Tengevolge van de beperkte bouwhoogten, kan - aldus reclamant -
geen verantwoord bouwplan worden ontwikkeld waarbij de maximaal
toegestane vloerindex van 3 (dit betekent 3 m2 brutovloeroppervlak
- waarbij een ondergrondse parkeerkelder niet wordt meegerekend -
per m2 bouwterrein) wordt benut.
Gelet op het toekomstige beschermd stadsgezicht, waarbij het noorde
lijke deel van het plangebied zal worden aangewezen als "zone C"
(gebied van belang vanwege het patroon der straten en waterlopen in
samenhang met de schaal van de bebouwing) zijn Gedeputeerde Staten
van mening, dat de in het vastgestelde bestemmingsplan bij recht toe
gelaten maximum-bouwhoogten in beginsel aanvaardbaar zijn. Dat stand
punt geldt tevens voor de vrijstellingsbepalingen, voorzover het de
bebouwing langs de noord- en noord-westkant van het plangebied be
treft. Bedoeld worden hier dus de Willemskade en de Snekerkade.
Langs de Lange Marktstraat en in het zuidwestelijk gedeelte van het
plangebied staan Gedeputeerde Staten evenwel niet bij voorbaat af
wijzend tegenover grotere bouwhoogten, dan het bestemmingsplan thans
bij wijze van vrijstelling toelaat. Genoemd college heeft daarbij het
volgende overwogen (volgt letterlijke tekst van een gedeelte van de
beslissing op het bezwaarschrift van F.B.T.O. Verzekeringen waarnaar
in de brief van Gedeputeerde Staten aan ons college wordt verwezen)
"dat de gemeenteraad bij de planvaststelling wel de vloerindex heeft
verhoogd tot 3 (waardoor qua vloerindex ca. 1.470 m2 meer oppervlakte
mocht worden bebouwd), maar dat de overige voorschriften - het betreft
hier met name ook de hoogtebepalingen - te weinig dienovereenkomstig
zijn aangepast. Om die reden en omdat het stedebouwkundig gezien niet
op voorhand onaanvaardbaar behoeft te zijn dat langs bedoeld gedeel e
van de Lange Marktstraat, gelet op onder meer de hoge bebouwing ten
westen van de Verlaatsbrug en de schaal van het Oude Veemarktterrein,
hogere bebouwing wordt gerealiseerd dan het bestemmingsplan thans toe
laat, achten wij het onderhavige bezwaar in zoverre gegrond dat wij
het gemeentebestuur hebben verzocht het zuidwestelijk plangedeelte
voor wat de ter plaatse toegelaten maximum bouwhoogten betreft nog
maals in beschouwing te nemen indien een voor dit gebied nog te ont
wikkelen bouwplan daartoe aanleiding geeft. Wij hebben niet zo ver
willen gaan om aan bedoelde hoogtematen onze goedkeuring te onthouden,
aangezien de relatie tussen dit gebied en het aangrenzende stadsdee
in het te beschermen stadsgezicht een zorgvuldige stedebouwkundige
en architectonische inpassing van de toekomstige nieuwbouw in dit ge
bied vergt. De beoordeling daarvan - bij voorkeur op basis van een
concreet, zorgvuldig opgezet bouwplan - komt onzes inziens primair
de gemeente toe.".
In verband met het vorenstaande is Uw raad ingevolge artikel 30 van
de Wet derhalve verplicht het bestemmingsplan op dit punt in gewij
zigde vorm opnieuw vast te stellen.
Aangezien deze aanpassingsplicht - met name voor wat betreft de voor
gestane verhoging van de bouwhoogte in het zuidwestelijke plange
bied - afwijkt van de stedebouwkundige opvatting, zoals deze in het
vastgestelde bestemmingsplan is neergelegd, hebben wij ons beraden,
of dit onderdeel van de beslissing van Gedeputeerde Staten aanleiding
moet geven U voor te stellen beroep in te stellen bij de Kroon.
In verband daarmede merken wij het volgende op.
Volume studie F.B.T.O. Verzekeringen.
Bij de beslissing van Gedeputeerde Staten waarbij een directief wordt
gegeven in welke richting een oplossing dient te worden gezocht heeft
een volumestudie voor de nieuwbouwplannen van de F.B.T.O. een belangrijke
rol gespeeld.
Op ons verzoek heeft F.B.T.O. deze volumestudie bij ons ingediend, omdat
wij van mening zijn, dat deze studie ook van belang is ten aanzien van het
van gemeentewege in te nemen standpunt met betrekking tot (mogelijke) aan
passing van het stedebouwkundige plan.
Wij hebben deze studie om advies voorgelegd aan de Dienst Stadsontwikke
ling en aan de Commissie Welstandszorg
De volumestudie ging uit van een hoogbouw van 6 a 7 lagen op de hoek van
de Lange Marktstraat-Snekerkademet het oogmerk hiermede een "tegenhanger"
te creëren van de Giro-kantorenflat aan de hoek Tesselschadestraat-Harlin-
gertrekweg. Langs de Lange Marktstraat zou de gevel op straatniveau voor
een groot deel worden onderbroken, waardoor een inkijk zou ontstaan op een
tuinachtig binnenterrein.
De directeur Stedebouw heeft stedebouwkundige bezwaren tegen de grote hoog
bouw. Enerzijds omdat deze te dicht op de straat is geprojecteerd en ander
zijds daar een dergel ijke hoogbouw stedebouwkundig gezien beslag legt op de
ruimtelijke mogelijkheden van het Oude Veemarktterrein. Mits aan bepaalde
voorwaarden wordt voldaan, heeft genoemde directeur geen stedebouwkundige
bezwaren, indien langs de Willemskade en Snekerkade in vier lagen wordt
gebouwd, waardoor toch de gewenste vloeroppervlakte kan worden gereali
seerd.
De Commissie Welstandszorg heeft eveneens bezwaren tegen een dergelijke
hoogbouw, aangezien deze enerzijds concurrerend zou werken ten opzichte
van de Giro-kantorenflat en anderzijds geen sprake is van een vrijstaande
hoge massa doch de hoogbouw deel uitmaakt van een benedengedeelte dat wordt
gekenmerkt door een vrij kleinschalige omgeving.
Naar aanleiding van deze adviezen hebben wij F.B.T.O. verzocht een aange
paste volumestudie te vervaardigen
Deze nieuwe volumestudie is in een door ons college belegde vergadering
met vertegenwoordigers van de Commissie Welstandszorgde Rijksdienst voor
de Monumentenzorg en de directie D.S.O., nader toegelicht door de architect
van F.B.T.O. VerzekeringenIn deze studie is de hoogte op de hoek Lange
Marktstraat-Snekerkade teruggebracht, terwijl langs de Willemskade 4 bouw
lagen zijn geprojecteerd
De genoemde adviesinstanties hebben inmiddels medegedeeld, dat de nieuwe
volumestudie, met de daarbij behorende tekening "bebouwingshoogten" als
een aanvaardbaar uitgangspunt kan worden beschouwd voor de verdere ontwikke
ling van bebouwingsplannen. Bij de verdere uitwerking dient wel de nodige
aandacht te worden besteed aan de invulling van de gevels langs de Willems
kade
De volumestudie met bijbehorende tekening, de daarop betrekking hebbende
adviezen, alsmede een tekening welke aangeeft op welke punten de studie
de in het vastgestelde bestemmingsplan aangegeven maximale bebouwingshoog
ten (met gebruikmaking van de in het plan opgenomen vrijstel 1ingsbevoegd-
heden) overschrijdtliggen voor U bij de stukken ter inzage. Kortheids
halve mogen wij U hiernaar verwijzen.
- 4 -
