- 4 -
Nu het rijksbeleid voor de jaren negentig wijst op een verdere lastenver
zwaring voor de huurders (trendmatige huurverhoging van 3%, huurharmoni-
satie, beperkingen in individuele huursubsidie), moet er rekening mee wor
den gehouden, dat met name de vraag naar deze dure huurwoningen zowel nu
als in de toekomst nog meer zal afnemen.
Naar onze mening is het niet gewenst deze ontwikkeling af te wachten met
het risico, dat opnieuw een situatie ontstaat in deze wijk, zoals deze zich
tot voor kort heeft voorgedaan. De positieve werking die uitgaat van
verkoop is in dit geval onmiskenbaar.
VCriteria bij de beoordeling van verzoeken tot verkoop.
Verzoeken tot verkopen van individuele woningen zullen aan een aantal
uitgangspunten dienen te worden getoetst.
Onderstaand treft U een (verkorte) opsomming aan van de criteria zoals deze
in de eerderbedoelde raadsbrief over dit onderwerp zijn opgenomen.
Deze criteria zijn zonodig toegelicht of aangevuld o.m. als gevolg van de
gewijzigde regelgeving.
1. de woningen dienen aantoonbaar geen functie meer te (kunnen) vervullen
op de sociale huurmarkt;
2. de leegstand concentreert zich in een bepaald stadsdeel, dan wel complex
of deel van een complex;
3. verkoop van woningwetwoningen moet gezien de marktsituatie een reële
optie zijn;
4. verkoop van woningen moet uit financieel oogpunt voor de corporatie als
het meest geëigend worden beschouwd;
5. verkoop moet worden beperkt tot kleine delen van een complex;
6. speculatie met verkochte woningwetwoningen moet worden voorkomen;
7verkoop dient plaats te vinden aan leden van de doelgroep waarvoor de
woningwetwoningen in principe zijn bedoeld;
8. de te verkopen woningen dienen in goede staat van onderhoud te verkeren;
9. in 1988 hebt U zich ervoor uitgesproken, dat in principe alleen leeg
staande woningen mogen worden verkocht
Met betrekking tot deze criteria merken wij ter aanvulling c.q. wijziging
van datgene dat is vermeld in onze raadsbrief van 19 mei 1988 (bijlage 166)
het volgende op.
Ad 1.
De feitelijke leegstand van 35 woningen geeft dit op zich al voldoende aan.
Ad 2.
De leegstand concentreert zich in het zuidelijk stadsdeel nog altijd in
Aldlan-Oost
Ad 3.
Dit is in het onderzoeksrapport voldoende aangetoond.
Op dit moment wordt ook geen concurrentie ondervonden van soortgelijke aan
biedingen elders in de stad.
Ad 4.
Verkoop van deze woningen geldt uit financieel oogpunt nog steeds als enige
optie.
- 5 -
Ad 5.
Het nieuwe verzoek van de corporaties omvat enerzijds de verkoop van
leegstaande woningen welke deel uitmaken van blokken waaruit reeds woningen
zijn verkocht en anderzijds de verkoop van woningen in blokken waarin in de
loop van dit jaar structurele leegstand ontstaat. In overleg met de cor
poraties is een aantal blokken aangewezen die in principe voor verkoop in
aanmerking komen. Deze blokken zijn op een voor U ter inzage gelegd over
zichtskaartje aangegeven.
Het uitgangspunt daarbij is, dat niet alle (resterende) blokken woningen
binnen het complex voor verkoop in aanmerking komen. Met deze voorgestelde
beperking in de verkoop wordt beoogd te voorkomen, dat het complex als het
ware sluipenderwijs wordt "uitverkocht".
De aangewezen lokaties zijn geografisch zodanig bepaald, dat sprake is van
een gebied met een concentratie van koopwoningen en een t.a.v. verkoop
"afgeschermd" gebied huurwoningen, zodat het aanbod van huurwoningen binnen
deze wijk op termijn gewaarborg is.
Een verdere beperking in het aantal te verkopen woningen kan worden gevon
den, door alleen de woningen te verkopen die een bepaald leegstandspercen
tage in de wijk te boven gaan.
Wij stellen voor in dit geval een percentage van 2,7 aan te houden, zijnde
het gemiddelde percentage voor frictieleegstand, dat als aanvaardbaar kan
worden beschouwd.
Dit percentage wordt berekend door het aantal leegstaande woningen af te
zetten tegen het resterende aantal voor de verhuur bestemde woningen.
Het verzoek van de corporatie houdt overigens wel in, dat het aantal te
verkopen woningen van te voren niet kan worden bepaald. Dit aantal hangt
immers af van de leegstandsontwikkeling. Conform de huidige werkwijze
zullen de woningen evenwel gedoseerd in relatief kleine aantallen worden
aangeboden.
Ad 6
Het anti-speculatiebeding is in de gewijzigde rijksregeling gehandhaafd.
Ad 7.
Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, heeft het Rijk de maximale inkomensgrens
van f 51.000,voor deze woningen laten vervallen. Gelet op het uitgangs
punt (verkoop aan leden van de doelgroep) zijn wij echter voorstander van
handhaving van de inkomensgrens op f 51.000,Daarmee wordt het bereiken
van de beoogde doelgroep veilig gesteld.
Ter bevordering van de zuiverheid van de inkomenstoetsstellen wij voor om
in afwijking van de regel die het Rijk doorgaans hanteert (2 jaar vooraf
gaand aan het jaar van aankoop) het jaar voorafgaand aan het jaar van
aankoop als toetsingsjaar aan te merken.
Om zoveel mogelijk recht te doen aan het doel van de regeling, achten wij
het voorts gewenst dat in gevallen, dat het inkomen in het jaar van de
(voorgenomen) aankoop van de woning, in tegenstelling tot in het toetsings
jaar, wel onder de norm blijft, ook toestemming wordt verleend voor de
verkoop. Wij achten dit met name van belang voor samenlevingsverbanden
waarin voorheen twee inkomens werden verdiend. M..b.t. de beoogde doelgroep
merken wij voorts het volgende op.
Uit het onder de kopers gehouden onderzoek is gebleken, dat de woningen met
name door de inkomensgroep vanaf modaal worden gekocht
Mede als gevolg van het door de gemeente gevoerde beleid t.a.v. de maxi
mering van de individuele huursubsidie zijn de onderhavige woningen voor
