3.1.3. Inbrenewaarde grond.
In het raadsvoorstel van 22 maart 1990 is ervan uitgegaan dat
het Burmaniacomplex als grondkosten van het Stadskantoor voor
een bedrag van f 9.965.000,wordt ingebracht. Het is echter
de vraag in hoeverre het bedrag van f 9.965.000,overeenkomt
met de reële grondwaarde. Een recente taxatie van de Dienst
Stadsontwikkeling en Milieu leert dat de reële grondwaarde van
het complex f 7.000.000,bedraagt. Het verschil tussen het
bedrag van f 9.965.000,en het bedrag van
f 7.000.000,ad (afgerond) f 3.000.000,behoort naar onze
mening niet aan de bouw van het Stadskantoor te worden toe
geschreven. Wij stellen voor het verschil te beschouwen als
kosten van de transactie met de Aegon en alsnog als vermogens-
verlies te dekken ten laste van de Algemene Reserve. Na de
onttrekking van het bedrag van f 3.000.000,bedraagt de stand
van de Algemene Reserve ruim f 2 miljoen. Weliswaar is de stand
na deze onttrekking gedaald beneden de ondergrens van de door
ons gehanteerde bandbreedte van deze reserve van f 3 miljoen
tot f 10 miljoen, maar voor korte tijd achten wij dit
acceptabel
3.1.4 Inrichting
Zoals op bladzijde 10 van de meergenoemde raadsbrief is vermeld
is in het bedrag van f 33.000.000,voor de bouw geen
rekening gehouden met de kosten van aanvullende inrichting.
De projectgroep was van mening dat hiervoor een investerings
bedrag van f 8,5 miljoen benodigd is. Voor de specificatie van
de kosten van deze inrichting verwijzen wij u naar de voor u
ter inzage gelegde bijlage 1.
Op de eveneens voor u ter inzage gelegde bijlage 2 zijn deze
kosten op ons verzoek gesplitst in vermijdbare en onvermijdbare
kosten. Een investering is als vermijdbaar beschouwd indien de
continuïteit van de bedrijfsvoering daardoor niet in het geding
komt. Wel wordt er op gewezen, dat de investeringen, die in
principe vermijdbaar zijn, dat vaak in organisatorische zin
niet zijn. Indien bijvoorbeeld wordt afgezien van de aanschaf
van nieuw meubilair, zal dat direct - financieel gezien - een
besparing opleveren. Het is echter de vraag of dat ook het
geval is indien rekening wordt gehouden met het effect hiervan
op het personeel. Hier ons van bewust zijnde hebben wij
wijzigingen (versoberingen) aangebracht op de door het project
team aangedragen benodigde investeringen. Dit wordt in de ter
inzage gelegde bijlage 3 nader toegelicht.
Via deze versoberingen hebben wij het extra benodigde
investeringsbedrag teruggebracht tot f 5.325.000,
Op de lijst van niet in de bouwkosten opgenomen investeringen
komen vooral investeringen voor, die ook bij handhaving van de
huidige huisvesting op niet al te lange termijn aan de orde
zullen komen. Als gevolg van de nieuwe huisvesting is het
6
wenselijk en vaak onontkoombaar veel investeringen, die anders
gespreid aan de orde zouden komen, op het moment van nieuwbouw
te plegen. Aangezien dit soort investeringen in het verleden
veelal ineens zijn afgeschreven en niet voor de vervanging is
gereserveerd worden wij bij de nieuwbouw (en ook bij hand
having van de huidige huisvesting op niet al te lange termijn,
zij het enigszins gespreid) voor aanzienlijke lasten geplaatst.
Het
ramen van deze lasten draagt derhalve tevens bij tot een
herstel van een gezond financieel beleid.
Voor de investeringen die ook bij handhaving van de huidige
huisvesting aan de orde komen wordt verwezen naar de ter inzage
gelegde bijlage 4. Naar onze inschatting zou in ieder geval
circa de helft van de aanvullende inrichting van het Stads
kantoor ook bij een blijvende huisvesting in bestaande lokaties
aangeschaft moeten worden!
3.2. Uit de nieuwe ontwikkelingen voortvloeiende lasten
3.2.1. Extra lasten als gevolg van andere wii'ze van
financiering
De financiering en fiscale aspecten met betrekking tot het
Stadskantoor zijn nauw met elkaar verweven. In het
raadsvoorstel van 22 maart 1990 wordt voor de financiering een
"klimlening-constructie" genoemd. Met een dergelijke
constructie wordt het mogelijk om binnen de budgettaire ruimte
van de gemeente te zorgen voor maatwerk financiering.
De financier(beleggerheeft bij een klimlening in het begin
van zijn uitstaande lening een laag rendement dat jaarlijks
groeit zodat hij over de gehele leningsperiode gemiddeld aan
"zijn" normale rendement komt. De gemeente kan een klimlening
(waarbij in wezen ook lasten naar de toekomst verschoven worden
en pas na een reeks van jaren de aflossing op de lening begint
te lopen) wettelijk niet zelf aantrekken.
Wij hebben daarom samen met een externe deskundige (TRN)
onderzocht in hoeverre het aantrekkelijk voor de gemeente kan
zijn om te participeren in een onroerend-goed BV. Via deze weg
kan door een geïndexeerde huur de gewenste "klim" in
budgettaire lasten worden gerealiseerd. De voordelen voor de
gemeente zouden daarnaast ook kunnen liggen op fiscaal gebied
(BTW) en bij het beheer.
Wij hebben in dit verband bij de Inspectie van de Belasting
dienst van Grote Ondernemeningen alsook bij Gedeputeerde Staten
verkend wat de mogelijkheden zijn van zo'n onroerend-goed BV en
welke voorwaarden zij daaraan zouden stellen. Onze bevindingen
daarvan zijn dat oprichting van een onroerend-goed BV mogelijk
is doch niet of nauwelijks voordelen oplevert. Daarenboven moet
worden opgemerkt dat uit het overleg met Gedeputeerde Staten is
gebleken, dat een dergelijke constructie voor hen alleen
acceptabel is, als thans reeds kan worden aangegeven op welke
7
