Blad 2
omschreven betekenis. Voor de splitsing komt daar nog bij
dat "splitsen" een ingewikkelde juridische handeling is en
niet een fysieke ingreep in een gebouw. Het verdient dan
aanbeveling de geijkte begrippen uit Huisvestingswet en
Burgerlijk Wetboek te hanteren.
Artikelsgewijze toelichting
In deze toelichting wordt niet ieder artikel uitputtend
besproken. De toelichting is bedoeld om de kenbaarheid van
de verordening te vergroten. Technische toelichtingen op
onderdelen is voor een groot aantal artikelen verder te
vinden in eerdergenoemde VNG - publicatie.
Artikel 1 Begripsbepalingen
Onder f. en g. worden zelfstandige en onzelfstandige woon
ruimte gedefinieerd. Een in kamers verhuurd pand is een
pand dat onzelfstandige woonruimtes bevat.
De hier genoemde definities hebben tot gevolg dat woningen,
die in hun geheel kamergewijs worden verhuurd onder de ver
gunningplicht vallen. De woning, waar de hoofdbewoner "ie
mand op kamers neemt" valt niet onder de vergunningplicht.
Hoofdstuk 2 Splitsing
Artikel 2.1
Op het hele grondgebied van de gemeente is voor gebouwen,
waarin gewoond wordt, een splitsingsvergunning voorgeschre
ven. Gedachte hierachter is dat de praktijk hier voldoende
zal filteren; er zullen geen splitsingsvergunningen worden
gevraagd voor gebouwen, die zich daar fysiek niet toe le
nen.
Geen splitsingsvergunning is vereist voor het splitsen van
andere gebouwen. Niet-woongebouwen zullen immers naast ju
ridische splitsing ook fysieke ingrepen behoeven voordat ze
voor bewoning geschikt zijn. Zowel de functiewijziging als
de verbouwing wordt dan getoetst aan (o.a.) planologische
aanvaardbaarheid. Deze toetsing maakt dan al een regulering
van gebruik door de gemeente mogelijk.
Artikel 2.2
Het eerste lid maakt duidelijk dat "splitsing" een juridi
sche en niet een fysieke ingreep is. Zo kan bijvoorbeeld
het eigendomsrecht van een verhuurder op een appartementen
gebouw worden gesplitst in appartementsrechten. Gevolg is
dat iedere "flat" juridisch gesproken voorwerp van een ap-
partementsrecht wordt en daardoor zelfstandig verhandel
baar. Op het moment van splitsing gebeurt er fysiek hele
maal niets; de oorspronkelijke eigenaar wordt nu rechtheb
Blad 3
bende op een verzameling appartementsrechten.
In het tweede lid wordt een andere constructie, die wordt
gebruikt voor het juridisch splitsen, vergunningplichtig
gemaakt. Om maar weer een voorbeeld te geven. Dezelfde ei
genaar draagt zijn gebouw over aan een (coöperatieve) ver
eniging, die statutair evenveel leden kent als er "flats"
zijn. Het lidmaatschap impliceert dan dat het lid de exclu
sieve bevoegdheid heeft om een flat te bewonen. Overdracht
van het lidmaatschap impliceert dan overdracht van dat
woonrecht aan het nieuwe lid.
Artikel 24
In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een ver
gunning kan worden geweigerd. In de eerste plaats zullen
burgemeester en wethouders afwegen of het wenselijk is door
splitsing de mogelijkheid te scheppen dat woningen aan de
huurvoorraad worden onttrokken. Deze grond speelt met name
een rol bij juridisch ongesplitste verhuurde flats. De ju
ridische splitsing maakt de verhandeling van losse apparte
menten mogelijk; daarmee is dan tevens de mogelijkheid ge
schapen om huurwoningen om te zetten in koopwoningen.
Uiteraard dienen burgemeester en wethouders daarbij na te
gaan of de ligging van het te splitsen complex en eventuele
schaarste van de huurwoningen daarin reden tot weigering
van de vergunning zijn.
De tweede weigeringsgrond ligt in de staat van onderhoud
van het te splitsen gebouw. Het is een, landelijk gezien,
veel voorkomend verschijnsel dat gebouwen aan het eind van
een exploitatie-periode worden gesplitst en verkocht. De
eigenaar van het gebouw ontloopt op deze wijze kostbare
groot-onderhoudsbeurten en biedt de appartementen voor o-
genschijnlijk aantrekkelijke prijzen ter verkoop aan. Deze
vorm van uitponding leidt in het vervolg dan vaak tot grote
problemen omdat de nieuwe (appartements)eigenaren niet over
voldoende middelen beschikken om het gebouw op te knappen.
Het ingewikkelde besluitvormingsmechanisme na splitsing -
het is dan immers de vereniging van eigenaren die tot on
derhoud moet besluiten - verergert deze problemen nog eens
Daarom betekent dit voorschrift in wezen dat een gebouw
slechts mag worden gesplitst als het op het moment van aan
vraag van de vergunning bouwkundig en uit onderhoudsoogpunt
aan redelijkerwijs te stellen eisen voldoet.
Hoofdstuk 3 Omzetting
Artikel 31
In dit artikel wordt bepaald dat zelfstandige woonruimten,
voorzover gelegen binnen de rondweg, niet mogen worden om
gezet in onzelfstandige woonruimten.
