2
stadsgezicht; het gebied van bouwklasse 2 waarbinnen torenge
bouwen kunnen worden gerealiseerd, overlapt het gebied waarvoor
de beschermde status geldt.
Ad a.
Het is een evidente zaak, dat ontwikkelingen binnen het kader van
de ruimtelijke ordening pas een korte periode vooraf te voorzien en
regelbaar zijn. De omstandigheid dat de in het ontwerp-bestemmings-
plan vervatte ruimtelijke ontwikkelingen ten tijde van de formule
ring van de stedebouwkundige randvoorwaarden ten aanzien van het
Oude Veemarkt-terrein nog niet waren uitgekristalliseerd, betekent
op zichzelf niet dat de voorgestane ontwikkelingen als ongewenst
dan wel als onjuist moeten worden gekwalificeerd. Wij merken op dat
er ten tijde van de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan
"Lange Marktstraat-Noord" geen concrete plannen beschikbaar waren
om het Oude Veemarkt-terrein te bebouwen. Ook ten tijde van de
invulling van het westelijk deel van het plangebied ten behoeve van
de FBTO bestonden er geen vast omlijnde plannen met betrekking tot
het Oude Veemarkt-terrein. Dit gebied heeft zich in het recente
verleden zowel in economisch als ruimtelijk opzicht sterk ontwik
keld. Deze ontwikkelingen bevestigen derhalve een reële behoefte
aan kantoorruimte. Sedertdien zijn de ontwikkelingen in nauw over
leg tussen overheid en betrokkenen vormgegeven. Ook in 1986 is met
betrekking tot het Oude Veemarkt-terrein intensief overleg gevoerd
met de Aegon, waarbij ook als optie is aangedragen om op bepaalde
lokaties een torenachtige bebouwing te realiseren. Een en ander
heeft er uiteindelijk in geresulteerd, dat als uitgangspunt is
gekozen een behoorlijke intensieve bebouwing van het grondopper
vlak, waarbij de bouwhoogte beperkt zou kunnen blijven tot 30 k 35
meter
Deze vorm van bebouwing is in relatief sterke mate van betekenis
geweest voor de ontwikkeling in het gebied tussen het station en de
ZuidergrachtswalDe lange bebouwingswand langs de Lange Markt
straat in één maatsysteem is zeer bepalend geweest voor de ruimte
lijke ontwikkeling in dit gebied. In verband met gebleken behoeften
aan huisvesting in het gebied Lange Marktstraat-Noord zijn hiervoor
diverse volumestudies ontwikkeld, waarbij rekening gehouden moest
worden met de navolgende uitgangspunten:
1. op relatief korte termijn moest voorzien worden in een bouwvo
lume van ca. 12.000 m2 toe te voegen aan het gerealiseerde
volume van ca. 30.000 m2
2. de bestaande bebouwing moet worden geacht in constructief op
zicht ongeschikt te zijn voor vergroting van dat volume;
3. de gerealiseerde bebouwing in verschillende fasen volgens ver
schillende architectuuropvattingen is behoudens het oudste ge
bouw van Avéro en het meest recente van FBTO in schaal en gele
ding nogal terughoudend van aard;
4. de bebouwingswand aan de Willemskade-zuidzijde behoort tot een
zone binnen het beschermd stadsgezicht, waarbij de schaal van
de bebouwing in relatie tot het straat- en grachtenprofiel van
betekenis wordt geacht. Deze uitgangspunten hebben ertoe ge
leid, dat gekozen is voor een evenwichtige profielopbouw van de
Willemskade-zuidzijde en van de Lange Marktstraat-noordzijde
zij het dat aan de Lange Marktstraat-noordzijde enige duidelij
ke accenten in de vorm van kantoortorens mogelijk wordt geacht.
Wij wijzen er in dit verband op, dat het profiel van de Lange
3
Marktstraat asymmetrisch van aard is, hetgeen wordt herhaald in
de bebouwing.
De in het oog springende horizontale wand aan de zuidzijde van
deze straat krijgt een tegenwicht in de vorm van een sterk
gelede noordwand met herkenbare verticale elementen. Hierdoor
wordt een bepaald evenwicht tot stand gebracht in de vorm en
volume van de bebouwing en ontstaat een afwisselend straatpro
fiel
Gelet op het vorenstaande achten wij dit bezwaar ongegrond.
Ad b.
Ervan uitgaande dat het beeld van de Lange Marktstraat zal worden
bepaald door een langgerekte horizontale bebouwingslijn aan de
zuidzijde ervan en een gelede opbouw met verticale elementen aan de
noordzijde hiervan, dient nader te worden bepaald welke maximale
hoogten ten behoeve van de verticale accenten toelaatbaar moeten
worden geacht. Hierbij geldt als algemene ervaringsregeldat een
verticaal accent pas ook als reëel wordt ervaren, indien de hoogte
daarvan in relatie tot de omringende bebouwing beduidend hoger is,
terwijl de hoogte van het bouwelement zelf een veelvoud bedraagt
van de lengte-breedte maat. De toegelaten bouwhoogte aan de Lange
Marktstraat-noordzijde bedraagt 25 meter met een gemiddelde com
plexbreedte van 50 meter.
Dit gegeven brengt mede, dat de hoogte van de verticale elementen
in betekende mate meer dan 50 meter moet bedragen om als een reëel
accent in deze noordwand te worden ervaren. Ten einde een vorm
relatie met de bebouwing aan de zuidzijde te bewerkstelligen, dient
de schaal van de torenbebouwing een zekere overeenkomst te vertonen
met de zuidelijke bebouwing. De lengte van de bebouwingswand van
het in aanbouw zijnde Aegon-complex bedraagt 150 meter met een
maximale hoogte van 35 meter. De maximale hoogte in het bestreden
planonderdeel bedraagt 75 meter. Dit komt neer op ca. drie maal de
maximale bouwhoogte aan de Lange Marktstraat-noordzijde en ander
half maal de gemiddelde complexbreedte van de aan deze zijde aanwe
zige bebouwing. Ten aanzien van de bebouwing aan de zuidzijde re
sulteert zulks in ruim tweemaal de maximale hoogte van de bebou
wing aan de Lange Marktstraat-zuidzijde en een half maal de lengte
van de bebouwing langs deze zijde. Op basis hiervan is in het be
stemmingsplan een maatsysteem ontwikkeld, dat een duidelijk aankno
pingspunt biedt voor een evenwichtig bebouwingspatroon en een ge
lijknamige profielopbouw van de Lange Marktstraat-noordzijde. Gelet
ook op het feitelijke gegeven van accenten in de directe omgeving
menen wij, dat de in het plan opgenomen mogelijkheid om op het
Wagenplein een kantoortoren te realiseren tot de toegestane omvang
en hoogtemaat niet een zodanig dominant effect teweeg zal brengen
dat hierdoor aan het stadsbeeld op een onaanvaardbare wijze afbreuk
zou worden gedaan. Wij achten de voorgestane planologische concep
tie dan ook aanvaardbaar en de hiertegen aangevoerde bezwaren onge
grond
Ad c
Wij attenderen erop, dat bebouwing zoals recentelijk gerealiseerd
in het Stationsgebied en welke kan worden gerealiseerd ter uitvoe
ring van dit ontwerp-bestemmingsplan veelal specifieke bouwkundige
voorzieningen vereist. Een regeling daaromtrent behoort niet thuis
in een bestemmingsplan. De bouwtechnische merites zijn geregeld in