2
III. Financiële gevolgen van leegstand.
De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg over de jaren 1985
t/m 1988 als volgt:
Werkelijke Normatieve huur- Bovennormatieve
huurderving derving 21 huurderving derving
1985
53.000
46.000
7.000
1986
115.000
47.000
68.000
1987
121.000
47.000
74.000
1988
166.000
48.000
118.000
IV. Redenen om tot verkoop over te gaan.
Zoals hiervoor reeds is aangeven hebben de inspanningen van Patri
monium om de woningen weer verhuurd te krijgen niet tot positieve resul
taten geleid. Theoretisch behoort een huurverlaging tot de mogelijkhe
den. Om t.a.v. de verhuur van de leegstaande woningen enige kans van
slagen te hebben zal een huurverlaging echter van een redelijke omvang
moeten zijn en zich tevens moeten uitstrekken tot de overige woningen in
dit complex. Hierdoor zullen de financiële gevolgen voor Patrimonium
echter ook omvangrijk zijn. In financieel opzicht is een huurverlaging
derhalve geen aanvaardbaar alternatief.
Een andere mogelijkheid is de leegstaande woningen door het plegen
van groot onderhoud en geriefsverbeteringen meer te doen beantwoorden
aan de vraag van de woningzoekenden. Nu de verbetercontingenten in de
naoorlogse sector ruimschoots tekortschieten is ook deze oplossing in
financieel opzicht weinig aantrekkelijk. Bovendien is het twijfelachtig
of de woningen na verbetering i.v.m. de hoogte van de huur (een van de
belangrijkste knelpunten) opnieuw zullen worden verhuurd.
Per saldo resteert derhalve de mogelijkheid de leegstaande woningen
te verkopen. Omdat op het complex wordt afgeschreven op basis van
annuïteiten is van extreem hoge boekwaarden geen sprake. Om een
dreigende verpaupering van het complex en een verdere financiële strop
voor Patrimonium te voorkomen achten wij verkoop van de leegstaande
woningen gewenst. In de volgende paragraaf zullen wij nader ingaan op
de financiële gevolgen van verkoop. Ook het voorstel van de corporatie
om aan de overige woningen fasegewijs voorzieningen te treffen,
heeft in principe onze instemming. Op deze wijze kan een belangrijke
bijdrage worden geleverd aan het herstelproces binnen de wijk.
V. Werkwijze bij verkoop.
Naar onze mening dient de werkwijze bij verkoop zoveel als mogelijk
aan te sluiten bij de werkwijze die voor de woningen in Aldldn-Oost
wordt toegepast. In het kort gaat het om de volgende punten:
1. de woningen dienen gedoseerd in kleine aantallen, zo mogelijk per
blok, ter verkoop te worden aangeboden;
2. in principe worden alleen leegstaande woningen ter verkoop
aangeboden;
3. ook woningen van zittende huurders kunnen voor verkoop in aanmerking
komen, mits het verzoek van de huurder zelf uitgaat;
3
4. alle woningen die voor verkoop in aanmerking komen dienen van te
voren te worden getaxeerd door een plaatselijke makelaar, die niet
bij de verkoop is betrokken;
5. de standaardvoorwaarden voor verkoop dienen aan ons college ter
goedkeuring te worden voorgelegd;
6. per te verkopen aantal dient vooraf toestemming aan ons college te
worden gevraagd;
7. ons college dient eens per twee maanden van de verkoopresultaten op
de hoogte te worden gesteld;
8. de verkoopresultaten dienen binnen een jaar te worden geëvalueerd
(3e kwartaal 1990).
VI. Financiële gevolgen van verkoop.
De huidige boekwaarde van de woningen bedraagt gemiddeld ca.
78.000,--. De verwachting is, dat de opbrengsten van de verkopen, na
aftrek van de kosten, de boekwaarden zullen overtreffen. De eventueel
te realiseren boekwinsten kunnen worden aangewend t.b.v. verbetering
van het complex. In een latere paragraaf zullen wij op de woningverbete
ring terugkomen.
Bij verkoop van de structureel leegstaande woningen zal het jaar
lijks exploitatieresultaat met ca. 200.000,verbeteren. Over de
periode 1990 t/m 1994 levert dit dus een beperking van de geprognoti-
seerde verliezen op van 1 min.
Ook in het kader van de woonlastenbeheersing is de omzetting van
deze huurwoningen naar koopwoningen aantrekkelijk. Bij een modaal inko
men zal de som van netto-kapitaallasten en bijkomende lasten voor een
woning van 90.000,-- v.o.n. uitkomen op ca. 550,-- per maand. De
kale huurprijs voor een dergelijke woning bedraagt ca. 650,--. Bij een
hogere rentestand is dit voordeel uiteraard minder.
VII. Criteria bij de beoordeling van verzoeken tot verkoop.
Behalve toetsing aan de voorwaarden van de vigerende Rijksregeling
(MG 88-37) zullen verzoeken tot verkoop dienen te worden getoetst aan
een aantal gemeentelijke criteria. Naar onze mening dienen verzoeken in
principe aan dezelfde criteria te worden getoetst als de verzoeken tot
verkoop in AldlAn-Oost. Onderstaand treft U een opsomming aan van de
criteria zoals die thans voor laatsbedoelde woningen worden gehanteerd.
1. de woningen dienen aantoonbaar geen functie meer te vervullen op de
sociale huurmarkt;
2. de leegstand concentreert zich in een bepaald stadsdeel dan wel com
plex of deel van een complex;
3. verkoop van woningwetwoningen moet gezien de marktsituatie een reële
optie zijn;
4. verkoop van woningen moet uit financieel oogpunt voor de corporatie
als het meest geëigend worden beschouwd;
5. verkoop moet worden beperkt tot kleine delen van een complex;
