om te bepalen wat ze wensen te doen na die ter
mijn;
de te volgen procedure niet automatisch tot gevolg heeft, dat de bestaande
erfpachter ook de nieuwe zal zijn, integendeel dat hangt af van zijn "bod"
(zie boven);
de bepalingen spreken steeds over het teniet van het recht zonder dat ver
nieuwing heeft plaatsgevonden;
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de gevraagde terreinen te weigeren
indien zij van oordeel zijn, dat "het gemeentebelang de weigering geraden
maakt"
in tegenstelling tot de A.E.L. 1965 wordt in de voorwaarden nergens gespro
ken over verlenging, doch wel over vernieuwing. Ook in de literatuur, o.a.
in het preadvies van mr. W. Treurniet 1957, p. ll*f, wordt in die gevallen
aangenomen dat er geen sprake is van het voortbestaan van het oude erf
pachtsrecht.
Overigens kan men zich afvragen of de nieuwe voorwaarden ongunstiger zijn
voor de erfpachter. Weliswaar is het rentepercentage flexibel en de canon va
ker herzienbaar, doch daar staat tegenover dat de erfpachtstermijn onbeperkt
is, hij een hertaxatie kan aanvragen bij de herziening en hij ook kan profite
ren indien de rentevoet zich naar beneden beweegt.
- 72 -
